[心得] 百尺竿頭

[OHHEEEEEED (茫茫)]

2018-2021
還可以預售屋轉單
市場再拉高價 我走預售路線是時機財

2022之後非常有感
新預售有搞頭的很少
而且放到交屋利潤也有限 還卡人頭問題

所以2022年開始我轉向中古翻修和換約
換約跟成屋買賣算是買預售屋的進階版
本質上還是得靠建商推案拉抬
獲利不像中古屋可以直接抓
換約有高自備款門檻 但是利潤比較可預期
成屋買賣有低自備優勢 不過案件很難買到

2023也走到年底了
入房地產的坑到現在五六年

我覺得現在碰到一些瓶頸
不像以前爬文就能解決問題
或是還有投資客可以讓我看著學

資金到一個程度 短期買賣有點雞肋
追求高現金投報的意義不在
想要更穩定的不動產收益

透套有高現金流 但增值相對弱 轉速慢
持有透套要長期持有
我覺得可以持有一間當基底

店面 高風險高報酬
要怎麼買沒商圈到有商圈的
要賣好價要有自用客 很難
店面式微 值得買的很少

是不是要再往上突破不做開發商已經很難了
從相對小金額的危老開始嘗試
蓋透套出租轉賣或電梯別墅轉賣

我和很多小建商老闆討論過
很多建商現在建地都不想買轉往投資農地
不然就是手上的土地慢慢蓋 慢慢賣
成本沒管控好 做開發商好像也沒贏
還不如短期買賣穩健 小資本回收快

板上一定有千萬到破億在投資的
還是想太多 短期買賣繼續搞就好
我覺得要更上一層樓 這已經無法突破了

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推 suPerFlyK: 農地去年玩還不錯 今年不好玩
推 smoothapple: 老手西卡都示範正2買滿滿了
推 shermanch: 莊家重課你短期交易水錢 怎樣都不會贏
推 jinso7410: 我都信貸增貸質押買美債配5倍槓台指
→ jinso7410: 房地產只是成人的鋪滿
→ jinso7410: 無腦賺爛價差已成歷史
→ jinso7410: 當資金蓄水池比較實在
→ jinso7410: 哪天股債配總損益負年增率
→ jinso7410: 再把蓄水池資金抽乾 全部幹進股債
推 jinso7410: https://i.imgur.com/Be2dOL5.jpg
→ jinso7410: 百年歷史驗證 無腦年均10%
→ jinso7410: 房地產第二間開始只能貸7成，短線稅又抽爆
→ jinso7410: 不動產漸漸已成資金蓄水池的形狀
→ jinso7410: 房貸繳完再增貸 下一間也能貸八成
→ jinso7410: 根本BUG 當鋪滿就對了XD
推 iamala: 比起房東當股東吧，比起買賣房子，買賣商品做貿易吧。明
→ iamala: 明金山銀山不去挖，搞房地產這個難賺的東東還一堆魯多吸
→ iamala: 血只是浪費生命。
推 howhow801122: 學C大買正二 績效屌打房地產
→ abyssa1: 2024做股票吧
推 jinso7410: 嫌股債無法像不動產開五倍槓
→ jinso7410: 可以改變成股債配用台指開槓
→ jinso7410: 市場波動太大可用美債ETF質押當緩衝
→ jinso7410: 市場崩盤 增貸已繳清的房貸
→ jinso7410: 再次幹進美債台指配
推 Nubybee: 大資金現做不動產很難大賺了 只能當資產配置的一部分
→ Nubybee: 但是大資金配高比例不動產配置的人 還是大有人在
→ Nubybee: 原因也很簡單 就不想每天在市場進進出出
→ Nubybee: 特別是個人戶 每隔三個月六個月就要思考下一步要怎麼走
→ Nubybee: 累不累人 睡不睡得好 都是考量的一部分
→ Nubybee: 而不動產 只要隔幾年檢討1次 看有沒有改善物件品質的空間
推 jinso7410: 就是要到達無腦境界 才是最終聖杯XD
推 Nubybee: 其實資金夠大的話 不動產也不是無腦 還是得定期汰弱留強
→ Nubybee: 特別是手上商用不動產多的 市場變化很快 要看時機出入貨
推 smoothapple: 定期定額買指數吧
→ Nubybee: 住宅也是一樣 比如說20年前手上買滿滿的50坪大四房
→ Nubybee: 如果能一路換成小坪數 那現在肯定賺得比較多
→ smoothapple: 感覺這個話題要分資金級距
→ Nubybee: 很多台北市3000以上大坪數華廈 十年來都沒漲大有人在
→ jinso7410: 定期定額效率太低 倒不如景氣黃藍燈借錢歐印
→ jinso7410: 再慢慢定期定額還款 比較實在
→ jinso7410: 想要貼近不動產開五倍槓效率
→ jinso7410: 就擇時借款歐印指數
→ jinso7410: 如果有不動產當蓄水池
→ jinso7410: 借起來很有感 借爆XD
推 prichman: 說真的 也是到這層就卡住了 不做開發商 只能往農地變更
→ prichman: 的方向置產賺價差了 這塊還可以躲税+高週轉 但估計沒多
→ prichman: 久也要爛惹
→ prichman: 開發的成本一直上升 融資管道越來越死 嘗試過就知道 小
→ prichman: 建商真的慘  沒啥招了
推 ceca: 可以買台重機,然後出遊...你就會有靈感了.
推 grotwpig645: 我遇到跟你狀況差不多，現在真的是沒招了
→ ceca: 不動產主要是中間過度的東西在低迷 => 店面.
→ ceca: 當然有另外一個取代的就是工業地,但那個要特別去評估
→ ceca: 而當你的資金在更龐大,進入建地後,就又有路可以走.
推 howhow801122: 環島回來後 真的心智上有很大的改變
→ ceca: 所以在住宅 => 建地 中間的過度,你就要去其他地方找契機.
→ ceca: 大概這樣.
→ ceca: 環島之後,你可以挑戰切西瓜.
→ howhow801122: 環島後才知道125有多慘，想買黃牌車QQ
→ ceca: 最近南區rebel群才開一團切西瓜團.
→ ceca: 最近切西瓜很盛行....
→ ceca: 喔切地瓜拉..
→ ceca: 因此,過渡就是1~5億這一階段最麻煩.
→ ceca: 沒東西買...又被政府政策東卡西卡.
→ ceca: 硬要搞就是你要去生一大堆人頭來用.
→ ceca: 另外,炒地皮不是小建商可以玩的.
→ ceca: 當你過五億就可以開始買地來屯.
→ ceca: 土地翻漲速度比房子快,缺點就是他槓桿比較低.
→ ceca: 當然如果你有金融商品的操作,你土地跟金融商品.
→ ceca: 可以調和出更龐大的槓桿,就可以藉此突破土地貸款槓桿低的問
→ ceca: 而土地是新屋的指領,但是土地會漲的略贏新屋.
→ ceca: 主要是營造成本這個參數(不是每年都在大通膨大漲營造成本)
→ ceca: 所以你看新屋衝多兇,就代表土地更肥.
→ ceca: 而玩土地就是中長期投資的判斷...短期的話你沒地方勢力有點
→ ceca: 難.
→ ceca: 因此更高資產就也必然是土地+金融商品.
→ ceca: 所以你遲早要接觸金融商品,剛好到過渡期你就該開始配置了.
→ ceca: 不像以前有店面可以玩...你可以更晚接觸金融商品.
推 piliwu: 農地建地已經是政商關係範圍我們一般人碰不起
推 xupmc: 之前買的農地現在已經翻倍了...
→ ceca: 其實也還好,政府和台糖標售土地,誰都可以去標.
→ ceca: 所以短期也許你很難操作,但是中長期,自然人ok的.
→ ceca: 你去跟建商搶土地就好.
→ ceca: 搶到之後也不需要自己開發.
→ ceca: 找個爽的時間去找你爽的建商跟他合建就好.
→ ceca: 很多建商的土地也都嘛自然人的.
→ ceca: 你等同"插股這個案子"...
推 ericksonlai: 東部農地沒西部好賣, 我手上不少東部平原臨的要賣
推 Detonate: 買好的營建股 當你槓桿開不高的時候就轉股票
推 prichman: 很多徵收計畫的區塊農地 還有佛心農會可以開滿槓桿 比
→ prichman: 工業用地好貸 用現金流案cover 拼增值 資金容納量高
推 alanbread: 自地自建透套，賣預售
a兄現在也在看危老土地了嗎
※ 編輯: OHHEEEEEED (111.82.231.108 臺灣), 12/14/2023 09:54:45
噓 keineAhnung: 透套
→ summerair11: 工業地，產專之類的可以考慮，之後應該考慮其他方面
→ summerair11: 的配置吧
→ kage01: 現在這裡還真的不知道要買什麼物件
推 fok4317: 推推 到一定規模真的不知道要買什麼 大部分就是放著等增
→ fok4317: 值而已
推 mfcke: 剛來客變 等等英才路zebra 吃飯啊
推 sspider0829: C大講的有道理