Re: [請益] 房市要如何才能崩盤?

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本面就那樣.

出租投報率 vs 資金成本 + 持有成本.


你今天要房價大跌有兩種情況.

一種是沒有破基本面的大跌.

另一種是基本面崩潰後的大跌.


沒破基本面的大跌,2016的時候有個震盪,那種就類似,只是震盪幅度比較小.

而2000年那個崩盤就是破基本面.


而你從基本面去看也可以很清楚的看的到.

如果你要破基本面.

你要嘛就是收益大幅萎縮,也就是租金大幅縮少.

通常附帶的原因就是大量失業公司大量倒閉.

而資金成本就是如果你利率瘋狂拉升,也會破基本面崩盤.

目前有不少國家房地產崩盤就是這個原因.

最後就是持有成本大幅上升,這個很少發生,不過當年的日本就是典型.


當然你說,微服的加息,微服的加稅,都會回灌租金.

沒錯,微服的時候就會回灌租金.

不過當然多少也會有一些壓制房價基本面cap的狀況.

你成本+0.5%,收益可能會回灌+0.3%,但是差額的0.2%就會從你房價理論值cap出.

只是這個比例,你拉升的成本相對越低,那回灌到收益那端的比重就越重之外.

台灣租金非常的低廉,所以租金很容易因為任何的原因就被大量回灌而上拉.
(跟房價一樣,一大堆阿貓阿狗的事情,結果房價還是很難跌,還是很容易漲,因為被低估)


當然反過來你大幅的加息例如把房貸拉到6% 10%.

或是大幅的加稅.

這樣自然租金也會往上拉,但主要回應的會是房價的大跌去平衡這個基本面.



至於另一種就是不破基本面而下跌的.

通常就是不安定籌碼殺出現象造成.

你讓他炒,一年翻100%,然後隔年把她停下來不漲.

這樣就會產生多殺多,然後有一個回檔現象.

因為前面有人進場的早,他10%的時候進場,然後看房價不漲了所以他只賺70%就要跑.

因此他便宜了20%賣,行情就被他給拉扯到.

所以這種回檔通常都發生在漲太兇的地方.

反而漲幅溫和的地方或是漲幅溫和的產品,回檔都很不明顯.



至於大跌的狀況.

主要就是大量的法拍和不良債壓垮市場.

你要讓交易市場自己慢慢往下交易是很困難的.

這次美國就是一個範例.

他的利率那麼高破基本面了,但你看他房價很堅挺.

因為美國的房貸利率是一段式的,所以前面持有的人並不會被壓垮殺出.

所以他的交易市場急凍但是不崩.

而要崩盤就是要有大量的房子進入不良債.

韓國那種大量包租公捲款事件也是型態之一.
(不過目前韓國崩盤感覺還沒很嚴重)

或是美國當年次級房貸也是.

當然中古屋進入不良債一般來講還不是最嚴重的.

畢竟中古屋持有者其實很能撐,外加目前世界各國的產業還沒悲慘到直接全面崩潰.

你要讓人民,大量自住屋主,都房子被法拍這個狀況實在太難達到了.

而且在達到這個狀況之前會有一個更早然後傷害力更大的事件會發生.


那就是大量建商倒閉然後大量餘屋進入不良債市場.


2000年那一波就是這樣.

你現在看2x~3x年屋的建商,有幾個你認識的.


建商倒閉,手上又有大量餘屋,是房地產最傷的一種情況.

因為這些餘屋是新屋,也就是房地產的價格定位基礎.
(老屋是看著新屋去算折數)

外加建商的推案是直接的完全賣家.

不像中古屋市場,屋主可賣可不賣,看目前價格不好很多人也縮起來不賣了.

本來換屋的不換屋了,本來要賣掉轉投資的就繼續出租好了(沒破基本面的話)

但是建商的房子就是要賣...沒有其他的跑跳想法.

更不用說建商倒閉,他的不良債權就會跑到債主手上.

債主拿到這一大堆餘屋,他自己財務壓力也是山大,所以只能低價拋售這些餘屋.

而如果債主也炸掉倒閉了,那就更上層的債主拿到這些不良債炸彈.

那他就更急著低價拋售.

因此價格就會一低更低再低.

而這可是新屋阿.

你新屋本來1500萬,當到後面惡性拋售到800萬.

你說你其他中古屋應該多少錢?

外加這些餘屋可是又集中數量又多.


所以崩盤的時候最重要的重擊就是.

建商倒閉,餘屋進入不良債市場.


對喔這邊有一點非常重要.

重點不是建商倒閉.

而是餘屋進入不良債市場.

台灣最近也收起來很多建商...收起來就是倒閉,倒閉的美化詞.

無論他收起來是因為賺飽了要退休了不想玩了還是怎樣,都叫做倒閉.

但是台灣這些收起來的建商幾乎沒有餘屋進入不良債市場.
(例如他買不起土地了,或是他房子根本沒蓋好就因為稅制或是土建融被擋道而倒了)

因此建商怎樣倒,房市照樣嚇嚇叫.


所以重點在於"餘屋進入不良債市場"

而不是建商倒閉.


目前比較明顯的大概就是對岸和越南.

倒閉的建商不少.

越南我不太確定狀況.

對岸那個其實有很嚴重的淺在風險.

一方面是因為他的房價是高於基本面的,本來就存在泡沫的壓力.

另一方面他倒的建商規模很大,手上餘屋數量很多.

不過目前中國政府用國家的手段去HOLD住這些餘屋不直接廉價掉入市場.

所以中國目前房地產還沒崩盤.
(哀,人家威權政體,抗壓性會比民主自由的政體高很多...這點是威權的特性)

當然同時中國也大量降息,並且試圖拉抬通膨.

不過目前中國房地產的炸彈還滿大顆的.

外加他又撞到中產收入陷阱,很多行業有點悲慘,失業率也上升.

對岸現在不是在說,大學畢業即失業.

所以就算是威權政體,也有他抗壓極限.

而最後炸彈是順利被拆掉.

還是炸彈引爆引起中國金融危機,甚至掀起世界級的金融海嘯.

也要看下去才知道.


但無論怎樣,不動產這個東西對中國來講是一顆大炸彈.

因為他的不動產早就超越基本面.所以淺在泡沫壓力很大.

外加這個超越基本面的有點誇張,所以泡沫要消掉可是一項巨型工程....

so...沒看到我們對中國的房子幾年前就一點興趣都沒有.

無論他幾年前是不是在漲,我們都說"超越基本面的東西,我不玩"

而這顆大炸彈雖然是內資,是人民幣的事情,中國威權政府是莊家兼裁判.

但牽扯到後續延伸到產業或是內部金融平衡外.

他又剛好撞到中產收入陷阱+美國對她做貿易戰.

因此中國最近四面楚歌...就看中國政府有沒有辦法去解決它現在的大危機.

當然啦,烏俄戰爭救了中國一命...XD

如果烏俄戰爭沒打起來,那美國就有非常多的余力來對付中國.

而不像現在這樣,拜登政府被烏俄戰爭和以巴戰爭給拉扯住.
(中國人應該很感謝上台的是拜登而不是川普)



so...簡單講.

不動產跌的兩種背景格局.

1.破基本面而產生泡沫.

2.漲太兇不安定籌碼多殺多.

不動產跌的直接衝擊原因.

大量房子進入不良債市場被賤賣.

尤其是大量倒閉建商的大量餘屋是主要崩盤的主力炸彈.

你要讓房價崩盤,就從這些基礎去思考怎樣讓這些事情產生就可以了.


但是應該沒有智障沒事好好的要讓台灣房地產大跌的..XD

大概只有智障會相信智障上台會很智障的讓房地產崩盤.


以及一堆智障想要做的事情.

不要說極度智障還會讓房價上升例如預售屋禁止轉讓這麼智障家白癡.

很多智障的獻策,就算她真的有辦法一定程度的壓制房價上漲好了不要說跌.

也就是讓房價漲慢一點或是漲少一點的政策.

絕大多數都會很智障的....反過來讓租金井噴...哈哈.


到底是哪來那麼多智障想要把自己的生活變得更痛苦辛苦的.

這世界還真有趣阿.

你們到底知不知道你們想要的政策下去會產生甚麼後果?




--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.207 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704212260.A.AC8.html
推 mcrobert: 每日一文 推推
推 Amulet1: 社宅+政策讓房緩漲 產業發展讓薪資漲 房蟲社畜都爽
推 copyii: 請問老屋看新屋算折數的大概參考邏輯是什麼啊? (公寓 華廈
→ copyii:  大樓 各種年限怎麼參考?)
每個縣市有一點落差.
(像台北就跟其他縣市落差比較大)

而這個比例通常就是常玩老屋你就會抓到.


推 mcrobert: 楠梓橋頭會迎來不破基本面下跌的現象嗎？
→ mcrobert: 目前是沒看到”隔年停下來不漲”的條件
→ mcrobert: 但等到預售陸續完工 勢必獲利了結 多殺多？
這個其實之前我講過.

高雄最早是7+28奈米.

那時候炒了一波起來.

但是後來7奈米取消,28奈米說要修改製程.

因此整個市場非常悲觀了一段時間.

而且那段時間可是"預售屋可以轉讓"的狀態.

所以那時候就有產生一波不安定籌碼殺出現像.

不過畢竟台積電那時候只是說高雄廠要改製成,而不是撤銷高雄廠.

所以嚴重度並沒有到崩盤,但是還是有很多悲觀的混亂現象.


直到8月台積電宣布是2奈米確定.

然後....我就進場拉..XD

因為前面那段悲觀的時間,把大量不安定籌碼都洗了一輪.

所以整個盤很安定.

這樣我進場自然就踩在很堅固的地板上.



至於7+28奈米為啥我沒進.

因為台積電要來高雄消息傳了很久.

在很不確定的時候就有預先炒作.

後面又一堆賭徒跳進去賭.

但是消息都沒確定.

消息沒確定我就不會下手...

直到7+28奈米宣布的時候,價格已經衝起來一波.

外加那時候是2021年,也就是大漲第二年.

所以我去追北高中古屋就好...外加我2022年還要換自住屋.
(這樣我自住換屋等同手上有兩間美術館的房子,總價四千多萬
 而到現在缺工所以我新的房子裝潢都還沒弄好...
 因此我可是等同在美術館布局四千多萬,最快也要今年底才會收割...
 喔對重購退稅免瞌睡)

所以7+28奈米的橋頭高大我就放棄進場了.


是後來製成修改的市場低迷悲觀事件.

才讓我又遇到新的切入點.


另外台積電效應會延燒好一段時間.

所以就算未來要多殺多,也是很久以後的價格.

詳細可以參考南科三兄弟的房價變化.

因為話題太強,所以多殺多的效應會被惜售和長期持有的心態給輾壓過去.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 00:45:34
推 s876612s: C大 請問桃園投資 現在該進場蛋黃還是蛋白
可以找主力重劃區的中古屋.

推 jeromeshih: 回3F，印象之前C大分享內容是這樣
→ jeromeshih: 10年屋大約新屋8折
→ jeromeshih: 1X年屋也是新屋約8折
→ jeromeshih: 2x年屋大約新屋7折
→ jeromeshih: 40年屋大約新屋6折
這是中南部的狀況.

早期台北也類似,但後來台北就變了.

因此台北的市場要去問台北的投資客.

這不是坐在電腦前面看看數據和591就可以判斷的細節.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 00:46:53
推 empireisme: 我想請問像竹北炒到70萬，但租金投報率好像沒有跟上
→ empireisme: ，這樣會危險嗎？
如果你是假設全台房價都是持平.

橋頭和高大靠台積電炒上70??


這基本上不可能.


但如果你是說全台房價都往上走.

然後橋頭和高大未來某一天炒上70.


阿這遲早的事情.


目前橋頭高大第一時間先看台南善化新市安定三兄弟價格.

之後高一點其實合理.

主要是三兄弟的位置實在太外圍了.

橋頭高大貼在市區旁邊甚至你可以視同市區的延伸.

不只甚麼捷運高鐵還是家樂福.

南有新光三越北有岡山新的樂購百貨.

一條路五公里直達...

當然後面有沒有略高就要看炒做的效應才知道.

這無法用邏輯去判斷....

他炒得兇要直接比照後譯,也都是可以解釋的過的.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 01:01:24

喔你說竹北炒上70.

這牽扯到後面租金跟上的狀況.

價格早租金跑是很正常的資本主義世界現象.

但是租金必須跟上.


就像李嘉誠跑去炒英國,因為難民事件讓歐洲租金大漲.

台灣壽險也跟過去.

那時候炒作到租金投報過低,破了基本面.

但是大家都預期租金後面會漲上來.


可是後來英國搞了脫歐.

所以...李嘉誠進去很早可能沒虧到.

但台灣壽險之前在那邊虧了一屁股.還不敢認列虧損.
(不賣不算賠,哈哈哈....經典用到極致)

還好後來的資金狂潮幫它們解套.


所以租金後面有跟上還好.

但如果租金長時間沒跟上.

那就會產生泡沫壓力.

泡沫壓力如果沒去搓還不會破,但可能會變成漲價力道被拉扯.

就算硬漲也會漲很慢.

但如果租金有跟上...

這樣就會恢復正常狀態.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 01:04:46

基本面是看很長期的效應.

很長期的效應代表,他不是急性的惡性壓力刺激.

但是很長期代表,他的壓力累積會在很多方面發酵.

進而產生比較深遠和廣大的延伸影響.


所以租金如果可以在之後幾年慢慢跟上.

那就會解掉這種基本面的壓力.

但是如果長期不跟上,那就不只房價,甚至還會影響到產業或是其他商業.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 01:07:04
推 linx210145: 橋頭勇士是什麼梗？
是respect
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 01:24:06
推 PTTMAXQQ: 我其實很愛這個政府，房地產的根基能打到全世界最夯實
→ PTTMAXQQ: 的大概也只有台灣了
→ PTTMAXQQ: 我眼中所看到的房地產就是被低估了
→ PTTMAXQQ: 就是需要時間補漲而已，
→ PTTMAXQQ: 任何時間點上車方向都是一路向錢開向錢邁進
我是覺得.

一堆人在想甚麼開高槓桿會炸掉的.

大概都是電腦前面阿宅.

從沒想過.

2022~2023台灣的不動產違約率那麼世界奇觀的低.

你是要誰炸掉.

你失業了也沒幾個人的房貸炸掉好嗎..XD


連違約率都不看,整天幻想會很多人炸掉.


實際市場的99.99%的人包含投資客.

其實都滿保守的.

外加銀行放款也很要求.

所以基本上99%的人借的到房貸的錢,他就是可以跟你稱很久(10年這樣)

剩下1%透過作假收入,做假資料還是甚麼鬼辦法借到的.

先不說這1%的人就算要炸也不是全詐,就算全炸對不動產是場影響也不大因為人很少外.

阿這1%的人鬼靈精那麼多,他們要炸掉也不是兩年三年會炸掉.

他可以開二胎,或是快速脫手或是其他手段去找到錢來周轉.


所以每次看到說甚麼炒房一堆人開高槓桿要炸掉.

就覺得很好笑.

阿你都不知道現在房貸違約率是多少膩??



很多人就是眼紅別人炒房賺錢.

然後整天窩在租的小套房裡面心理不平衡.

然後整天強者我認識的人多有錢多有錢,和你們都是虛的海水退了你們都會漏懶覺.

結果....


結果就是成為我們的笑柄阿.

哈哈,你看看你....


另外.

我們在賺錢.

阿你忙著在那邊幻想我們會賺不到錢..哈哈.


賺不賺的到錢,是不是只有少數人才賺的到錢.

你最好問清楚廣大的鄉民,到底是少數人賺到錢.

還是他媽的絕大多數人都賺到錢.

並且是亂買都賺到錢,無論買雲林買斗六買斗南買西螺...

喔不好意思....講錯地點.

無論是買潮州,買知本,買池上買北港.

他媽的亂買都賺到錢.


啥?你居然認為買房會賺不到錢?

你是火星來的還是太平洋來的?

你知道你再說甚麼鬼話嗎..XD


還是說你自己之前去炒房結果沒賺到錢還虧錢.

因此內心陰影一直以為本版賺到錢的都是假的都是騙的.

你那麼厲害投資房地產還會賺不到錢甚至虧錢.

你們那麼外行,又不是身價幾十億的有錢人,又不是哈哈哈佛博士生.

怎麼可能賺到錢OOXXOOXX....


恩...等一下.


挖靠,你他媽的炒房炒到虧錢.

你他媽的太神奇了...XD


請受小弟一拜....哈哈.


到底怎麼做到炒房虧錢的.

你是不是買AMAX?

阿不對阿,就算是買AMAX也有超過一半的人是加價賣掉的阿.

所以你到底是怎樣炒房炒到虧錢的?

快說來聽聽..


另外知道為啥我們很感開槓桿.

然後煩惱都是銀行借給我的錢太少嗎?
(所以只好自己創造槓桿.
 例如買正二就是一次槓桿,質押就是在一次槓桿,錢拿去買預售屋就是在一次槓桿.
 等同用目前大約1000萬的現金,開了4000萬的槓桿起來)

我也不願意阿,如果銀行願意給我第三第四第五間都放款八成.

那我直接去買中古屋開槓桿就好了...


阿我們感開槓桿就是因為.

我們玩的東西,很穩賺,雖然賺的速度比不上飆股,比不上高收益投資產品.

但是很穩並且很簡單又單純.甚至幾乎穩賺.

那你穩賺的東西開槓桿不是很合理?....

你會大震盪的東西開槓桿則是需要評估維持率的問題會不會被追加擔保.
(正二和房貸又剛好都不會)


而如果你不是穩賺,甚至長期也不一定看漲的東西.或是有甚麼意外就永遠回不來的風險.

那你還這樣開槓桿,你就只是個賭徒.

那自然你贏了100次,第101次砸了你就垮了.


但問題是我們玩的東西是這種東西嗎?

阿就不是阿..XD


你追高殺低做波段還開槓桿.

震盪很大隨便一個消息或是政策就海嘯來臨.

然後虧錢率又那麼高.

這樣開槓桿當然叫做自殺.

你不要把你自殺的型態套用到我們這些類型的投資上面好嗎.

你在玩甚麼我們在玩甚麼,你嘛看清楚一點...



推 copyii: 請問折數不會因為大樓 華廈 公寓而有不同嗎? (假設以中南
→ copyii: 部來看) 比如說華廈跟公寓的30年應該會不一樣吧?! (如果
→ copyii: 華廈30年7折 公寓30年一樣7折?還是65折之類?)

每個縣市也不一樣.


台北之前炒都更,所以公寓之前一度超狂.


然後這抓的是一個概略的數字.

實際上建案本身尤其比較明顯的建案,價格也會有他們自己的差異.


例如高雄的諾貝爾,他是26年屋,但它的單價比46年屋還低.

反過來文化中心的40年屋比南高的一些2x年屋還高.

因此蓋括數字抓了之後,你還要因應建案本身的狀況再去作價格調整.



推 lichun1228: 推
推 uvuv: 推
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/03/2024 03:00:31
推 powerlulala: 推 早上起來拜讀
推 seibu: 大師文章一定讀
推 addison30912: 想聽ceca大分析一下岡山，還有增值空間嗎
推 kevinhaha: 請問大大新屋老屋價差大概多少算是拉開空間了
推 sspider0829: 問94崩 不崩心裡不舒服
推 WMV: 2024不知道是不是又一年跌10趴
推 DeathStarDS1: 如果中國威權專制就沒有釘子戶卡在馬路，中國做法
→ DeathStarDS1: 是集中力量做大事，反對的人反對的勢力不少，但人
→ DeathStarDS1: 家必須頂住。所謂民主自由沒管理好會變成隨隨便便
→ DeathStarDS1: 。對岸稱俄烏台灣稱烏俄，對岸稱巴以台灣稱以巴，
→ DeathStarDS1: 對岸稱朝鮮台灣稱北韓，親美親俄立場決定站隊。我
→ DeathStarDS1: 個人猜測再20年大陸的經濟開始超越台灣，等到大陸
→ DeathStarDS1: 經濟接近美國之時，統一水到渠成。
推 yihua2: 大推
推 flyf: 推
推 openyourlegg: 推智障還在幻想智障上台房價會崩
推 ma19love: 大推C大這句給某個族群………「大概只有智障會相信智障
→ ma19love: 上台會很智障的讓房地產崩盤.」
推 cblade: 粗暴的言論，有聽進去的都賺
推 jaricho: 偷臭誰智障？
推 floatfaith: 推推推
→ floatfaith: C大新年連發
推 Harmonic: 為什麼台灣房價仍處於被低估狀態
→ Harmonic: 有無考慮到兩岸風險呢？求解…
推 frowning1226: 又來兩岸風險，呵呵
→ frowning1226: 打起來你的台幣台股比房地產更廢
推 cblade: 兩岸風險，股市萬七點，怕
推 zigq: 推
推 plcc122: 推
推 JazzMalone: 說台大外科醫師智障？
推 Robben: 台灣人錢太多 隨便炒一下就上去
推 isangxwbh: 唯一解 中國射飛彈到台灣
推 ajax4444: 台大醫師不是智障啦，只是講一些智障話唬弄智障，讓人
→ ajax4444: 以為醫師是智障。
→ stanleyplus: 給青粉看 別再智障了
推 alex5566: 某p不是不懂 只是講一些特定族群想聽的話騙票~快醒醒
推 jeromeshih: 不能看人說什麼要看做什麼啊，做什麼事情的操作才是真
→ jeromeshih: 實
→ jeromeshih: 從土地/精華區房屋再到繼承做法，如果遮住名字，其實
→ jeromeshih: 跟板上大家討論的方式可能沒差很多?
推 alexstag: 比大家多很多，多數版友沒能力搞農地還出租給遊覽
→ alexstag: 車XD
推 starbucks16: 推
推 s876612s: 謝謝C大回覆，請問桃園可以買重點重劃區的中古，原因也
→ s876612s: 是因為價差補漲理論嗎
推 wunn: 請教一下為何覺得台灣房價被低估？畢竟以薪資所得比來看房
→ wunn: 價算高的
推 wlcaroline: 樓上，第一行就有寫啊，基本面的算法
推 CIIIO: 推
推 encoreg57985: 長知識
推 Master1999: 台灣這麼好玩 很大一部分就是建立在嚴重低估上
推 flumarin: 請問ceca大，高美館若投資的話，會推薦入手10-15年屋嗎
推 drea: C大，想請教沙鹿靠新光田醫院很近的大樓，未來的增長性強嗎
→ drea: ？
推 inAAtauAA: 北市蛋黃區中古電梯大概是新屋五六折 公寓更低
推 qscNERO: 推分享
推 ioeve: 如果那人選上當了八年，那些智障八年後還是會沒房。
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝