Re: [請益] 換屋後的原屋處理

[shuichia (水餃)]

你這樣操作有幾個問題
1.市價2000萬年收租40萬投報2%，比房
   貸利率還差，根本是在做功德
2.現在做出租件幾乎很難不避開房客申
   請租金補貼＆租金特別扣除額，導致你
   多年自住400萬房地合一免稅額直接掰
3.單一門牌租金40w，你所得稅碰到
   12%，一年稅金約15000，但這個事小

個人淺見，如果你確定這間不會再住
比較適合的配置應該是

1.賣掉先吃一次房地合一400萬免稅
2.換兩間低總物件，收租至少60w
3.公益出租人單一門牌18w免稅，你可
    以吃兩間36萬，所得稅也才多一千，
    但租金多收20w
4.接下來就是推文裡面的槓上加槓

但這背後代表你要賣一間+買兩間
操作三次，投報率至少要有3%
有點吃挑物件的眼光(直覺？）
然後不要質疑兩間低總收不收的到60
這真的已經很保守了







※ 引述《xieny2902 (xien)》之銘言：
: 各位房版的大大們晚安:
: 小弟幾年前購買的預售屋預計在今年可以交屋，
: 目前計畫簡單裝潢後會搬過去住。
: 對於原本住的房子有點猶豫應該怎麼處理，
: 請版上大大們不吝賜教:
: 1. 蛋黃無敵，簡單整理並出租，十年後漲爛。
: 2. 槓上加槓，除了出租外，並轉增貸放債券、高股息ETF、正二。
: 3. 轉移陣地，賣掉到重劃區買一間，放著等增值，賭他一個未來。
: 4. 享受人生，賣掉換新車。
: 以下認真詢問XD
: 目前住的房屋為2房1廳1衛的電梯大樓，
: 地點在新北的捷運站步行約5-7分鐘距離，
: 帶有一個坡道平面車位，
: 屋齡約8年，
: 剩餘貸款約為1150w。
: 詢問過銀行初步估價約為2000w，
: 參考同社區在591的出租開價，
: 並查了一下內政部實價登錄去年的租賃登錄，
: 估計一年下來40w應該不成問題。
: 但考慮到個人的所得稅級距有碰觸到12%，
: 這筆40w的收入會被課徵大約5w的稅，
: 覺得出租收益有一點低落，
: 因此有些猶豫不決。
: 不知道我上述的評估是否有疏漏的地方，
: 請房版的各位大大們幫忙查缺補漏一下。
: 感謝各位大大，
: 祝房版的大家新的一年都能賺大錢、買好房。

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705365839.A.69B.html
推 topaaron12: 手把手 佛心
推 kagaya: 推推 寫得真清楚
推 leota: 不錯
推 asd31415926: 好奇問下 若先收租放個五年之類的再賣掉會不會比直
→ asd31415926: 接吃45%的房地合一稅還划算？只是不知道五年後的新古
→ asd31415926: 屋會掉價多少…
推 Lenon4561: 不錯
推 Allenjay: 請問投報是用總價還是頭期算比較正確?
推 TAKIHERO: 推這種可攻可守
推 CaLawrence: 推
推 jecko: 推
推 kizzle: 賣掉還有重購退稅 房地合一直接歸0
推 mago: 房東投報3%表示1000萬房租30萬，每月房租是2萬5；
→ mago: 房客若是每月負擔2萬5，40年貸款，可以負擔800萬房貸；
→ mago: 除非房客真的湊不到頭期款，不然為什麼要租你的低價房，不
→ mago: 自己繳房貸就好了
→ mago: 而且低價房也還要整理，一堆異想天開忙半天以為可以賺多少
→ mago: 錢的人
推 mago: 再來就是低價房找到不好的房客大概就夠你受的
推 tomap41017: 推樓上
→ shuichia: 回樓樓上
→ shuichia: 1.家裡完全沒支援，存兩百萬沒你想的這麼容易
→ shuichia: 2.情侶只要未婚就算錢存到也幾乎不會買房，已婚離家租
→ shuichia: 房的也很多
→ shuichia: 3.內文已經提到千萬租金25k很保守，我成本不到800已經
→ shuichia: 租25k了
→ shuichia: 4.雙北只要整理乾淨，房客素質不用擔心
→ shuichia: 5.你有在出租市場走跳就知道我是不是在唬爛了
推 aesdu: 有心魔的一堆，連按計算機都在嫌的人，哪會去考量。
→ aesdu: 不然怎麼會魯蛇一堆
→ mago: 經過各位的教學，大家都知道要買房必賺，新青安萬歲，買間
→ mago: 房增貸，請問您的低價房到底要租給誰
→ mago: 不要兩套邏輯，就你們最棒，用數字唬人，最好就大家都看不破
→ mago: 就你們的財商高，成本不到800租25K是那裡，591直接查就知道
推 encoreg57985: 低總整理費用也要算 投報沒那麼好
→ mago: 我就簡單掃一下租屋實價信義區很好租吧，如果有那間看起來
→ mago: 像800萬就買得到跟我說一下，我們看一下實價登錄 https://i.
→ mago: imgur.com/38a6UHj.jpg
→ shuichia: 沒事，你認為租不到3%就租不到，ok的
推 xieny2902: 感謝大大的指點!
→ xieny2902: 大大建議的方向與我最初計畫完全一樣，只是身邊較少能
→ xieny2902: 夠討論此議題的人，並且沒有人跟我看法近似，讓我有點
→ xieny2902: 懷疑自己的想法XDD