[請益] 第三間房的收支比貸款問題

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最近看上一棟台北市精華學區豪宅想買來自住，
預估買到的價位大概5800～6000萬左右。
我目前名下已有兩間房，原本是打算賣掉其中一間房子去換房，
但這兩間我都很喜歡，又能放著收租等增值，感覺降息循環開始之後可能又要往上噴了，
挺捨不得賣的，想說算算看收支比能不能貸款成功。

以下是財務狀況：
目前兩間房都登記在我身上。
房產一：總價約1200萬，無貸款，自住。
房產二：總價約1400萬，貸款1100萬，出租中，每月房租收入近3萬。

手上現金(含股票、基金等)：600萬。

薪資收入：自己月薪30萬，太太月薪5萬。每年穩定加薪1~3%。

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第三間房假設6000萬買到。

以貸款成數計算：
北市精華區高機率可貸八成，頭期款兩成需1200萬，但我現金僅600萬，
因此需用房產一貸款出600萬來付頭期款。
之後再用第三間房貸款八成4800萬，雖然第三間管制嚴格，
但我前面兩間沒貸滿的話應該可以剛好過關？

以收支比計算：
每月收入有30萬+5萬(太太當保人)+3萬(房產二租金)，月收38萬。
假設收支比0.7，保守抓貸款20年。
則38萬*0.7/0.5*100 = 可貸5320萬

目前房產二已經貸了1100萬，又需要房產一去貸600萬付頭期款，
5320-1100-600 = 3620萬，離第三間房需要的4800萬還差1180萬。
看起來收支比0.7去計算是一定不夠。

解決方法：
一、忍痛賣掉手中一間房，最簡單。
二、找收支比能撐到0.85的銀行。(38萬*0.85/0.5*100 = 可貸6460萬)
三、找能貸到30年的銀行。(38萬*0.7/0.36*100 = 可貸7388萬)
四、找家人借錢，用高於房貸的利率還款給他們。

不知道這樣思路有沒有錯？謝謝大家。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.193.211 (臺灣)
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※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 22:55:57
→ hellogym: 年薪360w 的真的出現了 這個才是真的XDDD
推 alexstag: 一般狀況下會有銀行收支比給你到0.85…？
→ hellogym: 比昨天香港IP那個唬爛哥真實多了
→ hellogym: 6000不是過豪宅線? 你又第三間 你怎麼貸8成?
推 alexstag: 你這個其實不受第三間管制，應該要往第一間購屋貸
→ alexstag: 款去操作
→ hellogym: 喔 北市要8000才是豪宅線 抱歉
推 plijy111: 第一房掛4貸出來的錢，不能直接拿去當第三房的頭款，會
→ plijy111: 被定義為炒房
之前問過房貸專員，他們說轉家人帳戶再轉回來，再去股市過個水他們就不管後續了，
不過可能也是各家銀行內部政策跟程序不一樣。
→ alexstag: 7000啦…
→ hellogym: 不好意思打太快 又打錯XDDD
推 alexstag: 增貸出來的金額至少要轉去別的地方半年以上，看你
→ alexstag: 對半年內市場的預期是怎麼樣，現在就要買的話你要
→ alexstag: 有別的金錢來源
→ abyssa1: 無貸款不用算間數 第二房就七成了
推 wlcaroline: 你前面兩間如果是在六都+1，你這間只能七成吧？
→ abyssa1: 現金才六百萬就不要想太多
推 alexstag: 他這個可以用太太名字貸款，自己當保人，其實是太
→ alexstag: 太名下第一間購屋貸款，我認為應該要往這邊拼85%寬
→ alexstag: 限三年
居然還有這招，我來研究看看

→ abyssa1: 不考慮你現金少得可憐 最好的做法應該是把房產二也還清
→ abyssa1: 讓新購入的當成首購辦40年8成
可以跟家人再借一些。
不過現金都拿去還清房產二，不就沒錢付第三間的頭期款了？
※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 23:12:04
推 blargelp: 如上面說的 你這是第二間 七成。然後增貸掛4不能買不動
→ blargelp: 產，要轉
推 alexstag: 不過說真的…年收不到500要摸6000是真的找後援比較
→ alexstag: 好
推 paul76318: 年收500買4000就很辛苦了，敢買6000八十七趴有後援
推 leota: 收入不錯了 但要買6000是不是太硬了
推 s26492755: 掛四的錢要處理只是看麻煩程度而已啦
推 hellogym: 家裡手骨一定很粗的啦 你們幹嘛替他擔心XDDD
→ s26492755: 別在那掛四不能流向房地產
→ hellogym: 你普通人年薪360w 會想6000萬的房嗎
→ s26492755: 新同學喔 我都八筆掛四了
→ s26492755: 羨慕手骨粗 我粗在別的地方了
推 bustinjieber: 不要鬧了啦，不要把自己搞成這樣
推 hellogym: 看來不約出來比一下誰粗是解決不了了
推 s26492755: 收支比如果擔心 問問銀行其他的財力證明跟資產 能不能
→ s26492755: 走資產負債比去跑
→ s26492755: 銀行沒碰到央行天條 很多內規都有機會破
→ abyssa1: 其實建議是掛老婆啦 你辦週轉金可能會查名下是否有新增
→ abyssa1: 不動產 聽起來是不會查配偶
→ abyssa1: 掛老婆首購還可以40年8成甚至外加裝潢貸
→ abyssa1: 掛老婆的話你不用還房產二也可以增貸房產一
推 morrishh: 收入比你高覺得你太拼，重點是這間沒有產生現金的能力
推 jay412210: 弱弱問，我有一筆貸款繳快要兩年，
→ jay412210: 等兩年綁約期限到可以轉增貸去別家
→ jay412210: 銀行變成掛4嗎？
→ jay412210: 還是不用等到期限就能轉增貸呢？
推 ring5611: 建議首購+1
→ morrishh: 等增值的過程也需要你能挺的住每個月的房貸
推 alexstag: 不是增貸就能掛4耶…要先清償貸款才可以吧
推 morrishh: 你自己試算，如果6000買到（還要算仲介費之類的）,扣除
→ morrishh: 你現金600，先不管你怎樣進行資金操作拿到足夠款項，加
→ morrishh: 上你原本房貸等於是總額6500萬房貸，這樣的情況下如果
→ morrishh: 貸款30年一個月要26萬，你們的收入扣下來一個月大概剩
→ morrishh: 下10-12萬，這邊要負責你們一家開銷，這間房子還要管理
→ morrishh: 費，每年稅金等等，這種日子還是長期的，你自己想想
→ morrishh: 我收入比你高都覺得人生沒必要把自己搞成這樣
→ morrishh: 當然如果你有文內沒提到的強力後援之類的就當我沒說…
推 bustinjieber: 45樓，轉銀行增貸之後，
→ bustinjieber: ‘’多出來的部分‘’會是掛4。
→ morrishh: 上面提到的先把1100房貸清掉是為了你這間額度可以到最
→ morrishh: 高
→ morrishh: 但是這樣你也需要借得到500+你新的這間的頭期（兩成也
→ morrishh: 要1200）跟交易中會產生的費用，特別是那個仲介費…
推 jay412210: 謝謝51&60樓大大解惑
推 ztdxqa: 年薪360萬背6000萬，真勇者。我能問一下小孩子多大嗎？
→ CrabBro: 不行，第三間就是4成，跟你負債比無關
→ morrishh: 他們第一間又沒貸款…
→ CrabBro: 收支比沒有銀行會給你0.85，除非有保人
→ CrabBro: 你沒看到他說要拿第一間增貸600出來嗎，那就是第三間無誤
→ CrabBro: 只有法一跟法四實際，法三也跟你目前負債有關，第二間如
→ morrishh: 他只能找後援囉，從第一間拿就根本沒路走了
→ CrabBro: 果收支比OK，銀行會願意給你30年，可能要抓0.6左右比較妥
→ morrishh: 他完全沒考慮央行限貸XD
→ morrishh: 賣掉第一間去貸款七成然後撐5300的房貸
推 clamperni: 好有錢
推 ChikanDesu: 聽起來就是生活開銷不高可以幾乎梭哈吧
推 chouwang68: 終於有正常人的問題了。但是，你們從一千多萬直接跳
→ chouwang68: 到六千萬，中間的級距不只一兩級，跳太快了，真的與
→ chouwang68: 太座再商量一下，你自己也好好思考，我真的不建議這
→ chouwang68: 種跳級法，幾乎沒有容錯率。先換個三千萬的作為中繼
→ chouwang68: 站，三五年後再考慮到六千萬等級，至少你操作過三千
→ chouwang68: 萬這級別，差異性會遠遠小於你現在的方案。
推 Morphee: 5800的用租的比較划算
推 RealID2018: 你這樣算第2戶阿，只能貸7成
→ RealID2018: 除非你配偶當借款人，你當保證人
→ RealID2018: 你打到央行管制條款了，只能7成
→ RealID2018: 收支比70%是極限了，很少有銀行收支高於70願意做的
→ RealID2018: 你這個狀況，真的不優
→ RealID2018: 掛4流向房地產只是沒被抓過吧
→ RealID2018: 就不要哪天金檢被抓抽銀根跳腳
推 RealID2018: 現在金檢一天到晚衝分行抓投資客
→ RealID2018: 增貸掛4的一路追金流追到終點
推 floatfaith: 第二間登記給老婆，新買登記你的名字你變意義上首購。
→ floatfaith: 有年薪360+第一間1200無貸款房當財力認列這樣可行嗎，
→ floatfaith: 差的頭期先跟家人借。買到之後再把第一間轉貸出來還家
→ floatfaith: 人John。 不過不知道生活會不會過得挺硬的哈哈哈
→ RealID2018: 不給資料就叫銀行收回貸款
→ RealID2018: 已經有災情傳出來了ZZZ
→ floatfaith: 啊然後一定要貸30年以上的吧….你怎麼會用20年去算呢l
→ floatfaith: ol
推 floatfaith: 家庭收入跟感覺後援猛猛的…羨慕啊啊啊
→ ice1015: 過戶 離婚 再結婚
→ ice1015: 我沒用過 但我正在思考這個問題
推 chouwang68: 冰兄你認真的？！
→ ysmsy: 我半年前也跟你差不多，最後是用老婆的名字首購，我當保人
→ ysmsy: ，再用寬限期～～～
→ ysmsy: 我名下一樣2間
→ ice1015: 不對 這個案例應該不用這麼極端
→ ice1015: 而且這應該是自住吧
→ ice1015: 覺得自住比例佔太多了
推 jambojambo: 1跟4，頭期不足跟銀行借的方式貸款收支比應該過不了，
→ jambojambo: 也要考慮生活費用，另外第二間應該都只能貸7成。
推 chen831030: 房版臥虎藏龍
推 s26492755: 以前可以掛1直接轉掛4 但這條路2020應該是12月 反正就
→ s26492755: 被禁止了 現在轉貸 假設你是借款1000已還200 你轉貸後
→ s26492755: 會變成兩筆 200掛4 800掛1 假設貸款金額不變的話
→ s26492755: 是說離婚這件事 要是我老婆名下沒房 我還真的會考慮離
→ s26492755: 婚讓她用新青安 在結婚
→ s26492755: 新青安是想到我會考慮去做的
推 s26492755: 香到
推 shawncarter: 有家人可以借 代表家人非常有實力 我是覺得四個方案
→ shawncarter: 賣房肯定是下下策
推 maypcc: 現金600搞貸款湊1200買5800 哈哈哈 你這買下去多背5200貸
→ maypcc: 款 加原本的1100共貸6300 每月。收入400貸6300要想清楚
→ maypcc: 但有後援就沒差啦
→ maypcc: 北市買精華區沒在看年薪的
推 darkangel119: 好硬
推 maypcc: https://i.imgur.com/KXe71oH.jpg
推 jay412210: S大，那可以先增貸一筆錢之後贈與老婆，
→ jay412210: 然後離婚讓老婆買房辦青年貸款，剛好增貸的
→ jay412210: 錢也過水了，之後再結婚回來嗎？
推 stealk: 自住裝潢要500w現金吧
→ ddeeiv: 家庭年收400背五六千萬房貸  你要確保你不會被裁員  就算
→ ddeeiv: 家裡幫個兩千自己也要背三四千，一個月還快20    只能說很
→ ddeeiv: 原po很勇敢。我家庭收入比你們多很多，也不敢這樣操作
→ proudC: 猛者
推 stealk: 講裁員的就不用了 賣掉就好
→ ohyakmu: 其實會看這種房的，不需要為他薪水擔心。
推 mfcke: 看收入負債 最好是不要
推 darkangel119: 家庭年收400 我光買3千多萬透天 都要自備1200萬
推 hellogym: 說不定人家家長年收幾千萬阿
→ darkangel119: 除非後援雄厚 不然真的硬
推 ajax4444: jay大離了婚，要確定老婆回得來a
推 maypcc: 個人覺得原po非常有可能直接被限貸四成 爸媽要能臨時生出
→ maypcc: 2千萬
推 eeantsky: 這種擺明就是後援雄厚  不然光看薪水絕對吃不下來
→ IBIZA: 不好意思我覺得你貸不下來
→ IBIZA: 金額越大 條件會越嚴苛
推 willylin2349: 我身邊年收一堆5.600的最多也只敢背4000....
推 clamperni: 意不意外
推 Husky8018: 借文請問前輩，請問銀行是會用總資產負債（負債/資產
→ Husky8018: ）比約7成去評估貸款金額嗎，還是用每月收支現金流約7
→ Husky8018: 成（貸款支出/收入）去看可貸款額度
推 roooobio: 現在審很嚴，不是單純過水就沒事了，第2間、第3間
→ roooobio: 資金來源會一直追…
推 g11121s: 台北市！！純投資你應該把錢投到臺南高雄
→ HiLv: 月薪足夠 你幹嘛那麼擔心 之台北精華區買下去
→ s26492755: 問題老婆名下有房就沒法新青安了
→ s26492755: 資金一直追的銀行不多 真的要追 還有另一種方式是投資
→ s26492755: 型保單 但他會吃掉一部分成數 好處是這筆錢是保險公司
→ s26492755: 借你 所以沒有問題 你掛4的錢本來就可以用於投資
→ s26492755: 你說第二三間很嚴 我第九間應該更嚴還不是能處理
→ s26492755: 要用收支比會資產負債比沒有一定 官股會偏向收支比 私
→ s26492755: 人則是他要放貸他就會挑選一個你有利的去做
推 s26492755: 我個人是有做懶人包 包含我的收入 財力證明 不動產地址
→ s26492755:  已貸款金額 年限 有些銀行上班不能用line 專員真的想
→ s26492755:  他會下班跟你互加 傳懶人包過去 能優化就優化 能做就
→ s26492755: 做
→ s26492755: 總之 想貸給你的時候 會從你身上找可以送件的點 不想貸
→ s26492755: 你就會跟你說 政府打房央行規定 blabla
推 yo4126: 第三間只能貸4成,除非一間無貸款
推 HSTim: 貸款不到8成 你原本1100萬那間會卡你新的貸款成數
推 tswen: 賣一間輕鬆搞定
噓 RealID2018: 現在那間不追資金？公股銀行電話打到爆，資料補到爆，
→ RealID2018: 回收你貸款的都有
推 asapfrdddd: 薪資跟你差不多我只敢買2500
→ asapfrdddd: 真勇者
推 s26492755: 銀行不是只有官股銀行 別被自己限制住了
→ s26492755: 第九間今年六月買的 可以嗎
→ s26492755: 我記得上次有在官股銀行嗆說不可能這樣貸款的 最後也是
→ s26492755: 加了但書 某兩間官股不可能 不然我都打算跟他對賭了