[請益] 想要小換大 但是有很多地方不懂

[boonpocket (花捲兒)]

以下文長
因為跟先生都不懂這塊
想上來請教各位高手！


家庭狀況：先生月薪12萬，我目前無工作SOHO族，有一個可愛的女兒。

個人貸款：目前先生名下有一房（自住中）
銀行貸款800萬（以下簡稱A房），每月負擔房貸3萬。
目前自住A房，室內坪數18-19（不含陽台）當初購買2+1格局，將+1打掉客廳變大。
次臥非常小，放一張雙人床可能就不夠空間
，小孩之後大了無法當作她房間。


買房規劃：因為小孩的關係想換屋（先買後賣），目標是換一1700萬房（以下簡稱B房）
，第二戶自備款800萬（500萬先向家人借來的，打算A房賣掉後還他們），想向銀行貸款1
000萬（分30年每月貸款約4萬），政府打房政策下，目前B房貸款成數因為自備款夠所以
沒問題，問題出在貸款利率以及沒有寬限期，這樣在A房賣掉前，每個月房貸約7萬，負擔
有點大。


問題：
1、因為我名下沒有房子，能否用我的名義貸款，先生當保人來解決第二戶的貸款利率及
沒有寬限期的問題。

2、若是能用我的名義貸款，因為我沒有固定收入，是否需要將現金轉到我戶頭？爬文過
，好像方法是先放到股市過水後才不會被查到（？）
還是有其他更簡單的方法嗎


3、A房是先生的名字，B房用我的名字，是否符合小換大退稅資格。


4、我名下沒有房子，但是先生有（他婚前購入的），這樣是否符合首購資格。
若是符合的話，能使用新青安嗎？不能用新青安的話，一般首購就是只能貸30年 八成 寬
限2年嗎

5、因為先生個人月收入只有12萬，我是SOHO族沒有固定收入，第二戶想跟銀行貸款1000
萬，會不會有問題。


6、若是B房用先生名義貸款，由於想先買再賣，那先買的話會被認定是名下已有一房，等
於B房只能貸款七成無寬限期，但是A房賣掉後符合重購退稅資格，那稅金就會拿的回來，
但有疑慮的點是，那A房賣掉後名下就只有一房了，貸款部分一樣會維持只能貸七成以及
無寬限期嗎？


以上問題有點多
可能對於各位來說很多都很基本
但是我們兩個都不懂房地產這塊
也不想傻傻的沒把金流那些算清楚
這樣等到時候真的先買房才發現很多問題
實在也沒辦法應付啊啊

再次感謝各位（鞠躬

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→ abyssa1: 1可以，2不用
→ abyssa1: 4首購定義很多種，
蝦米！那可以直接將現金轉給我，這樣銀行不會查到是先生轉過來的，認定我沒有還款能
力，不給貸款嗎？
推 kusomanfcu: 為什麼一定要換屋？
推 kusomanfcu: 你應該要說明更詳細例如現在室內坪數
已補充，因為現在家裡真的太小了QQ
推 YAYA6655: 4. 用你的名字可以重構退稅，但土增稅一生一次無法使用
什麼是土增稅…QAQ
推 cutemico: 夫妻可以贈與，無論贈與多少，都是免稅的～
→ cutemico: 所以根本不用過水，直接贈與你根本沒有問題
所以現在A房要先贈與給我，先生就符合名下沒有房產，B房可以符合首購，會是最簡單的
解法嗎？
推 bustinjieber: 1. 可以
→ bustinjieber: 2. 同1，有保人即可
→ bustinjieber: 3. 我記得夫妻沒差
→ bustinjieber: 4. 不能新青安
→ bustinjieber: 5. 同1
→ bustinjieber: 6. 一年內賣掉可以貸款8成
那麼就是本來名下已有一房只能貸7成，一年內賣掉的話，能再去跟銀行多貸款的意思嗎
？
推 cutemico: 你們不是已經買過一次房子了嗎？很多事情不是買過一次
→ cutemico: 就很清楚了嗎
先生買房的時候我跟他還不認識，我沒參與到這部分，但他那時候也是衝動購買..只看兩
間就買房，所以現在才要面臨到房子太小必須換房QQ
※ 編輯: boonpocket (114.46.196.38 臺灣), 12/10/2023 01:17:23
→ abyssa1: A房有貸款 貸款人是你老公 房子過戶給你老公還是貸款人
→ abyssa1: 依舊不符合首購 若是貸款人要一起改成你 要銀行方面同意
推 jl000555: 最簡單的方法就是乾脆跟長輩借足800，寫借款合約，第一
→ jl000555: 戶還清，塗銷貸款，第二戶好像就可以首購了
推 jambojambo: 如果目前自住有要賣，先處理掉最好，不然很多資格會
→ jambojambo: 受限制，夫妻是共有，銀行會一起看資格。
推 prostar: 第一房漲價有超過400嗎?
→ prostar: 沒有的話就用自住房地租稅優惠400萬元就好
推 iamiam: A房是夫婚前買的，看起來貸款也都他付，是他獨有的財產，
→ iamiam: 若願意過給你就是真愛了
推 ChikanDesu: 過給你牽扯到你把他的婚前財產變成你們共有財產呦 一
→ ChikanDesu: 般人會覺得不妥 畢竟人生沒有一定的事情 到離婚的時候
→ ChikanDesu: 本來是100%他的就會變一人一半了
→ ChikanDesu: 應該說 你不應該跟他提 有Sense又提防的人會有疙瘩 就
→ ChikanDesu: 算你無知 他家人也不見得覺得你全是好意
推 ChikanDesu: 還有你要先買再賣千萬不能告訴房仲你要小換大有一年賣
→ ChikanDesu: 掉的需求 不然你會容易被操作壓價喔 這種廢話講了只會
→ ChikanDesu: 被壓價沒人會因為這樣更積極幫你爭取高價
→ ChikanDesu: 賣房都千萬保持惜售 待價而沽的態度 千萬不要洩露你有
→ ChikanDesu: 任何急的感覺 因為房仲幾乎都是挑軟的那邊去凹
→ ChikanDesu: 房仲一定會問你為啥要賣 你就死不能透露你急用錢
→ taffy128s: 3. 要注意土地增值稅問題，記得要同一人才可以
→ taffy128s: 4. 可以一般首購，不能新青安，我印象青安是夫妻一起算
→ taffy128s: 6. 可簽切結書在約定時間內賣屋，可直接貸款高於七成，
→ taffy128s: 但若未在年限內賣出，可能需要繳回多貸的金額
→ taffy128s: 另外若自住滿6年可以考慮改用上面prostar那招
→ jojoson: 夫妻間贈與過戶登記的房產並不會變成共有，也不會列入剩
→ jojoson: 餘財產分配
→ jojoson: 建議先上網搜尋國稅局或地政士的相關文章，如果連網路文
→ jojoson: 章都看不懂，更不宜貿然簽約下決定，貸款事宜也建議向銀
→ jojoson: 行貸款部門問清楚