Re: [請益] 房板數學請益

[licklabium (2022mondeo wagon hybrid)]

       回報已經詢問了幾間銀行，跟大伙分享

       因為不確定公布銀行是否恰當，所以以甲乙丙丁代替，以我詢問的順序排列

       甲銀行：農曆過年前，政策不利於我的情況，利率會高於2.6%，建議我過年後

               再詢問

       乙銀行：可承作三十年，業務口頭上說利率約在2.15~2.25之間，綁約三年

               核度可能無法到一千萬


       丙銀行：可承作三十年，業務說有把握利率在2.1%以下，甚至可能落在2.07%左右

               但條件是要把A房剛承貸的1000萬解約，連同B房一起貸2000萬給我

               但假若只要以B貸款1000萬，利率可能落在2.4~2.6%

               這樣我的成本會增加1000萬的1%違約金10萬

               但每年可能省下6000~12000

       丁銀行：可以B貸款1000萬，利率有機會爭取2.06%，但只能貸款20年

       戊銀行：可貸款1050萬，利率約在2.2~2.4%，可以貸款30年，免開辦費

       我目前傾向跟乙、戊這兩間銀行提出申請，因為丙銀行我先付出的成本過高

       而丁銀行雖然利率低，但因為只能二十年，所以月付金額會多一萬一左右

       不知道我這樣考慮是否是最佳解呢?


:      因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚
:      目前的房子有五間，狀況如下
:      A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬
:         目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多
:      B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬
:         目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000
:         增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000
:      C：新北三峽三房車舊公寓，33年，27坪，銀行粗估600萬
:         掛老婆名字，尚有房貸不到100萬，月還款8500，剩15年
:      D：台南學甲三房車透天，34年，60坪，銀行粗估660萬
:         尚有房貸30萬，月還款12000，剩2年
:      E：桃園觀音四房車舊透天，28年，50坪，銀行粗估560萬
:         掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。
:      細算了一下，每個月總貸還金額十三萬(我都會多放，所以昨天文章說14萬)
:      我的年薪110萬，老婆年新54萬，租金收入一年120萬，股息約25萬(總金額約700萬)
:      我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分
:      可以拿來買0050，同時找低總價公寓，買下後整理出租
:      這樣我就可以在不增加現在貸款負擔的情況下，增加金流租金收入
:      不過剛剛和某銀行業務聊，他說
:      (1)因為我B的房子是出租，轉增債的利率會是2.3%起跳；而我自住的A又剛貸滿
:      (2)農曆年前銀行的方案會比較差，建議我農曆年後再談
:      (3)建議我先把D剩下的三十萬先還完
:      不知道還有什麼我想的是不正確，可以修正得更好的策略呢?

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706268205.A.3A6.html
推 bustinjieber: 如果真的就這現在這幾個選擇，
→ bustinjieber: 我是會選丙啦，10萬而已，
→ bustinjieber: 一年的利息不就省回來了？
→ bustinjieber: 而且看起來你A的貸款年份
→ bustinjieber: 不到30年或者是利息很高？
→ bustinjieber: 一起整合成低利又30年多好，
→ bustinjieber: 金流壓力也直接小很多。
→ bustinjieber: 1000萬佔了5.5萬／月真的太高了
     A的利息是2.16，二十年。所以如果直接整合成兩筆，都三十年，會比較好??
※ 編輯: licklabium (111.248.185.166 臺灣), 01/26/2024 20:32:57
※ 編輯: licklabium (111.248.185.166 臺灣), 01/26/2024 20:44:21
推 bustinjieber: 能貸長就不貸短，尤其你的家庭收入不高，
→ bustinjieber: 信用額度差了1.5萬左右，你覺得沒差嗎？
→ bustinjieber: 1.5萬月還款反推30年的貸款額
→ bustinjieber: 如果利息2.08%，大概是400萬，
→ bustinjieber: 投報率我算4～5%就好了，
→ bustinjieber: 400萬×（4.5-2.08)=96,800，
→ bustinjieber: 一年多賺的錢加上少付的利息
→ bustinjieber: 就超過10萬了，當然這只是我的建議。
      我覺得你分析的很有道理，是我想得不夠清楚

      剛剛和丙銀行業務再聯絡，談過後，他說可以幫我爭取2300~2400試試

      利率有把握2.1%甚至更低，讓我直接把房子E的貸款也清償掉

      還能有錢進入股市，而且房貸從六筆整合成兩筆

      感謝您的建議，一語驚醒夢中人
※ 編輯: licklabium (111.248.185.166 臺灣), 01/27/2024 00:24:30
推 RealID2018: 戊就將來
      正解!高手!
※ 編輯: licklabium (111.248.185.166 臺灣), 01/27/2024 13:56:59
推 springnet26: 跟B大一樣我是會選丙，10萬而已，
→ springnet26: 違約金通常滿一年就會降0.x%，
→ springnet26: 貸款整合成2筆，
→ springnet26: 把老婆名下貸款還清，
→ springnet26: 再買低總公寓，老婆又可以用首購貸款