[請益] 房貸理財規劃

[shinti (轉角遇到喵)]

現況:

我跟老婆一人一間
本人: 三房估價約 1800萬， 首購 -> 房貸餘850萬
老婆: 套房估價約 300萬，首購--> 房貸餘205萬 (目前已出租,權狀10.9坪), 另有車貸
約28萬 (這二筆貸款本人皆有掛保證人)
現金持有約 260萬
本人年薪約110萬
老婆目前待業中(租金年收約10萬)

預計操作:

方案一:
        清償套房後再以周轉金方式貸出,貸出金額可能只會有5-7成(坪數太小)約150-200
萬, 再還款三房降低掛1部份的房貸(這部份不知是否可以), 最後以三房轉貸+增貸,取出
約800萬進行投資.

        三房
                掛1 650萬(30y) 月繳 25,012
                掛4 800萬          月繳 17,733
        套房
                掛4 175萬 月繳 3,879

        合計月繳金額: 46,624


方案二:
        還款三房降低掛1部份的房貸, 以三房轉貸+增貸,取出約800萬進行投資.

        三房
                掛1 650萬(30y) 月繳 25,012
                掛4 800萬          月繳 17,733

        套房
                掛1 205萬(30y) 月繳 8,600 (目前繳納金額)

        合計月繳金額: 51,345



方案三:
        保留現金部位, 以三房轉貸+增貸,取出約600萬進行投資.

        三房
                掛1 850萬(30y) 月繳 34,000 (目前繳納金額)
                掛4 600萬          月繳 13,300

        套房
                掛1 205萬(30y) 月繳 8,600 (目前繳納金額)

        合計月繳金額: 55,900


希望的目標是降低房貸本金的攤還, 只繳利息, 增值的部位進行投資理財.

感謝房板各位前輩
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感謝各位大神的回覆, 補上月付款金額差別, 希望就是繳的本金越少,
畢竟還有一個小朋友要養,每個月支出滿辛苦

方案一, 深怕之後貸出來的錢用作清償其它貸款會有問題

方案三, 目前是原本貸款的利率最低 2.06%,轉貸後可能沒這條件了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.181.120 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703551019.A.4F1.html
推 s26492755: 你方案一跟二是脫褲子放屁
→ s26492755: 降低掛1貸款在貸出來 那幹嘛不直接貸出來
→ s26492755: 基本上要做消除掛1的動作是為了限貸
推 Yishanhuang: 可以先把套房貸款清掉
→ Yishanhuang: 之後需要的時候才有額度買第二戶
→ Yishanhuang: 另一間1沒清光，部分掛4只是增加利息而已
推 s26492755: 方案一 260-205+175-850+1440=820
推 s26492755: 方案二 260-850+1440=850
→ s26492755: 方案三 1440-850+260=850
→ s26492755: 你三個方案最後會多出來的現金很接近
→ s26492755: 以現金考量當然是最簡單的3
推 s26492755: 寬限期的話 三個方案最後都是以三房去跑
推 s26492755: 如果你很在意老婆那間的本利和 你也是先方案三再去清
→ s26492755: 掉老婆的掛1再掛4出來投資
推 ckethan: 全賣掉
→ s26492755: 這樣還剩下要處理過的錢才能進入房地產
→ s26492755: 省下
→ s26492755: 反正你最終目的是投資
→ s26492755: 掛4也能有寬限期
推 CIIIO: 我選1 老婆身上沒有掛1的房貸 之後看到好物件隨時可衝
推 s26492755: 要衝不動產的話 記得幫老婆做金流 不然老婆掛1不容易
※ 編輯: shinti (118.163.181.120 臺灣), 12/26/2023 09:49:17
推 olliekr: 如果一個月多個幾千塊，可以瞬間拿到上百萬，我覺得挺划
→ olliekr: 算的
推 s26492755: 你要只看月付額的話 方案三也可以清掉套房再掛4 用你
→ s26492755: 的現金部位
→ s26492755: 你沒修文前 我還以為你看重的是貸出來的資金加你現金
→ s26492755: 最大化
感謝S大提示, 幫我多開一扇窗, 這邊可以操作, 200萬直接先還三房掛1, 再由原銀行增貸(不知道要不要等幾個月再操作)掛4, 取出 800
萬進行投資,之後再清償套房,再重新貸款掛4
※ 編輯: shinti (118.163.181.120 臺灣), 12/26/2023 11:00:25
推 yo4126: 這樣貸出800萬.真能投資到甚麼好標的?風險不大嗎?
這種投資只能求穩追求一些高股息做利差, 把利差再補進月繳房貸, 最好能做到補足房貸到不用繳
→ s26492755: 正常有把握才會貸 而不是貸出來才在想怎麼做 每個人投
→ s26492755: 資組合不同 但追求的目標一樣
※ 編輯: shinti (111.82.183.133 臺灣), 12/26/2023 20:45:41
噓 RealID2018: 你這種操作，公股一定全打槍