Re: [閒聊] 買房前夕突然後悔了

[MiniArse (型男)]

  (拍拍~)
  其實魯弟我覺得當房奴不難，簽下去房子就有了阿。
  難的是要如何說服自己背30年房貸，正常沒後援的普通人很難在未來很長
  一段時間薪資沒有大幅提升前，過著像沒背房貸那樣支出隨興的日子，
  所以其中三個重點就是，剛需、剛需、剛需。
  如果說是剛需(例如說成家)，其實買貴一些倒還無妨，畢竟可以自己裝潢成
  想要的樣子，且因為有需求，外加每天都可以使用到，要說服自己在房價高檔
  入手相對容易。

  如果是FOMO(Fear Of Miss Out)的話，就比較不建議，我的話是絕對不會幹這種事 XD

  剛好魯弟手邊也有300萬閒錢，我是 All-in 美國投資等級公司債，然後再拿去質借
  6成，然後再重複。做一個簡單試算(有一些四捨五入，可自行更正):

        本金(萬)      00720B @33.6  利息支出(2.45%)
                        (張數)
初始    300               89
1st質押 180               53        44100
2nd質押 108               32        26460
3rd質押 64.8              19        15876
4th質押 38.88             11        9525.6
5th質押 23.328             7        5832
6th質押 13.9968            4        3429.216

 總借款: 429 萬            215      105105

 年配息: 1.96 (仟) X 215 = 421400

 年淨現金流 = 421400 - 105105 = 320,146


 每個月大概有 2.66萬的淨現金流，爽嗎?~ 顆顆
 十月底美債突破 5% 殖利率時其實是一個難得的進場點，
 那時候投資等級公司債差不多在 6~7%。放到今天大概有5%~15%的資本利得。
 繼續放下去除了淨現金流，應該會有更好的資本利得報酬。

 目前投資等級公司債的位階其實只比 2020/3 略高或差不多，所以現在用槓桿
 是相對安全的，風險可以自己評估。另外質借利率不嫌麻煩的話有2.06%的可借，
 報酬率可以再拉高一些。再來就是匯率風險了，自己是覺得可以承擔

 以上~提供給現階段買不下手的空空們一個現金流方案。魯弟不追高，如果房價繼續
 UP~ 我存債一個月2.66萬也挺夠用惹~~



※ 引述《t813900 ()》之銘言：
: 上週拿到將來銀行核貸成功的通知，
: 2.06%，30年，未來30年每個月都要還4萬塊，
: 這之前還要先掏出我辛苦攢賺的300萬當頭期。
: 突然好後悔，其實每個月拿出2萬，1個人在北市就可以租到不錯的房子，
: 生活也可以過的寬裕，但如果確定要買下這間房，生活上就開始會有壓力，
: 原本都是充滿幹勁的在處理這一切，不知道為什麼在一切塵埃落定的時候，突然有些膽
: 怯..甚至想放棄。
: 大家買房的當時也有這種心情嗎？突然好想收手了..

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推 junior020486: 哪有什麼貸下去就可以，要有頭期款欸XD
推 mno3195: 每次都六成借到滿?不會有萬一不如預期破維持率要追繳問題
推 bustinjieber: 喔，那你一個月房租多少錢？
→ bustinjieber: 房租30年都不漲？
→ bustinjieber: 老話一句，你要當少年X神沒人阻止你，
→ bustinjieber: 不要賺的不如預期又輸不起就好了。
→ bustinjieber: 題外話，那你是怎麼說服自己
→ bustinjieber: 要‘’租一輩子‘’的房子的？
推 aa00788: 不錯 債息付房租 爽嗎
→ lalacos123: 不是 買房增貸不是一樣可以用你那套嗎 重點是還有自己
→ lalacos123: 的房子住 一樣2.06%
推 Yishanhuang: 買00712不就好XD
→ Yishanhuang: 反正交易策略差不多
→ Yishanhuang: credit spread拉開直接炸XD
推 Yishanhuang: 看錯，槓桿其實很低那沒事XD
→ medama: 也不錯啊
推 s26492755: 很好有投資收入 肯定會是超優質租客
推 hellogym: 阿我不會先拿來買房 轉增貸再來投資不就好
推 ufopp: 應該是想要的房頭期款付不了，只能這樣吧
→ airjade: 有資產的人才建議開槓桿，什麼都沒有的最好不要開到滿
→ lalacos123: 結果是只能這樣 不是選擇這樣XD
推 floatfaith: 不錯啊  推推～也是種分享啦 改天來質押一下哈
推 bms: Thanks for share
推 floatfaith: 後面幾層看起來套利沒有多少，拿來當預備金比較好
→ floatfaith: 樓上們很多講的是真的不要想說被洗臉～忠言總是逆耳。
→ floatfaith: 既然也不是情緒性空空類的言論。魯叔也來弱弱點一下
推 floatfaith: 我也覺得美債確實現階段增值很可期，是個不錯的標的。
→ floatfaith: 不過你是在一個套利2趴多的低風險東西上面開2倍多槓
→ floatfaith: 桿…啊vs房租收益的總價投報率有沒有2趴多，連現在買
→ floatfaith: 新房子都有了…啊人家是幾倍槓桿？遑論跟房子比增值…
→ floatfaith: 所以如果還在租房的話是第一間是想都不用想的，投資
→ floatfaith: 的話就可以再想想 什麼時候該換回房子…終究要買房的
→ floatfaith: ，早晚該做的事 就早點做～
推 qqq7840: 新警察啦一定沒看過ceca算投資房地產VS股票
推 NTU303150195: 鼓勵當空空+1
→ abyssa1: 公司債的風險不見得低
→ abyssa1: BBB級債券在當寶，看來大家都忘了2008了
→ abyssa1: 這種長債的波動甚至不見得比股票低
推 x156w423: 再有信心的投資, 也要預留安全邊際 不重壓
→ x156w423: 小弟風險評估, 第一層質押5成就差不多了
→ x156w423: 壓六層… 祝福順利 (o_o)
推 avmm9898: 我是買房+存股+固定現金在手 股雖然存很少，慢慢累積
→ avmm9898: 股就存債+市值etf就好
→ abyssa1: 要壓到滿其實建議你做利率期貨比較單純
→ lalacos123: LTCM事件XD
推 CIIIO: IB嗎 利率好低
→ abyssa1: IB可以買元大00720B？
推 ajax4444: 樓樓上是問2.06嗎？元大證金專案2.06   限指定股票、etf
→ ajax4444: 元大證金 跟 元大證券 不同公司喔
推 pierre0650: 我覺得這篇不錯啊！已經有自住房又不想買房當投資的人
→ pierre0650: 可以參考
推 fonder: 重點是他應該本來就有房了(′▽‵)
推 bustinjieber: 有自住房後，你投資什麼沒人管你，
→ bustinjieber: 問題就是一間自住都沒有的人，
→ bustinjieber: 不要幻想你可以賺贏房價漲幅，
→ bustinjieber: 做的到我佩服你，做不到不要輸不起。
噓 aq2272353712: 真的，有人一直認為債券風險很低喔，要不要看前幾年
→ aq2272353712: ，債券大屠殺，你自以為每月領3萬內爽爽領，一次大
→ aq2272353712: 屠殺，血本無歸
推 damnche: 正確 推坑房貸根本害人
推 cym0730: 我籌到頭期硬著頭皮就砸下去了，現在每個月用股息來還，
→ cym0730: 生活其實綽綽有餘，不過有點後悔當時沒有將來可以貸，原p
→ cym0730: o貸到的這個條件有夠香
噓 kklarinet: 欸所以你現在住的地方房租多少呢？
推 mickey250040: cym大 這間房貸的申辦都超讚 還不用地政規費巴拉巴
→ mickey250040: 拉 唯一缺點就是審核條件比較嚴格一點
推 tim155023: 同意樓上 將來條件要過比較難 但說真的銀行真的也不敢
→ tim155023: 借錢給沒錢的人吧XDD
推 Kouzi1019: 拿去壓債券？我不如再買一間房
推 ocamiao1023: 我也是把自己的房拿去貸將來，轉增貸後去投資etf，
→ ocamiao1023: 壓919+56+878自己創造月配