Re: [心得] 高雄投報率

[zesonpso (幹 正義的孩子王)]

經過了快四年時間
這疫情也過了
但是台灣的環境也變了許多
財務規劃關係這兩間新房要調整
所以回文做一個結束

持有的兩間新房(舊房處理一間 其他地段好的會持續持有)
目前房價漲幅也上漲了50%
一坪依照今年七月成交實登計算

計算這四年的資本利得
房貸平均一個月大概14500(包含升息) 利息約占4500
火險稅金一年約佔12000元
租金收入17000元 (大樓出租目前最低同房型22000)
因為租客也都很穩定所以也沒打算調整租金
而且租客跟我有默契也沒提出要申請租金補貼

all
17000(租金) - 4500(利息) * 12 = 150000元
- 12000(火險稅金) = 138000
* 5年 = 690000元 (收租獲利)

房產升值預計獲利約250萬元
合計略估320萬元 * 2間 = 640萬元
當初投資一間支出含裝潢頭款家電全部是約170萬元

預計在2024年年底會請房仲販售
目前住的房客也有意願購買
屆時如果房客同意價格應該會直接讓售

這兩間五年新房售出後
含本金及資本利得的金額
會轉投入到台股金融 電信 高殖利率股躺平
預計殖利率抓在4%~4.5%之間的個股
屆時340萬(投資房產本金) + 640萬 (資本利得房產) =980萬
每年會提供被動收入40萬初頭

平民小百姓 持續努力提高被動收入
這邊針對幾年前的文 做一個收尾 以及後續的資產計畫

當時候推大家高雄買房真的不是害人
你看疫情房價飆漲後 我就沒發文 推薦買房了QQ
祝福大家持續邁向翻轉人生
我就繼續聊天室陪大家喝咖啡

一個年也快過了 好的 不好的都結束了
新的一年祝福各位身體安康 心想事情


※ 引述《zesonpso (幹 正義的孩子王)》之銘言：
: 目前名下房子出租只有2間
: 近期因為疫情關係QE過頭
: 加上市場資金去化會變成一個問題
: 積極在市場中找尋中古和新屋的標的
: 一般來說投報率高的應該屬於
: 舊公寓或者舊大樓的部分比較高
: 但是在一些特殊地段會有一些特殊市場
: 之前有提到榮總旁邊新大樓
: 但是我後來沒有考慮這邊因為機能性是一個問題
: 今天休假沒事跟老婆到處看房到處晃
: 剛好某一個建案開賣1個多月，我對這家印象超深
: 因為他地點很好很特殊，但是覺得他開價應該偏高
: 導致投報率不好看，所以一直都沒去看
: 看完之後印象給我非常的好，附近沒有相同性質的大樓
: 也是近數年來唯一新建案，所以附近換房的人很踴躍
: 今天中午看完後，晚上跑去看房直接下訂兩戶XD
: 這間房子23坪  格局方正漂亮
: 頭款預計100萬 + 代收13萬 + 家電裝潢 合計大概抓150萬
: 如果以市場特色吃地點可以租給文藻 和 榮總的護士
: 大概可以承租17000含管理費 (預計一人8500元)
: 貸款400萬 一年利息64000元 一年租金扣除管理費收18萬
: 租金收入180000 - 利息64000 = 116000
: 投入150萬 收入11.6萬 投報率7.7%
: 月付款大概一萬三 所以沒有壓力QQ
: 會下手決定是因為
: 1.附近已經沒新建案 相同特色的沒有
: 2.鄰近文藻 榮總
: 3.下樓旁邊就賣吃的大鬧區 + 超商 (鬧中取靜)
: 4.大樓素質偏高 (自住戶居多 普遍都換屋客)
: 5.地點好未來不怕換手問題
: 6.好的標的價格思考好 談好 就要出手拉
: 7.找事情給我老婆做

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.116.169 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703470577.A.2F2.html
推 instratos: 鬆哥聖誕快樂
推 CIIIO: 好久沒看到鬆哥
會來看文 但很少回文 每天其實滿充實 有時候忙起來ppt都沒上
推 jerry10307: 鼎金那邊漲這麼多？
是阿XD 五十樓後面都成交35~40初了
推 snowman6521:  鬆哥！
推 boy830527: 還沒賣掉就發文 讚！
應該說還沒開始賣 就先發文 QQ
推 sspider0829: 鬆哥好像股版也沒看到了
閒聊而已 每天就蹭一下 每日任務 發一兩句
※ 編輯: zesonpso (114.35.116.169 臺灣), 12/25/2023 10:27:41
推 bustinjieber: 我也是2021以前一直鼓吹身邊的人要買，
→ bustinjieber: 真的買的1人。
推 NTU303150195: 辣個退休的男人回來了
推 purplelyn: 賣房還要扣稅吧
20% 預計一間扣約40 因為裝潢還有發票QQ 都有留著
這部分因為還沒進行 所以先沒計算進去
推 l52015: 推
推 NTU303150195: 請問為何要賣啊，看起來增值比租金多很多，換台股
→ NTU303150195: 領股利跟收租金不是一樣嗎
我目前一間一年約獲利13.8萬
如果資金收回投入股市抓4.25% 一年可以20萬初
加上我本來一路走來就是一直持續提高被動為主軸
所以才有這方面資產調整
此外手上還有在出租的 我也不想管理太多
這也是新屋的租客都沒煩我 所以我租金都沒調整原因之一
推 shuichia: 鬆哥獲利了結，賺爛了
推 hihi29: 謝鬆哥
推 shuichia: 不過房地合一有算進去嗎？持有五年還是35%吧
戶籍本人或配偶在裡面阿qq
推 e73103999: 遠見X誠？
那間沒賣 那是我買給我媽住的
那時候買 鄉民有人寄信問我 印象還有兩位鄉民有買
推 littlebroken: 真的強 推
推 onenineone: 推
推 childeviler2: 今年鬆哥有什麼不好的事情發生嗎？
哪方面 你說市場嗎？ 我看股版大家都賺歪了吧
至於我是生活重心調整 沒像之前這麼熱絡在股版上而已
推 alonzohorse: 哇鬆哥要下車囉！
其實我本來還要打一篇理財房貸隨借隨還
但是跟本文主題不符就沒打了 有空再打
推 alonzohorse: 鬆哥的分享都很讚，看一篇少一篇QQ
推 childeviler2: 看你文末最後一段話，以為有發生不好的事情。不過
→ childeviler2: 今年結束也只是小小賺，對於明年投資，還沒有一個
→ childeviler2: 明確的方向，還在做功課中，也來板上拜讀一下高手
→ childeviler2: 的想法，看能不能有一個方向
沒有拉 以前很熱絡群組聊天 股版聊天
後來生活重心改變調整 就慢慢沒在上面聊太多
因為很多人是仇房產的 其實我也不太清楚這種想法
而且別人賺錢也不會分你啊 所以自己做自己的事情就好了
推 destroyss: 要處分的是是金X路上的那間嗎 前陣子想買價格已+40%
→ destroyss: 噴到9XX  下不了手
對阿
推 hololive45P: 好久不見鬆哥，看起來退休生活很舒心XD
每天其實也很忙 知道每天想做甚麼
然後要買的長期波段股票 就掛低 有接到就放著
每天點杯咖啡 打打電動看看書 想研究甚麼 就花點時間去了解
推 flyf: 推鬆哥
推 yiliang1107: 鬆哥好，真的是聰明。目前板上現在第一個槓桿
推 eddie0729: 這兩年飆漲 算一下投報率 真的是不如買ETF了
兩者本就不同
如果股市下跌 你ETF抱得住嗎? 大概這樣吧
如果早知道當初台積電一百元 我就全賣 all in了
求高報率不如求穩 高報酬相對就是高風險
→ alex5566: 原來鬆哥 也買房
在高雄市區新屋一坪15~20時候 我就再推買房了
是後來土地 建物的成本提高 售價上去 我之後就沒再推過了
推 floatfaith: 鬆哥推推 新的一年快樂
推 purplelyn: 很喜歡看你的分享
推 grotwpig645: 你股票不是賺翻了？有差這一點嗎？
一元也是錢 我從不會因為一元在地上所以懶得撿他
也不會因為一元在桌上 所以當作沒看到 會另外拿一個存錢筒專門存一元
給你參考
→ alex5566: 鬆哥高雄人? 你買哪一區?
推 alonzohorse: 鬆哥可是正港高雄男子漢啊...
推 heroic: 推鬆哥
推 jerry10307: 國泰才剛買那邊，鬆哥準備獲利了結
推 laurushsu: 推鬆哥，想看理財型房貸分享。感謝房版討論正能量，收
→ laurushsu: 穫良多~
推 lichun1228: 推
推 hooldoor: 推 鬆哥理財觀念
推 we147121: 鬆哥真強者
→ we147121: 比較意外的是鬆哥之前有買豐原家樂福附近的大樓，也是漲
→ we147121: 翻了
目前出租一個月28000 當初買一坪19多
這個會一直放著 因為那裏沒甚麼建案 未來如果要住台中 那會是我固定住家
最近大樓再用電動樁的中央線槽 區權會也過了
推 mcrobert: 推 想看之後文章 還有對未來高雄楠梓房市看法
推 ttyy: 苦勸身邊人快買房勸到心累，繼續努力不放棄Q
※ 編輯: zesonpso (114.35.116.169 臺灣), 12/25/2023 11:45:31
推 fisher6879: 好久不見！股版很久沒看到想不到在這看到，恭喜推
推 jessicaabc98: 讚
推 leota: 好久不見
→ leota: 可以請大大多分享房市心得嗎
推 aq2272353712: 鬆哥在高雄喔~不過我都跟緊土地公腳步
推 sspider0829: 鬆哥根本賺翻
推 cblade: 股房雙賺
推 frowning1226: 哇！恭喜！歡迎來台中定居
推 axsz795130: 恭喜鬆哥，最近還有去咖啡廳看妹妹嗎
推 LimYoHwan: 很委婉的告訴大家高點下車 某些雜多還在那叫人進場真
→ LimYoHwan: 的害死人
推 joyecuse: 恭喜鬆哥 當時也有跟到楠梓那篇 沒上車後來改上車別間
→ joyecuse: :D
推 neimad: 鬆哥分享 必推
推 ADS1: 獲利了結 聰明
→ sqera: 因為看了鬆哥分享鼎中路的建案後我買了七間房，謝謝鬆哥
推 s26492755: 鬆蟲！
推 FlynnZhang: 入袋燒燒
→ kusomanfcu: 鬆哥 可以掛賣給仲介上面寫 +20%然後不二價
→ kusomanfcu: 實價登錄+20%
推 Detonate: 發哥的孟時代都賣到幾萬了 還熱銷 怎麼就想下車了
推 jinny891: 推！
推 rita910700: 鬆哥難得發文
→ airjade: 疫情這種突來大禮包，先股後房真的賺爆
推 edgar76321: 推鬆哥 想看咖啡廳妹紙
推 jc761128: 鬆哥安安
推 tfvbhyg: 感謝鬆哥分享，希望還能拜讀你的理財房貸分享
推 asdfg5678: 太厲害了
推 petesam: 鬆哥好久不見
推 berserk: 分享
推 x156w423: 高歌離席啦 買高股息ETF啊 :D
推 P7700: 好久沒看到鬆哥，鬆哥聖誕節快樂
→ P7700: 求理財型房貸分享～
推 PingTuTu: 恭喜！
推 hope927: Push
推 resy: 恭喜鬆哥
推 bigair888: 是鬆哥耶
推 qscNERO: 推鬆哥
推 facio124: 好久不見的鬆哥
推 majimmy: 鬆哥 好神
推 pk1238250: 敲碗鬆哥的理財房貸隨借隨還篇，祝新年快樂！
推 Beilan56: 感謝鬆哥之前在股版的指點
推 jerry10307: 鬆哥投資鼎中增值率感覺比美術館高，看起來是基期
→ jerry10307: 便宜
→ gourmet7: 豬在風口上也會飛