[閒聊] 回一下近期授信貸款經驗

[pttgogocat (PTT研究員)]

https://i.imgur.com/yELMTA0.jpg

最近板上吵得凶，我其實看房地產就沒有那麼絕對，反正很多東西就是工具，而每個人挑
合適自己的積極理財或防禦的工具而已。

我是房東也是房客，我也很支持社宅啊，房價掉對我來說無所謂，我當然也希望以後房價
親民啦，租屋穩定沒有什麼壓力，有小孩的我其實也有這樣的期盼啦！

所以多房派一定支持房價穩昇，窮人活該嗎？啊至少我不是啦！

加入房地產戰局就是不得不跟，所以我覺得苗頭不對我就進場了，說穿了也是為了後代安
穩、留好後路啦！

雖然上次PO怎麼處理房地產的部分流程，也租房也支持社宅，突然就被噴假正義的炒房仔
？

呃-我有租房是事實，我是房東也是事實，我有實業也是事實，我還自己在NGO擔任要務幫
一些無家者翻轉也是事實。

阿，房版是只有純多和純空嗎？好像互相罵的跟垃圾一樣，看不懂這風氣？

隨便被上標籤也是麻煩，反正避免麻煩誤會，我直接就砍文簡單。

這次就不說自己怎麼操作了，直接分享yiliang1107版友的近期金流警示文。

因為剛好近期交屋三間。

——前情個人條件提要——

自己條件是有人頭，有法人，也有現金流，但個人沒掛負責人 (因為銀行對中小企負責人
沒多友善啦)

由於有法人的身份所以知道真要抓金流有多煩，政府真的要找碴細查，老實說很難有人可
以全身而退啦，所以平常就蠻注意了。

租房也是處理金流的方式之一：舉例，我在新莊重劃區租屋齡新的大四房每月租3.5W(含
車含管鎖3年半租金)，舊公寓出租2.6W。

這樣等於每月才貼9K，其實大坪數每個月管理費就要5K了，更遑論貸款利息，我怎麼算都
是租就好，還可以將資金拿去股市或其他有肉的地區做防禦做投資，所以租。

然後租金可以每個月多+3.5W涵蓋做薪轉，非常方便呀！


——近期案件的內容——

時間點都是前兩個月至今。

同時
.進一間成屋(約三千，要拿來重購退稅用)
.交一間預售屋(約1200)
.賣一間新竹店面(買進成本1160，加裝修約1300，賣出約1700)。


—近期授信查核的狀況—

貸款部分台商銀行，知道自己肯定是沒問題。

這次為了瞭解目前檯面下政策，直接找官股銀行和外商銀行評估貸款，原因後述。

※賣的部分

首先呢，賣的新竹那間(金雅重劃區)，當初是貸8成最低利率。

兩年後金雅一路飛到46起標價，我就脫手套利。

不過最後買家因為貸款金流部分被銀行卡到，最後只好想辦法直接全額現金買斷。

*這是各位買家要注意的地方。


※買的部分-新屋

新成屋的部分，外商銀行問的每一筆金流帳戶問的很細，連經理都說現在政策關係抓得很
嚴，要查核會比較仔細，建議打電話照會核實時，最好存摺帶在身上？因為那通電話非常
重要。
(還真的有點傻眼，每筆金流也解釋得很清楚了，不過核實照會還得對簿子這麼嚴？)

結果呢，打到公司問清楚職務，還有打電話問貸款金額外，還問幾年幾月幾號那筆金額是
做什麼的。(啊我原本就有寫好在存摺啦，不然誰能記住 =.=)

※預售屋的部分

-建商對保太超前辦理了，和真正能實際交屋差的太遠，超過3個月金流要重新核實並更新
，這是第一點。

第二是，每期的匯款都要有完整記錄提出，並說明款項從哪邊來，然後關心幾筆簿子上的
同額進出交易 (我的同額就真的只是湊巧)


——近期經驗就以上那樣——

有問現在是不是檯面下規矩變動比較快，和比較嚴？感覺和之前有落差。

官股/外商銀行業務經理
「對，他們比較保守，也有不少走到最後一步但沒辦法核，客戶抓
狂的，他們也很無奈。
(因為能否核貸不是業務決定的，他們只能積極一點解釋寫寫報告)」


然後請不用擔心我斷頭，反而我抓賠售機率蠻高的，現有房產大多只剩北部重劃區了，A7
 22獵入，頭前、副都4字頭。我不愛追價，我有入手的評估紀律。

還有目前獲利的都是台北以外的商業不動產(商辦/店面)，基本上沒結算住宅。

留在手裡的住宅都是紙面富貴，沒賣單純收租當社宅友善房東，好房客還年年降租，用租
金攤提成本。

住宅屋齡也相對新，以後留給家人和孩子運用而已。


——為何找官股和外商——

第一，確認自己的金流方式是不是可行。

第二，過不了，其他銀行我也過的了，而且有不貸款的能力。

第三，覺得官股銀和外商銀會是政策的先行指標，想看看看管控的風向。

以上是近期的經驗分享，不代表全局，要衝要守都行，給各位做參考。

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706617604.A.1B6.html
→ pttgogocat: 呃，更正一下，新屋是新古屋(屋齡5年)。然後現在準備
→ pttgogocat: 要擺脫租房了，要住自購的了。
推 ceca: 最近炒房，房股（金融商品）雙棲比較靈活
→ ceca: 最好伴隨短期買賣
→ ceca: 然後可以全都做同一本簿子，會很省事
是的，不過家人的人頭不能同一本這樣！

推 a768350: 謝謝分享
推 horseorange: 推
推 x156w423: 本土銀行看來沒問題?
本土銀行比較寬，但官股和外商銀行基本上可以當政府立場的先行指標參考。

基本上，個人認為政府現在就是優先要打預售。

→ x156w423: 現在金流保守要準備半年以上惹
我基本上都是準備一年以上。

推 yiliang1107: 都被追啦
→ yiliang1107: 民營、官股、外商。
→ yiliang1107: 農會、漁會與合作社，目前沒試過XD
推 a96932000: 越來越難了
→ yiliang1107: 基本上分水嶺就是2023年年中
→ yiliang1107: 2023後半年開始追金流，2024年年初
→ yiliang1107: 連保人金流都開始追，法人部分也緊縮。
→ yiliang1107: 大家分享都是真的，只是時間點不同。
是，現在檯面下的內規常常變動。

→ duriel3313: 新莊重劃區新四房含管租3.5萬是你賺到。這是現在兩房
→ duriel3313: 車不含管的租金
現在新莊重劃區的租房也要看屋齡/屋況/家具條件，兩房車+管目前約3萬至3.5W，歐洲村
可能再便宜一點，更新/高單價一點的重劃區才可能約莫3.5到4W間。

至於三年多前，那當然是當年的行情，不過我的房客，相對這三年多來我也是只有降租，
沒有漲租。

好條件的租屋或購屋，都很吃門路和談的方式，在租屋或購屋，我算運氣不錯。這幾年要
不就是談到不錯條件租金，要不在熱門交易期，還是會談到成功賠售件。
※ 編輯: pttgogocat (115.165.193.210 臺灣), 01/30/2024 23:02:32
推 CIIIO: 推有料
推 maypcc: 2024銀行刷卡分期零利率很多都變短 會不會跟法人金流緊縮
→ maypcc: 也有關
推 becometoo: 推支持社宅的觀點
推 abby2007: 感謝分享
推 itski: 推一個