[請益] 整理過的中古屋維持問題

[Chdolodocha (米拉米拉號:)]

如題~

最近想買人生中第一間房 位在高雄前金市區

看到一間50年四樓的中古老公寓

但投資客整理得太漂亮 讓我也是有點怕怕的

https://imgur.com/kGpScTs
https://imgur.com/sutY6rp
https://imgur.com/J2cGcJf
https://imgur.com/WuIJPlK

細看的話也是會有點裂痕 但不知道是不是油漆的關係…
https://imgur.com/BZxTNaC

https://imgur.com/Abm6nqA
https://imgur.com/4F5Kp0N
頂樓還有地磚，外牆穿鐵皮衣

因為看隔壁50年水泥原樣很擔心雖然外觀都弄得很漂亮了
但我不懂房子老化的速度
這種整理過的房子有顧的話，可以撐幾年還能維持不錯的樣子呢?

另外請問開價498，仲介說案子底價460是話術嗎XD
我想開420去談，但感覺應該會被拉到450…
https://imgur.com/7TWACrL

實登沒錯的話，案主是今年278買的
有專業整理該賺給人家賺我也是覺得合理
只要自己不要太盤就好… 大家有什麼建議嗎?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.124.175 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702802561.A.7CD.html
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 16:45:01
推 qwe31633: 買278拿到手成本至少285上下了
→ qwe31633: 裝潢100成本385
→ qwe31633: 賣掉要仲介費加上去成本來到400
→ qwe31633: 420根本不會賣，因為投資客沒利潤了，所以我覺得仲介沒
→ qwe31633: 騙你應該要450以上才有機會，除非很久都沒賣掉
推 boy830527: 現在裝修很貴... 他那278加翻修下去成本應該破400
推 sai0613: 這個銀行會讓你貸多少？還是你不用貸？
這個還沒問題 我需要貸啦~ 但有固定收入應該還行
→ icexice: 你這如果是個合理價格的好物件，這一po出來不是立馬被攔
→ icexice: 胡了嗎
推 zzz50126: 銀行估價可能比較低喔 你要預備多點現金以防萬一
好的 感謝提醒
推 yo4126: 現在裝潢很貴,但投資客不是都有自己的人,不會便宜嗎?
推 yo4126: 應該還要扣掉房地合一的稅金吧?這樣算比較準
推 aass5566: 這個裝潢+頂樓的拉皮 大概就快150萬了
→ Chdolodocha:   那感覺價位還可以 那可維持多久呢?
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 17:33:43
噓 kklarinet: 買了就是盤子講真的，這個故事有三個角色，你 屋主 政
→ kklarinet: 府 ，首先政府賺走70萬房地合一稅，屋主賺走他想賺的部
→ kklarinet: 分，然後一個故事裡面你不曉得誰是盤子的時候，那個盤
→ kklarinet: 子就是你
推 BRIANERIC2: 這間整理應該不會超過50萬
推 BRIANERIC2: 看錯還有頂樓，就算加了頂樓，應該也不會超過80
推 BRIANERIC2: 不過你算上他的仲介費，還有房地合一稅跟發票，成本
→ BRIANERIC2: 有可能壓在400以內，不過搞的要死賺20萬，比打工的還
→ BRIANERIC2: 不如，正常投資客不會賣
→ BRIANERIC2: 唯一的可能性就是他不是買278
忘了說 投資客是三四樓一起買一起做 可能再便宜一點吧
3.4樓都是前一年10月170左右買，然後今年2月有280的交易
會不會其實今年2月的也是投資客要洗實價的成本…
推 xra686: 應該開維修孔 看一下樑柱
推 jeffbeth: 沒有壁紙跟釘木板的話我覺得沒什麼問題，重新上漆就可
→ jeffbeth: 以這麼漂亮代表本身屋況也不錯
→ jeffbeth: 不過這個有釘天花板，有維修孔可以看的話看一下會比較
→ jeffbeth: 放心
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 18:11:07
推 una283: 同意樓上
推 ck13579: 會穿鐵衣+頂樓重做代表爛的差不多了 可是還不錯 有重做可
→ ck13579: 以在撐個10年但是鋼筋部分有沒有處理？ 利潤不高的部分你
→ ck13579: 也要注意水路管線有沒有更新
推 seibu: 你可以買一間類似的 然後自己裝潢 應該會比較貴 但放心
推 bms: 高雄不會是c大的物件吧XDDDDDD
推 dick929: 現在裝潢費用真的貴，如果有現金壓力，買這種裝潢好的中
→ dick929: 古屋物件等於用房貸買房加裝潢
推 ryusenming: c大XD 求ceca開示
推 dick929: 你買原始屋況的中古屋，自己外面找裝潢也是一個風險，裝
→ dick929: 潢費用肯定更高
推 copyii: 未滿一年 銀行好像是認上次的交易金額?
推 Yishanhuang: 銀行估價
推 jamie81416: 50年中古屋敢買也蠻強的。鋼筋水泥年限好像是60年？
房仲說是經濟估值歸零不是壽命
推 apple123773: 基本上有穿鐵衣 至少漏水的部分應該解決的
→ apple123773: 就只剩結構部分跟室內管線需要處理了XDD
噓 e73103999: 短期交易 銀行只會放278的八成
原來有這條 感謝提醒 那我也不行了…
推 TruMadDeeply: 這間我印象中591好像看過，不太確定了！但是如果是
→ TruMadDeeply: 我看過的那間，那Po網在賣已經一段時間了！
推 ceca: 公共區域可以看這棟房子的老化狀況.
感謝c大
→ ceca: 其他方面通常翻了就翻了,她翻跟你翻都一樣.
→ ceca: 至於他買多少她要賣多少,投資客是很精準的.
→ ceca: 你不用猜了,價格到他就賣價格不到他就不賣.
原來是這樣…一翻兩瞪眼也不是壞事
推 bob1211: 銀行鑑價應該是一年內實登的八折，你要準備很多現金
推 Mithra: 不過頂樓沒有搭鐵皮是不是有點風險
推 maxidogkimo: 這間加上房地合一稅45%  投資客到底剩多少利潤
→ f771208: 印象中,銀行可以拍照裝潢拉高貸款,但未滿1年又會拉低貸款
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 22:10:56
推 XJY13: 房仲說老屋跟老酒一樣越陳越香？
推 e33554431: 短期交易只是銀行內規 每間銀行不一定都適用278 真的有
→ e33554431: 興趣可以多問幾間 斡旋壓房貸成數但書試試
推 zzz50126: 他這樣洗 170短期洗到270 搞不好銀行還只認170咧 畢竟也
→ zzz50126: 才1年 但現在有新青安 搞不好能強力過件 不過還是現金有
→ zzz50126: 個300萬比較好 蠻賭的
推 JOJO999: 只怕銀行鑑價275萬而已
推 stopdog: 投客裝湟的用料不可能好，也不會爛到1,2年就馬上壞但住了
→ stopdog: 就是賭，人家電線有沒有拉維修孔在哪接手的很難知道，水
→ stopdog: 太深不如買未整理的
推 frank111: 這陽台絕對有鬼，從新貼磁磚+天花板，超多錢
推 frank111: 很少看到有人陽台做天花板，應該是已經爛到鋼筋都出來了
→ frank111: 一個病懨懨的人，穿再漂亮的衣服還是馬上去見死神
→ lokoo: 整理外表，裡面不見得會整理（水電）
推 copyii: 鋼筋外露不是有個材質可以修補嗎?(忘了叫什麼) 還是那個
→ copyii: 維修比釘木板貴很多?
→ suPerFlyK: 樓上提到的是某厲害的水泥 真的好用 我也忘記名字
推 Minilla: 50年公寓只有天龍國的能買吧
→ wild0522: 環氧樹脂
→ Chdolodocha:   好恐怖 我放棄好了
→ Chdolodocha:   感謝以上的大家
推 copyii: 最近有看到個投資客半年前買750的頂加 裝潢但沒重拉線 最
→ copyii: 近剛 近900賣掉