Re: [閒聊] 未來十年高雄美術館區會怎麼發展

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本上就是..

屋齡+10年..XD


不過最近卡了一些鳥籠產品近來.

所以未來美術館的人車會明顯變多是沒錯.

不過通常在主幹道會很明顯.

也就是美術東二,明誠,美術館路,青海路.

當然目前鳥籠的大樓大多都還在蓋,所以這個狀況其實也沒特別明顯.


當然最近因為九如橋拆掉還沒蓋好新的,所以車輛借道青海路.

所以最近青海路的車會特別多,外加一大堆白癡外來人.

再加上這邊的路線和號誌被改得有點特殊...恩...輕軌好棒棒.

所以一大堆外來路過的迷迷糊糊,很容易塞在青海路上.

從輕軌塞到美術東二.

當然各種搞不清楚路線和號誌的狀況最後都反映成兩個白癡狀況.

那就是,左轉的不靠到最左邊甚至綠燈要開到雙向路的路中間.

右轉的不會靠到最右邊,好像很怕開到慢車道..

然後一大堆在中路要左轉右轉的,讓青海路在上下班很容易堵塞的很嚴重.

真不知道這些人駕照怎麼考的...

左轉靠左;右轉靠右很難嗎?

慢車道的功用之一就是你右轉要開上去,並且最好做"關門"動作右側整個封死不讓機車走.

這樣直行機車走你左邊,你右轉.右轉的機車排在你後面跟著你轉,完美沒有衝突.

阿你從車道中間跨過慢車道右轉,直行機車一堆的時候.

你到底是要撞他們還是要在那邊等變燈?

另外馬路一大堆汽車撞機車的也都嘛是這樣造成的,中路給人家右轉,直行機車就撞上去.

你是中路過來gank的喔...


不過,反正...人民的程度就在那邊,這...也只能接受.

我們都全民大學生了,所以你也不可以太強求甚麼...XD

而接受的情況就是,東西向的時候沒事不要在上下班走青海路.

然後緊盯新的九如路橋工程進度,叫他快點完工.


對喔,美術館主幹道車變多還有兩個原因是.

1.輕軌打亂了交通號誌.

你運氣最差的時候,你會等同等兩次紅燈.

也就是你美術東二路往北好了,在南一的時候等紅燈.

等到變綠燈理論上就可以往北走過美術館路.

但問題是這時候剛好輕軌要來.

所以你南一變綠燈但是前面美術館路還在紅燈,前面的車子都不能走,你排隊還是排在南一.

之後輕軌終於走了,可是你南一路的綠燈又變回紅燈.

痾....你就再等一次紅燈...哈哈.


最慘的就是.

這個狀況也會發生在青海路...你看多悽慘.


2.梅花燈.

今天輕軌沒來,你南一,美術館,東一都是綠燈.

但是東三東五給你紅燈.

明誠又是綠燈.

並且三者同步交替.

逼你在東三那邊一定要停下來,明誠再停一次.

因此短短一公里多,在以前你可能一次南一就直達北三,甚至飆仔可以直達美明.

現在你要花3~4倍的時間才有辦法達到美明.

這就是白癡梅花燈.

當然梅花燈確實可以降低嚴重車禍.

但問題是,你嘛弄個大梅花,例如青海道東三同燈,東五到美明同燈.

整條路你切兩半就好,這樣既可以疏通交通又可以降低飆仔要拚一條龍到底的問題.

但你現在給人家切五六段...靠邀....


當然啦,美術館的人應該會自己想其他辦法.

例如走東四,例如走馬卡(馬卡的測速照相好像拔掉了),走南三走北三.

避開青海和東二和明誠.


不過話說回來,美術館的人車在怎樣多,還是比其他地方狀況好.

所以...你想要逃離,你也會淪落到沒選擇的狀態.

除非你說中都,中都大概除了美都路外,其他路目前人車都很少.

但是..整個中都一大堆工地,這....工地風的感受??

而等這一大堆工地完工的時候,九如路橋大概也完工了.

那中都的車流和借道路過車流,也不會比較少多少.


至於未來更新的區域.

目前看來還是光陽總廠那一塊工業地重劃.

但...那個的進度還要很久的.

那邊發展到讓你覺得高級住宅的感覺我看10年很難,10年可能連中都現在狀況都有距離.

至少20年.

也就是你可以考慮美術館住個1x年,然後看那區的發展,等到你覺得發展到舒服了.

你再搬過去.

10年內應該沒啥地方可以挑戰美術館的住宅環境.

至於新彎區,最近新彎曲有不少土地的變動.

但很多都是商用走向....他那邊是豪宅+商用不動產,是那種傳統CBD的概念.

非高級純住宅區.

而且車...超級多...尤其借道的車和來做商業行為的車都超級多.

因此你嫌美術館人車變多,你應該也不會想要搬去新彎區,屬性完全不是你要的.


另外住和投資是兩碼子事情.

文化中心這幾年漲幅在高雄有點顆顆.

但是你不可以否認,以南高而言,他還真的很好住.

當然文化中心有它的屬性,機能,文教等等....

講白話就是"老文青"喜歡的環境.

但她好住歸好住,他把蛋黃區王者的位置讓出來就注定他要一段時間增值都比別人少.

所以投資就不會喜歡那邊.

這個狀況在很久以後的未來,美術館也會遇到.

當然你以自住投資都想要顧慮到的最佳CP值作法.

就會像我上面講的,你美術館就住住住,直到你發現,應該是光陽總廠那邊沒意外的話.

你發現那邊從一片空地到一片工地到開始有住宅大樓聚落產生一些氛圍.

這時候你就可以開始考慮哪時候換屋換過去.

當然每個人對住宅環境的要求不一樣.

所以你要自己評估那個地方發展到甚麼程度你願意搬過去.

而你只要再他還沒把美術館住宅王者的地位幹掉前搬過去.

那美術館後面交出王者的地位增值進入疲憊的狀況,你就吃到很少.

那這樣就可以在住宅和投資雙方面取到一個不錯的CP值操作.

而且如果是複製文化中心經驗的話.

2010年左右,文化中心的中古屋還滿貴的,你換去美術館其實還有一點吃香.

你不要拖到2014年農美大炒一波後才過去,你都還可以撈到一點好處.
(2010~2014農美大炒奠定了高雄住宅王者易位的里程碑...)

而農美在2000年就重劃完成開始推案.
(所以農美最老的大樓大概在20年左右)

不過當然未來光陽總廠那邊發展的速度不一定那麼快之外.

美術館目前還很多空地沒有蓋(超過1/3都是空地或是鐵皮屋在養地)

不像文化中心在2000的時候空地其實就很少了,後面2x年來文化中心裡面幾乎沒幾個案子.

所以到時候王者易位時間你是無法拿考古題來抄答案.

你還是要到時候自己仔細觀察....

因為這是變化題....


至於新地點光陽總廠那邊.

他的競爭力,除了他的整體面積不小
(中都就太小無法成為一方之霸只能成為美術館延伸,中都看似很大但很多都是公園和溼地)

他愛河第一排有景觀+綠地.

百貨公司+高雄最強商圈之一在正旁邊但不在裡面.
(住商分而不離,類似101商圈相對於信義計畫區住宅區)

一般車輛不會借道重劃區裡面(只會借道外環的大順路自由路和民族路)

高雄正中心位置.

捷運+輕軌(但輕軌剛好不會造成她那邊的塞車)

高醫在河對岸(老人和慢性病者,眼睛發亮)

直接有還不錯的龍華國中學區(不用從新打造)

可以接續上河堤社區.(河堤靠他回春,他靠河堤直接吃下擴散過來的不錯素質居民)

因此,等到很久以後,美術館的地被蓋得差不多光了.

這一塊基本上就是下一個重點純住蛋黃區.

除非市府又急轉彎跑去重劃自立到中華那一塊工業地.

如果那一塊也重畫起來,那一塊因為是接連中都,中都又接連美術館.

所以整片的競爭力會反過來壓過這一塊.

但目前看起來市府並沒有這個動作....所以理論上來講未來王者還是他跑不掉.


至於農21的話.

他問題應該也是腹地太小.

所以會被視為農16的延伸.


這邊解釋一下,所謂的延伸就是.

你視同是同一個區域.

也就農21重劃後,他就屬於農16....它們是一體的是同步的.

當然中都跟美術館的切割比較明顯一點.

所以他們的一體性和同步性會比農16和農21弱一點.

但是無論怎樣,中都和美術館目前的局面還是處於延伸狀況,有很大的一體性和同步性.

美術館漲中都就漲,甚至後面美術館賣多少,中都價格也不會差多少...

而中都的發展也會讓建商對美術館土地的推案速度減少而把能量分到中都去.

所以本來例如美術館的土地20年後會蓋完,但因為多了中都,所以可能要30年後才蓋完.

這種延伸性滿有趣的,各位可以慢慢研究.


以上大概就是高雄未來"純住宅"的蛋黃區狀況.

南高比較住商混
(並且他的商都是...很大的商...XD)

那是另外一種訴求的人會喜歡的.

喜歡繁華,喜歡傳統大都市的感覺,喜歡紙醉金迷等等...

就去南高吧.

每天放煙火每天辦活動每天購物節,吃的餐廳一間比一間大.喝的飲料一杯比一杯貴.

動不動就大活動滿滿的人潮然後交通管制.

然後你是住裡面豪宅的可以爽爽的開車讓滿滿的人潮兩邊讓路給你這樣在萬眾矚目中.

跨過管制區,慢慢地駛入你家的車庫.

進車庫前,搖下車窗還可以聽到旁邊的阿伯在聊"阿這間要多少?""大概四千多萬吧"

是不是很有面子阿....XD

這次跨年煙火在夢時代,照慣例又跑到頂樓去看.

結果這次沒啥高空煙火,所以只看到兩顆高空煙火..

然後就看到鄉民在新灣區傳來的頂樓煙火錄影...XD

哀..

不過高雄通常煙火重點在元宵節,跨年不會去跟其他縣市爭人潮.

到時候再來看元宵節煙火的規劃是怎樣...

上次元宵節,沿著第一港出海口的港岸放,在我家頂樓剛好看到一整排煙火.


對喔,為啥不去新彎區我的其他房子看.

喔...因為懶阿...顆顆.

不過正勤有活動的時候他頂樓都會封起來..殘念.
(當然選舉造勢不會封,你可以在頂樓看他們造勢,但是有機率舞台背後剛好面對你)

31期的話,夢時代煙火,就可以到頂樓去看.



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推 frowning1226: 又在手把手教學了！
→ frowning1226: 文化中心跟台中西區有點像啊......
→ wang56: 遇過超多老人特別喜歡住南高，很少出門加上傳統觀念覺得北
→ wang56: 高雄很荒涼
→ SDFSDF: 陽明第一廳和泰緯皇居到底能不能打啊
推 hankerlon: 查不到光陽總廠，有全名或地址嗎？
google或是google map打光陽總廠.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 00:41:42
→ SDFSDF: 民族大順同盟包圍的那塊吧 靜思堂隔壁
→ SDFSDF: 跟著靜思堂買如何 很多建商在慈濟出沒
推 filment: 請教c大，現在布局亞灣10～15年（非諾貝爾）社區是否是好
→ filment: 的時間點呢？
投資來講.

台積電那麼強,你幹嘛不去追?

你不去追強勢的,那你要布局落後補漲的.

這...我有點不知道該怎樣回答你...XD


對拉你會賺錢...XD


可是.

為啥你不選擇比較早可以把錢拿到口袋的標的.


另外諾貝爾...我那間出掉了,賣價多了一百多萬...給你參考.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 00:49:03
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 00:49:18
推 hahalex: 買了鑫空樹，突然覺得值得了，期待光陽重劃區。
推 wii8898333: 等c大賣正勤po文
看起來還要很久.

會不會久到總價翻三倍才賣...

恩...好像有可能...顆顆.

推 koga5566: 自住會推薦買中都嗎
他的缺點就是.

他目前住宅環境風格叫做...工地風.

其他方面缺點並不大.


推 jironan: 北美術館安靜許多，東二路下午基本上沒車
因為東二到美明就到底了.

而會走明誠以北到美明的,只有美術館的人.而且還分流馬卡和中華掉很多車.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 01:23:38
推 fireheart988: 老文青路過… 不過我怎麼覺得南高路比較大 平常沒活
→ fireheart988: 動走起來比北高還順暢
→ fireheart988: 每次去北高都覺得好擠 然後就…懶得去了
南高有三條很好走的路.

民生,四維,民權

並且也是很多高級住宅喜歡的做落點.

而除此之外,成功路雖然車很多,但還滿好走的.

外加還有海邊路的支援.(不過海邊路大多都是南北高跑的人在走的車很少)


北高的話,大概只有新莊仔好走一點.

其他路都很壅塞.


另外這還牽扯到那一條修路修了兩年的華夏路.

到底是有甚麼好修的,修了兩年到今天都還在修路...=.=


※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 01:37:32
推 fireheart988: 那三條林蔭大道 車少路又大 不過感覺四維除了都廳苑
→ fireheart988: 跟跳樓那間 豪宅沒那麼多 都是透天的店面居多XD
→ fireheart988: 等看看民權派出所隔壁那塊聯上的要蓋怎樣
推 dammbob: 撇除投資，個人覺得現在平日沒活動的亞灣住起來比美術館
→ dammbob: 舒服！晚上亞灣在外面行動的人反而比美術館少了，空氣好
→ dammbob: 的時候我喜歡外跑以前繞美術館現在改跑港邊園區到高流
→ dammbob: 最近旅運中心附近在整頓，16-18碼頭鏟平後這段就舒服了
→ dammbob: 不過美術館那邊還是留著，只是真的沒之前那麼清幽了
新彎區目前住宅人口很少.

目前主要是借路的車很多.

所以車流會集中在某些時間和某些路段.

推 fireheart988: 倒是60期重劃區的土到底好了沒 最近看鐵圍籬拆掉一
→ fireheart988: 些了
→ fireheart988: 拆掉來看真的很大一塊XD
那邊除汙不比五輕的方式.

不過聽說已經到後段了.

推 nocturnesw: 梅花燈真的白癡
推 zigq: 東四真的好騎，南北基本碰到明誠路才停
推 hank7218: 我覺得是北高人越來越多的關係，不然博愛路那麼大條，
→ hank7218: 又有捷運，還不是容易塞，尤其在巨蛋那
→ hank7218: 以前我不搭捷運，但現在因為工作關係大概2-3禮拜搭高鐵
→ hank7218: 回高雄再轉捷運，這兩年下來，自身體感覺得搭捷運的人
→ hank7218: 越來越多
→ hank7218: 美術館有個我自己認為的好處，沒有宮廟
→ hank7218: 我高雄住文化中心四維路附近，常走民生 民權跟四維，交
→ hank7218: 通工具是機車，我覺得有分隔島騎起來很危險
推 chengyou66: c大 你覺得銀線會蓋嗎？
→ chengyou66: MRT
捷運線每過幾年換一個市長.

線路都會被調整.

所以最後蓋的線都會跟今天不太一樣.


因此通常你只要關心正要推或是最可能會推的線就好.

例如現在新的就是紫線.

其他的線你當一個模糊概念.

→ hank7218: 尤其台灣用路人水準很差
推 oceanfishwu: 美術館我覺得很神奇的是汽車停車位比機車停車位好找
→ oceanfishwu: 很多，每次開車過去都找得到停車格，但騎機車去就很
→ oceanfishwu: 難找到停車格
機車格有點少的關係.

但是空地還不少還很多停車場.

推 z5411: 美術館有宮廟啊 只是那間水準很高
其實有兩間,化龍宮和福德祠其實不是同一間...XD

→ eupa1973: 北高越來越熱鬧了，跟40年前差真多，好事
→ qazqwe2004: 自住不會轉到北高嗎
→ qazqwe2004: 楠梓 橋頭
目前...那邊比較偏向在那邊工作的才會住過去.

推 rick6304: 開車也覺得很危險 樹那麼大顆根本看不到機車
推 AKDcsee: 文化中心漲幅真的慘，換房無望的那種慘…最近民權路的新
→ AKDcsee: 案Hygee開價也只在3字頭中段
推 jerry10307: 北高已經是擁擠了吧，明誠路不管上下班，1-4路都是
→ jerry10307: 多車擁擠……
推 sspider0829: 中都不嫌吵 可以去買 我週末偶爾會去住兩天 真他喵吵
→ sspider0829: 死了
推 leocat: 住在民生路，中華路，五福路圍起來那一塊真的超爽。一切
→ leocat: 需求都在散步的範圍內解決，環境又好，樓下散個步就超爽
推 z5411: 最近住明誠路上月中 每天看下班那個車流 我真的是乾脆八點
→ z5411: 過後再回去好了
→ z5411: 走華夏路接南屏那裡也是炸裂 乾脆走海線比較快
推 floatfaith: 華夏路真的很雷...一直修我還以為他是要蓋輕軌勒...
→ kktt254: 最近從美都路就會開始塞到青海路 幹
推 deenhank: 大神跟我的感覺一樣，每天早上走東二跟青海那裡，真的覺
→ deenhank: 得梅花燈很無言.變成大家都在搶快
→ ytlintexas: 前金民生段真的適合居住老城區的機能方便性沒得嫌
推 eulbos: 有推薦的鳥籠產品嗎XD
自己去看屋比較快.

→ zzahoward: 樓上阿肥
推 doggy1234567: 那75期呢？ 有機會發展成蛋黃區嗎？
沒辦法...

基礎條件差了一些.

正彎區價格還是會比他高.

→ petitebabe: 文化中心那邊真的很讚  哈
推 gmoz: 好，十年後再買
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 10:53:22
推 aass5566: 輕軌就嫌惡設施 直接插進去蛋黃美術館區 會拉低房價吧
→ aass5566: ？
推 doggy1234567: 那樣205以後是哪邊會最受惠？ 31期or籬仔內or五甲？
205要看他到底要幹嘛再說.


另外目前彎曲,31期,75重劃區的價差還滿穩定的.

205如果有世界奇觀.

那三區很可能就等比上升.

但是彼此的地位和價差應該還是維持差不多穩定的狀況.


對喔我指的蛋黃區是指王者地位,也就是南高最貴.

你如果205有世界奇觀,之後75房價幹掉文山特區或是現在的國泰重劃區是有可能的.

但是要幹掉正彎區是不理智的期待.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 11:03:58
推 oaz6688: 文化中心老文青平常棋盤大路走習慣了，進鳳山會出車禍，
→ oaz6688: 進三民會迷路
推 doggy1234567: 了解 謝謝C大
推 jaricho: Hygge 欣民權不是很舊的案子了嗎？
推 jaricho: 比較新的案子是 極粹 豊御 新文化城安
推 oaz6688: 欣民權蓋很久，中間還暫停銷售，成屋怎麼可能3字頭中段
→ oaz6688: ，應該是4中段，19年預售的時候只要2字頭
推 carefree22: 軍港的108期怎麼都沒動靜，西卡大怎麼看
他再等新台17線的進度.

推 heart000: 文化中心老文青路過
推 RenLy: 求分析77期重劃區，最近鋼需買了新房在這邊
下一個文山特區.

就這麼單純.

推 fish770130: 我現在上下班都直接走馬卡轉明誠 避開美術東和青海
推 tomap41017: 孟學苑會吃到光陽總廠重劃區嗎？
他們屬於同一體的.

推 vfhiroki: 想順便問 那台中西區現在外圍這樣漲 是否會回來補漲市
→ vfhiroki: 區 投資還有戲嗎
台中看起來是持續水楠帶著北屯飛.

其他地方跟在後面,價差被拉大後會補漲.

連中科台積電第二製成都會被水楠和北屯吃到非常多炒作能量(畢竟中科路直直走就到了)

推 ives522: 請問裕國街這邊，這半年內還是持續漲嗎
那邊不就農16.
(這邊可是正農16,雖然沒有龍德龍勝那麼有氣勢,你可以視同南一北一之於美術館)

就農16的走勢.

推 green5616: 借版問，文山特區還有戲嗎～
國泰重劃那一塊還沒幹掉文山之前,文山都還站在他本來的地位上.

國泰除化(也就是上面講的77期)是文山特區最大的風險.

推 ryc: 請問西大 高雄火車站以東的綠園道到科工館往北沿寶珠溝同盟
→ ryc: 覺民路這區 將來發展性如何呢 謝謝老師
火車站以東看起來注定已經轉變成住宅大樓區了.

不過前後兩個新的百貨商場加持下(高雄火車站+日勝生)

所以他就延續後譯的二線地位....

科工館那邊照慣例跟著後譯跑.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 22:38:45
推 howufeel: 光陽總廠107那裡看起來腹地沒美術館大 為什麼這麼看好
→ howufeel: 後勢呢？
因為你無法在市區找到再像美術館這模大的重劃區空地.


而美術館的土地總有一天會被蓋完,房子總有一天會老.

那新的重劃區全部的房子當屋齡都比美術館低2x年起跳後.

平均房價最高的地方,一定會轉移.



推 treee: 推 最近青海路的號誌真的很讓人抓狂
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/05/2024 09:12:51
推 ives522: 不好意思 c大 看不懂您這句話意思XD 你可以視同南一北一
→ ives522: 之於美術館,反正 持續看漲吧？因為買了新房，有點想脫手
→ ives522: 2房物件XD
裕國街就是農16比較小條的路.但他是正農16.

就像美術一路,美術北一路是美術館比較小條的路.

但都是正美術館.


通常大路現在大多要嘛豪華品牌,要嘛推案的坪數比較大(興富發例外)

小路比較容易出小坪數.


不過如果以漲跌來講,就是同步...

例如皇苑大路賣70好了,你小路有人推50.

之後皇苑漲到77,你小路可能就漲到55.

這就是漲幅同步的意思.

當然實際上可能會有一些震盪,但巨觀來看就是同步.

※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/05/2024 23:06:00
推 ives522: 感謝！
推 WhyPonYo: 71期日勝生很像沒什麼進度  只能先等看太普明日匯2期
推 motic721: 想請教中期選中都二年屋還是美術館1x年屋？如果視為延
→ motic721: 伸的話 是否二者會同步上去
推 mgenuine: 請問高雄王光陽總廠是107期那塊嗎
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝