第二户投資問題

[isong (我真是討厭英文啊...)]

各位大大好，
最近投資一間1600萬的房子
假設2年後賣1800萬

房地合一稅扣35%是70萬
房仲服務費假設是4%72萬
房貸1280萬2年寬限利息是52.8萬
200-70-72-52.8=5.2

再扣掉一些代書費跟管理費，稅金
就沒賺頭了

請問我是該努力出租出去嗎？


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.133.173 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702727846.A.C11.html
推 lebronting: 房貸利息不能列為成本
→ lebronting: 啊 sorry以為你是在算房地合一
推 yiempt: 服務費要先扣再算35%
推 asdlkjfgh: 疑？是先扣房仲費再算稅金嗎？
→ asdlkjfgh: 是原po還是三樓對
推 shermanch: 三樓正確
推 themlb09: 買1600,賣不到2000還不如放10年後再賣
推 lucky466: 仲介費不對
推 lui: 服務費算成本，要先扣
推 lovelara: 服務費盡量談到2%
推 blargelp: 這就是為什麼房子很少短進短出啊 交易成本太高
推 NTU303150195: 那你丟400萬美債正2放兩年就好
推 krf08: 現在政策就是要讓你短期無利可圖，顏柄立都算過。房價漲稅
→ krf08: 後利益也很搞笑。這個遊戲目前還有賺頭的是建商和仲介，但
→ krf08: 量低導致不見得可以賺多少。專業投資客一堆退出找別的資產
→ krf08: 類別。
推 coburn: 你要繼續放到第五年裝潢200萬以上才是最佳解
→ coburn: 這不就政府政策解讀，就是要逼大家不要短期買賣
→ lovebridget: 股票交易成本那麼低都是長期投資好了 房子當然更是
→ krf08: 基本上不想留10年，房地產沒有你要的收益。留了10年，你得
→ krf08: 擔心少子化發酵之前跑不跑的了
→ krf08: 喜歡當沖玩期貨就好 不要動不動產歪腦筋
→ lovebridget: 要搬錢用增貸啦 賣掉就沒租金了 殺雞取卵
推 bustinjieber: 200-72=128 128×0.35=44.8
→ bustinjieber: 200-72-44.8-52.8=30.4
→ bustinjieber: 30/320 年投報大約5%，不算好，
→ bustinjieber: 但那是因為你懶的出租，
→ bustinjieber: 兩年租金保守至少可收7-80，
→ bustinjieber: 兩年變成賺100多，本金320，
→ bustinjieber: 年投報15%以上還行吧；
→ bustinjieber: 怕麻煩就買預售降低持有成本，
→ bustinjieber: 被抽45%但是省利息，自己去細算。
→ bustinjieber: 並且你的服務費也是設定滿%數，
→ bustinjieber: 實際上不一定會付那麼多。
噓 ztdxqa: 服務費哪可能放滿啊。2%就很不錯了。
推 ztdxqa: 房仲除了熱門重劃區外現在也很難賣了….
推 ztdxqa: 還是放滿五年吧 長期投資
→ async: 現在政府一直推很多法案就是要打你這種炒房的
推 floatfaith: 滿2年的租金收益vs 全新未住賣價 想請問樓上b大怎看?
→ duriel3313: 租客再怎樣髒,全室油漆補土再清潔換燈清廚具五萬也就
→ duriel3313: 跟新的一樣了 全新未住是能多賣100萬?
推 bustinjieber: 說什麼打炒房根本是笑話，
→ bustinjieber: 一般的投資客根本很難影響市場，
→ bustinjieber: 投資客能做的都是‘’順勢而為‘’；
→ bustinjieber: 透過數據分析、市場研究區域的發展，
→ bustinjieber: 在這過程中發現有物件被低估，
→ bustinjieber: 或者是屋主有其他計畫要獲利了結，
→ bustinjieber: 所以投資客‘’接手‘’等待市場成長，
→ bustinjieber: 之後再賣掉房子，從中獲取利益，
→ bustinjieber: 然後這種行為叫做炒房？
→ bustinjieber: 屋主A>投資客B>買方C
→ bustinjieber: 你可以說投資客B從中‘’獲取利益‘’，
→ bustinjieber: 並且墊高買方C的成本，我同意；
→ bustinjieber: 但如果沒有B，C取得房屋成本較低，
→ bustinjieber: 之後C賣掉之後獲取的利益也更高，
→ bustinjieber: 這當中的利益是恆定的，
→ bustinjieber: 問題只是利益‘’被誰拿走‘’，
→ bustinjieber: 你不爽你就做比別人多功課，
→ bustinjieber: 去學習‘’如何獲取利益‘’的本事，
→ bustinjieber: 這是商業行為，輸家就閉嘴，
→ bustinjieber: 不要跟小孩一樣吵吵鬧鬧。
推 bustinjieber: 39樓
→ bustinjieber: 不同時期跟個人貸款狀況答案不一樣，
→ bustinjieber: 現在的話，我會入手預售屋，
→ bustinjieber: 我這個月有鎖定的物件，應該會買一間。
→ bustinjieber: 一方面，是我明年底有一間要交屋了，
→ bustinjieber: 暫時會卡我的信用額度，我不喜歡冒險；
→ bustinjieber: 另一方面，我之前推文也有稍微提過，
→ bustinjieber: *以下我個人見解，不負任何責任，
→ bustinjieber: 因為近期的政策影響到推案量、
→ bustinjieber: 去化較慢多少也會影響到推案量，
→ bustinjieber: 我預估‘’我所在區域‘’在3-5年後
→ bustinjieber: 會有一段新屋真空期；
→ bustinjieber: （其實現在主流坪數也是缺到爆）
→ bustinjieber: 最後的原因，準備要降息了，
→ bustinjieber: 我個人覺得現在跟2018很像，
→ bustinjieber: 2018的預售來到2021 2022，
→ bustinjieber: 大概是4x＞70+，這是新北一環的表現，
→ bustinjieber: 未來爆發力能不能那麼高我不知道，
→ bustinjieber: 有很多不能掌握的因素會影響，
→ bustinjieber: 但這就是自己的判斷自己負責。
推 leota: 謝謝b大分享
推 floatfaith: 謝b大分享+1 確實新屋未來供給更不足 持續緊盯供給量
推 floatfaith: 研究有興趣的地區 等爆擊
推 bms: 想問問b大對雙北的看法
推 bustinjieber: 我不知道你在看哪個區塊，
→ bustinjieber: 但我只能回答你中永板目前的市場，
→ bustinjieber: 2房非常缺少，可確定未來2房很熱，
→ bustinjieber: 在各自區域內，位處PR50以上的2房，
→ bustinjieber: 基本上都是上架兩周內或是沒上架就被秒，
→ bustinjieber: 價格基本上都是社區的新高，
→ bustinjieber: 雖然中古很看屋況，實價不一定準，
→ bustinjieber: 但我看下來，整體還是在緩漲沒問題；
→ bustinjieber: 3房車3000萬以上明顯去化稍慢，
→ bustinjieber: 就算是不錯的物件，也不是秒殺，
→ bustinjieber: 畢竟這種物件大部分都是非首購導向，
→ bustinjieber: 但這跟市場的購買力關係不大，
→ bustinjieber: 純粹是下一波小換大的換屋族還在觀望，
→ bustinjieber: 畢竟我覺得開價都是真的是高，
→ bustinjieber: 除非剛需不然不會有人買。
→ bustinjieber: 所以要找物件就是兩房（雖然像廢話），
→ bustinjieber: 然後也不要有年份迷思，
→ bustinjieber: 市場對老房子的需求比你想像的大，
→ bustinjieber: 畢竟以前法規下的大樓公設比低，
→ bustinjieber: 買方自己會去換算CP值。
推 bms: 感謝回覆 不過我更想知道台北市內的比較
→ bustinjieber: 下面是我個人自己設定的投資標準，
→ bustinjieber: 如果都是用"中偏上"的地段／物件來舉例，
→ bustinjieber: (不是那種捷運500米內，好社區，
→ bustinjieber: 真正頂級的物件還是要用搶的，
→ bustinjieber: 不列入參考）
→ bustinjieber: 30年左右大樓，單價50內
→ bustinjieber: 20-30年大樓50-55左右，
→ bustinjieber: 10-20年大樓60內
→ bustinjieber: 10年內大樓65內
→ bustinjieber: 新成屋，基本上難賺。
→ bustinjieber: 台北市可能要問IBIZA或是JAMO
→ bustinjieber: 其實很多人說雙北要一起看，
→ bustinjieber: 但我覺得台北／新北不太一樣，
→ bustinjieber: 尤其部分強勢區域，例如新板特區，
→ bustinjieber: 已經有點從以前的從屬關係跳脫出來了。
噓 Goog1e: 分類