Re: [請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？

[rabinson (何時無事一身輕?)]

※ 引述《princepisces (雙魚座)》之銘言：
: 先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。
: 本業年薪200 up （有家庭，一個小孩）
: 目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況
: 自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬
: 投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）
: 投資房2: 入手價650，實價登錄約750萬（租金17000）
: 總貸款約（皆為房貸）2300萬
: 每月還款約98000
: 股票淨值200萬（都是大盤ETF)
: 預計降息後賣出再投資一間房地產
: 淨資產約3200萬
: 因為本業壓力非常大、工時長，
: 導致身體狀況不佳，也很少時間陪伴家庭。
: 想請問這樣的情況，有辦法離職全職投資嗎？
: （因為產業關係，本身沒什麼技能，找不到輕鬆、準時上下班、不用輪班、年薪70up的
工
: 目標：平均每年200萬up收入
: 版上大大常說，1000萬每年可創造100萬的價值，加上這樣才夠養家，及繼續增加資產
。
: 但目前想到幾個問題，而遲遲無法下定決心：
: 1. 有50%的增值來自自住房，變成只能往小房搬嗎？
: 2. 離職之後無法使用高槓桿，要如何創造年報酬率10%的收益？
: （比如目前投資房抓中期，五年賺500萬，後續無法貸款，如何買下一間投資？）
: 3. 目前會的投資技能只有
: 抓中期補漲（目前主要投資方向）
: 長期位階變化（資金取回速度太慢，沒有深入研究）
: 股票熊市從房地產搬錢all in大盤指數
: （但若失去本業金流，勢必只剩賣房轉移資產。）
: 這樣需要轉為主攻短期老屋翻修嗎？
: （剛好適合有資產，無薪水的我？）
: 最近被工作搞得心煩意亂，問題也很雜亂，
: 還希望各位能不吝給小弟指點明燈，謝謝。
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone


剛好我也走在類似的道路上，
寫一些想法作為明天上班前的沉澱。

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我會分成三個方向來思考
1.錢從哪裡來
2.錢要去哪裡
3.有錢之後要做什麼


1.錢從哪裡來？

一般來說資金的來源大概就三個方向：
a自有資金
b.銀行借貸
c.親友借貸

以你的情況，我會建議先湊到10000000開始。
親友借貸應該是不考慮，自有資金目前應該是不夠，那就是銀行借貸了。

用房子增貸是一個不錯的方式，這樣可以不用賣房子，因為我感覺你對於大換小很抗拒。

但你算是個相對輕鬆的開始，
我個人會把資產分為三個階段
0-1000萬
1000-3000萬
3000萬到1億
每個階段要跳升都會卡關
像我在1000就卡好幾年。

你現在已經在第二個階段快要到第三個階段了，以你的年紀算是非常棒，後續再努力個10
年應該是沒問題。


2.錢要去哪裡？


在台灣一般投資大概就只有股票跟房地產兩種，
股票我很不熟，那就只聊房地產。


你說你的目標設定在一年200萬的獲利，
在你有一千萬資金的前提之下這應該不難。只是要先忍耐一段時間。

房子的獲利分收租現金流跟，增值兩部份。

通常收租型的增值低，增值高的收租差，所以要這兩者互相搭配，用收租型去養增值型。
然後收租型擺個五年再賣掉。
這時候獲利就是五年租金+小增值。
前五年一年買一間，
到第六年賣掉第一間，之後每年賣一間，獲利就機會200萬，
再回補一間。手上會固定有五間到六間，內容是低總價收租型+中總價成長型。
夫妻兩人共四間，兩間用其他辦法。
前五年用薪資收入讓銀行願意貸，
後期租金收入上來了，慢慢會超過薪資金流，就可以換比較輕鬆收入少的工作。

這樣維持在每年一買一賣，穩定的循環。

缺點就是上班要再忍耐五年。
（因為前五年大概現金流勉強打平，甚至自己還要貼點。
但第五年賣了，就會一次進帳大的）
優點就是穩。
因為你看起來也是很怕風險的人。
你還年輕，沒差，可以等，穩反而好，
這樣有機會在45歲前擺脫老鼠迴圈。



3.有錢之後要幹嘛


我覺得工作或類似的事情還是有必要的，不需要是上班，
因為上班太多鳥事老得快。

但是要有一個生活主軸讓你持續。

我看到一些朋友太早退，每天睡到中午，假日跟平日沒分別感，
人反而頹廢了，這樣不好。

我理想的工作型態是

每天10點開始工作，每日工作4小時。
一到五上班，中間周三休假。
下班不會被打擾。工作內容不會跟同事連動，獨立作業，
這樣同事之間就沒有互相傷害。
工作內容是有創意的類型。


這些大概是我十年累積的心得，希望有點幫助。

你資產跟年薪都比我多，
應該運作的速度可以更快達成目標。加油，期待看到你後續心得。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.36.156 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706459459.A.040.html
推 leota: 推
推 EMU1000: 高手
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 00:51:52
推 zigq: 推
→ tofuflower: 請問收租型是指隔套嗎？
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 01:10:57
推 princepisces: 謝謝前輩的分享，不過有個小問題，如果要再撐五年，
→ princepisces: 我都all in增值件，五年後我的資產應該會更多才對，
不是all in增值件
是用租金件的現金流盈餘 去養增值件

例如收租件 買500收3萬但貸款只有2萬 盈餘1萬

增值件800 房貸3萬 租金2萬
這樣剛好打平
所有的物件加總 就持平
薪水拿來生活 跟原來也一樣
但五年後賣出第一間
手上就多200-300現金了
→ princepisces: 但這樣又陷入沒有現金流及失去槓桿的迴圈。這個也是
→ princepisces: 我目前有點想不通的地方。另外，澄清一下我沒有很排
→ princepisces: 斥大換小，那是底下版友幫我腦補的XD 不過要換小，
→ princepisces: 要另外找確實有點麻煩（因為投資房通常不是好的自住
→ princepisces: 標的，目前沒辦法無痛搬過去）
推 YAYA6655: 大換小最沒意義，犧牲生活品質到底要做啥？
→ YAYA6655: 賺錢？然後等30年後賺很多再享受？本末倒置了
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 02:16:26
推 miaumiau: 五百萬的物件能收租3萬那真的很厲害了
要一直在市場上觀察 調整
以前500可以收3
今年大概會變成700收3
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 02:29:14
推 Sandy101: 原來收租市場這麼好賺 買500或700能月租3萬
推 fuzzycool: 你這個假設是一年買一間 有這麼好買？南部？
→ fuzzycool: 3感覺自營商比較有可能
→ fuzzycool: 但自營不好貸款 要有伴侶
推 uvuv: 推，很實用具參考性的內容，R大的方式感覺我們一般小老百姓
→ uvuv: 也有辦法模仿
推 eastereaster: 500收3萬，800收2萬，在哪？
→ eastereaster: 700收3萬，在哪？
推 e33554431: 現在租金報酬率還有這麼高的地方嗎 南部？
推 e33554431: 看到舊文了 懂
推 vanjoey: …我一直以為當初買500收1.8是收租型呢
→ duriel3313: 別說500收3;現在700收3都不好找,沒有個幾年投資經驗很
→ duriel3313: 難找到這樣的案子,或是看不懂與屋況不知如何處理
勤勞+運氣
→ fatb: 7.2%, 有點猛
推 grotwpig645: 想太多，你會被卡貸款總額和數量限制
所以要，，，，，金流 金流 金流
當然大方向只是個參考
細節 每個人自己調整
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 12:04:13
→ Fukker: 開戰可能性是0嗎？ 不是還開大槓桿壓地產我也是醉了
地震機會好像比戰爭高
※ 編輯: rabinson (1.200.36.156 臺灣), 01/29/2024 12:20:47
推 flamer: 醉了就躺好
推 chouvincent: 第三階段可以開咖啡廳
→ chouvincent: 現在台北餐飲老闆都很有個性
推 zebraandcows: 高手 推
推 ChikanDesu: 500收3羨慕 台北新北好難找類似報酬率的
→ maxsevenstar: 開戰不可控，整天為不可控因素煩惱做啥
→ Fukker: 有地震險可買啊 戰爭險哪家公司有賣？ 那照樓上意思 台灣
→ Fukker: 也不要有保險公司了嗎