Re: [心得] 2024下半年的房地產大事

[mfcke (低能兒看三小)]

討論事情還是習慣盡量客觀點 雖然N Y兩個之前跟我是吵過幾次

房版偏多也是正常 畢竟大環境台灣就是一直賺錢 長期看就是漲 這沒問題

不過最近比較詭譎一點  我盡量脈絡清楚閒聊一下

房產一定要講到利率

先回到2014那時候低利時期 低通膨

2014~2019房地產投資不是顯學 建商跟投資客跟自住客 大概就相安無事 正常市場

硬要講還算是比較差的時候

通常要很粗去抓房子能不能買 就一條規則而已

租金可以打平利息+持有成本(管理費 房屋稅等)

本金部分就扛著繳 套牢也不怕

因為長期經營房地產都能忍受這狀況

會讓人願意殺出破盤價 就是空租 利息跟持有成本這兩者一直燒

燒到受不了 破盤殺出
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來到2019疫情開始

利率變零 那時候我剛好在美國 還發了一篇零利率文

市場很快轉好 瘋狂上漲 股市也大好

尤其有科技業的 受到該產業爆炸性發展+美國零利率 更是井噴

2019~2021買的 應該都算是安全水位線 租金應該都有超過利息 甚至超過一點本金


在這裡給一個小結論

只要是市區 成長性地區(重劃區 人口移入區等)

新房子 且能涵蓋過利息還到本金的 就是長持個30年

除非你是有大筆資金規劃 買土地 店鋪之類規劃


2022開始升息惹 算是快又猛 不過美國實體經濟不錯

甚至到現在經濟都不錯 何時要降息也很難有個定論 要降多少也一直變動


台灣這邊又更撲朔迷離 很多利空 利多 都在市場 而且很勢均力敵

正常來說 2023上半年之後應該是冷卻盤整

但是新青安出來 改變本益比這種大事情 以及低利補助 算是徹底改變市場

要知道 金融規則應該是有錢的人 淨資產 淨金流強大 可以拿到更低借貸利率

新青安是完全反著幹  你看看新青安規則 反而是讓一群還款能力比較不穩定的

持有更長年限的借貸 並且更長寬限期 以及低利率

另外租金補貼再升級 要知道租金補貼丟入房地產這個POOL 遲早也是反應到房價終端



用一個水庫去思考就好

房價是容量 房租是逕流 因為有槓桿 當你改變貸款年限 水庫就是擴增

提升租金補貼 就是增加逕流


2023的上漲 主要就是新青安的帶動以及降息的預期 最後是景氣疑似上行

看起來都沒問題 妥妥的

唯一問題就一個大殺器 利率

資金現在就面臨一個 幾乎無風險的4% 近乎零管理成本 670的免稅額

(750這數字哪裡來 我沒考究 等其他一線補充)

而現在買的房子 政策管制多到我不想說惹

之後一堆人都有自住房 租金甚至會受到壓抑 順便打壓房價


那為何大家都不看跌 因為政府收槓桿的速度比這些利空反應還要更快且猛

我上個月終於把重要的專案搞定

市價1.4 只給貸款4500(優質餘屋貸款四成以下政策) 而且是有15年租約的專案

槓桿收的又急又猛

坦白講這波是有被政策搞到 預售屋簽下去那時候一個屁政策都沒 現在都快交屋

手上變得至少要湊6000貸款差額



現在能不能買房 很看個體的貸款承受力以及生涯規劃

對於沒有真的分享自己身體力行做什麼投資的建議 我是都笑笑看看



我在後疫情升息時期 只有購入3間

威均帝璽 惠宇謙恆 A20 (不信來約看合約 賭10杯抹茶拿鐵 特大杯)

前面兩者都可以自用 淘汰掉超過30年得手上餘屋 我大概還有3年可以慢慢賣房子



不過我還是建議 個體財務能交屋貸款狀況 買入一些 高坪效 無走道 市區兩房+一平車

只要台灣長期賺錢出超且缺乏新房 市區租金就是會一直跟通膨走

如果我有額外資金進入 也會去找這種產品

每一間都會變成收入永動機


當你變得剩四成貸款之後 跳去買美債 辦好質押


如果以後的世界 是3~4%的年度報酬 那房價遲早也會跟上這種漲幅

如果以後會降到2~3%的世界 那債券可以爽賺 抵抗掉一些房地產風險

所以我目前自身結論是

持有長預售且持續增持美債跟美金定存(要質押買美債避免降息)









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推 yiliang1107: 房板就是這點好，不同議題就算觀點不同。
推 KrisNYC: 水庫跟徑流比喻得非常好 值得深思
→ yiliang1107: 但其他議題仍然可以客觀討論
推 jonson: 2026年新青安下台一鞠躬，各位房蟲也準備下台一鞠躬
→ jonson: 再來青安補貼只到20260731，再不下車的各位 耗子尾汁 笑死
→ supa64: 反正說個笑話.無視政策制定.然後鬼扯一堆利率怎樣.然後
→ supa64: 忘了金管會央行可以去調整這東西.11年了.這本來就是很基礎
推 darkdogoblin: 都幾歲老鬼了，一直往未來看，你沒多少人生可以等
→ darkdogoblin: 了啦
→ supa64: 版上都存在多久的東西.一個/鍵都可以查的到.唉野兔越來越
推 alexstag: https://i.imgur.com/KrhZ66g.jpeg
→ supa64: 瞜.
→ alexstag: 750沒什麼特別…就是改規則而已
推 KrisNYC: 笑死  你也知道是舊的青安不夠用了 才出"新"青安
推 e2699096: 這邊比較有料
→ KrisNYC: 那之後會有什麼你自己想吧
→ e2699096: 有人是不是能預知未來 確定2026之後就不會補助？而且還
→ e2699096: 有自住貸款補助這種東西知道嗎
噓 jessicaabc98: 看到永動機，先噓了，還無新房？？
→ supa64: 政策是執政黨去推.反正他要降低房價可以去動稅率啊.我沒
→ supa64: 意見.但是你看中央跟地方之間會好歡樂而已.然後新青安結束
→ supa64: 是啊.沒有人說政府不能為了一票抗議的再推一堆奇葩方案
推 cblade: 青安這類補助 只會跟著經濟成長放寬，政策幫忙上車
→ cblade: 換誰上來都會做的事情
推 pauljet: 你聽說過一句古文 杞人憂天嗎？
推 F1ower: 推一個
→ pauljet: 三年三年又三年
推 chen831030: 推
推 F93935: 一年能領七百萬原始資金至少要六千質押
推 NovaShin: 推m大，現在的點就是連好幾個跟銀行麻吉麻吉bodybody都
→ NovaShin: 沒辦法3+3才上來講，不然我早就買好買滿還怕房價漲…
→ NovaShin: 重點game changer出現了，這個狀況沒人遇過所以要注意
推 onenineone: 推m大
推 fluffyradish: 優文收藏祝大大一生平安
推 NovaShin: https://i.imgur.com/VZNx0T5.png
→ NovaShin: Highlight是這個
推 au041l: 推
推 x46824682x: 但也代表了這群人更容易爆掉，至於政府會不會讓他爆，
→ x46824682x: 或是慢慢爆…就是另一個故事了….
推 johnny853884: 謝謝m大
推 kyova: 優文
推 CIIIO: 政府那有那麼壞心讓你上車又讓你爆
→ CIIIO: 越多人上車越不會爆好嗎
→ CIIIO: 選票會說話
推 jonson: 雖然哥沒買房但研究政府政策比板上傻多專業百倍有
推 NovaShin: 光是寬限三年後平轉不出去就賠錢了幹嘛一定要爆
→ jonson: 新青安利率補貼只到20260731，無論你何時買，到20260731利
→ NovaShin: 我從頭到尾講的點都是付完所有成本後有盈餘才是賺
→ jonson: 率就是會驟升到2.15%，以房價本益比來估價越接近20260731
→ jonson: 房價會雪崩越嚴重
推 estd1971: 謝謝m大分享
推 frowning1226: 有賭注有推～
→ frowning1226: 謝謝詳細分析，很棒的文章，帥！
→ mfcke: 我覺得會變得太多人上車 政府只好把40年房貸持續HOLD住
→ duriel3313: 新青安增加不穩定籌碼沒錯 但我覺得...不會爆XD
→ mfcke: 這就是不動產做空很難贏的原因
→ mfcke: 反正大家都在車上 你有本事把市場40年貸款兩三年後收掉?
→ mfcke: 記得當年喬治瑪莉嘛  政府還是出來收爛攤
→ mfcke: 一起上車 就是穩 顆顆
推 lovemaygen: 不可能收，2026就收會被現在買預售的年輕人幹爆
推 CIIIO: 有沒新青安沒差
→ CIIIO: 猜測2030 40寬5房貸大概就普及化了
→ CIIIO: 就跟現在每家都30年一樣
→ cblade: 2026要地方選舉啦，政策持平是基本，加碼都有可能
→ cblade: 直接收不可能的
→ mfcke: 這就是要賭看看惹  我也覺得40年房貸之後會普及給 "首購"
→ mfcke: 還好我手上有預售 沒事
→ yiliang1107: 已經普及給首購了XD
→ yiliang1107: 連轉貸也有40年
→ mfcke: 轉貸也能用新青安喔?
推 victorytim: 政府不可能收啦
→ mfcke: 新青安 有要低收 還是父母沒房不是?
→ yiliang1107: 星展有開，轉貸可以40年
推 abdd123413: 沒有
→ yiliang1107: 其實新青安的條件，除了前面三年1.775%
→ mfcke: 欸 不用欸 剛查惹 條件超寬鬆  XD
→ yiliang1107: 主要差在這裡，其他一些銀行都有開40年了
→ mfcke: 瑪的 真的是首購就能用
→ yiliang1107: 對啊XDDDD 自住首購還不快上車
→ mfcke: 感覺看完只有一個心得 鼓勵離婚 XD
→ yiliang1107: 這是真的XDD
→ alonzohorse: 會不會變成真離婚...
推 NovaShin: 其實會引發房板大戰就不是針對首購，而是槓桿槓桿，我
→ NovaShin: 一直講的都是過度槓桿跟預售沒賣出=沒賺，如果只有一間
→ NovaShin: 的根本沒差，有差的是買多戶被限貸，以前還能用增貸補
→ NovaShin: 現在不能了，大概就是這樣不用無限上綱到我說會崩
→ mfcke: 星展轉貸40年 還是要自用住宅吧?
推 KrisNYC: 是吧 新青安一出來我第一個反應也是哪有這樣懲罰婚姻的
→ NovaShin: 奢侈稅那年就很多假離婚啦
→ KrisNYC: 不管我有幾間 我直接跟我老婆離婚我老婆就能用新青安
→ yiliang1107: 是的自用住宅
噓 jessicaabc98: 40年房貸新青安，除非推新的，不然退場後，大家看
→ jessicaabc98: 著辦吧
→ NovaShin: 奢侈稅是2011-13，剛a一下ceca他好像也是2017才開始po
→ yiliang1107: 然後轉貸40年，增貸部分30-20年
→ KrisNYC: 那有碰到好物件當然簽一簽先賺
→ jessicaabc98: 趁有青安40快買，後面我是不敢想像啦，票流失那麼
→ jessicaabc98: 多
→ mfcke: 我A10最後一間賣惹 雖然沒收到錢之前都變數
→ mfcke: 但是自己吃下來也行 反正漲得也有一成五 算是安全水位
→ ceca: 菜雞居然不知道房版文章2016以前都太老被板主砍掉了
推 yiliang1107: 不錯啊，新案上禮拜開案不是賣很好
→ NovaShin: 山鼻那時候我們接25 客戶買爆 現在不知道多少了
→ ceca: 我從奢侈稅前就在發文了，菜雞，你還在媽媽十塊
→ NovaShin: 當初買25賺爛 2023買到禁轉的會說有賺嗎
→ ceca: 本版仲介當時還成交三年總價快翻滿一倍的老大樓
→ yiliang1107: 把A10賣掉，資金去更好的去處。讚
→ supa64: 2016以前的z裡面精華有待超過10年版上都知道少了多少東西
→ NovaShin: 講一個房板綠舍99號可以氣成這樣 我看樓又要歪了
推 freekid: 推這篇文章
→ yiliang1107: 本來投資就該靈活，房股債都有，並且分散風險XD
→ mfcke: 別吵架惹  去別篇吵吧 很少看到CECA會追殺別人
→ supa64: 所以看笑話怎麼來.就看知不知道以前劉樂研+帥過頭當過版工
→ ceca: 啊你就租屋代銷仔啊，哈哈
→ supa64: 就知道資歷(攤手
→ ceca: 躲在人家文章裡面以為別人認同別人等於認同你
→ ceca: 有沒有這麼卑微啊
→ supa64: 然後還會做稻草人打稻草人搞笑(攤手
→ ceca: 偷沾人家的光自喜，真不要臉
→ mfcke: A10我是賣給朋友就是惹 不然是想放 算是通膨緩漲地板區
→ ceca: 劉和帥當版主我都嘛發過文xd
→ mfcke: 我有考慮去高雄 下注一下政治風險 假如進入大南部時代
推 NovaShin: 平心而論是因為只有我敢戳破他的預售禁轉大賺論
→ mfcke: 跟黨走
→ yiliang1107: 左營高鐵好好選還有貨
→ ceca: 預售屋盡轉跟我有甚麼關系
→ supa64: 真的.我還記得當初劉大小姐的那個房子H鋼事件(?!
→ yiliang1107: 已經不少人下去買了。
→ ceca: 至於無限轉貸，你轉不動？？你是不是之前貸款信用是假的？
→ mfcke: CECA的持續轉貸 以前是可以啦 還一點本金 一直轉 我家也是
→ mfcke: 因為全台都緩緩上漲 持有稅又低
→ yiliang1107: m大可以看一下太普，兩房33萬up
→ ceca: 今天銀行可以放給你2000萬總額，為啥五年後你貸不到？
→ yiliang1107: 也是馬上完銷。
→ mfcke: 但是我這次建商法人 直接變給四成 ZZZ
→ yiliang1107: 新成屋
→ mfcke: 你說美術館那個? 還是哪個
→ yiliang1107: 建商法人真的是突然
→ mfcke: 直接成屋才開始賣喔?
推 NovaShin: 法人現在很嚴格了 很多話不好說
→ yiliang1107: 其實左營高鐵現階段撿新成屋，我覺得可行
→ NovaShin: 其實撿丟出來房價沒有被拱高的新成屋很安全
→ yiliang1107: 等後面恆鵬世界莊園，賣5字頭。直接拉一波
→ NovaShin: 當初講的一直都是增貸過度槓桿去買超出區域行情的預售
→ NovaShin: 比方某區一堆成屋55上下仲介一堆不買去買65-75的預售
推 redcoin: 推推
推 polie: m大不看好A10嗎？
→ mfcke: 不是不看好 我很看好 就跟看好楊梅一樣 跟建築成本一直漲
→ mfcke: 朋友要買就給惹 他們不見得有能力一直找下一個
→ mfcke: 大部分人都要上班 買一間丟在那邊而已
→ mfcke: 幹你講個33萬  案名啊 這麼便宜
→ mfcke: 美術海?  賣完惹吧?
→ yiliang1107: 沒追後續，你可以去問問找面海的
→ jessicaabc98: 2016前有多少收多少，你們會感謝我
→ yiliang1107: 旁邊永信的因為 軍港跟雨遮計坪公設比過高
推 NovaShin: 2016還是2026 J大時空旅人
→ yiliang1107: 你有興趣再去了解看看
推 lovelara: C大應該10多年就開始發文了…
推 jessicaabc98: 打錯字拍謝哈哈2026啦
推 ceca: 建商被收縮貸款額.
→ ceca: 那個政府刻意要壓制建案推案的原因.
→ ceca: 個人轉貸目前你以前貸款多少,基本上過幾年很簡單再貸出來.
→ ceca: 除非你的信用條件有變.
→ jessicaabc98: 十年前，我只會推新竹，早就該爆漲了，一坪17 18還
→ jessicaabc98: 大樓，同學都財富自由囉
→ jessicaabc98: 貸的期間，有還錢，銀行會在轉貸給你，別驚
→ yiliang1107: 新竹喔最準的是萬華古姬
推 ab159852: 新青安要爆也不容易吧？核貸的時候銀行不都算好還得出來
→ ab159852: 才給過
→ yiliang1107: 幾年前就喊6、7、8字頭 板上逆風一人
→ yiliang1107: XDDDD
推 chouwang68: 好文啊，這也是房板迷人的地方，永遠都有願意分享實
→ chouwang68: 務與方法的人。
→ ceca: 增貸過度去買預售屋然後過戶不了,你是在說哪個智障?
→ ceca: 為啥有人有汽車後他要去高速公路逆向?
→ ceca: 然後三死一傷?...這智障有啥好討論的.
→ ceca: 你買預售屋不能轉單你不會提早估算自己的過戶狀況?
推 NovaShin: 阿不是說你你反應那麼大幹嘛？綠舍99號？
→ ceca: 你乾脆說開期貨放空那斯達克好了.
推 a0989876: 請問無走道是啥意思？
→ ceca: 是不是說我不重要,重要是你從頭到尾都在舉智障例子.
→ ceca: 然後講很奇怪的渣智障草人自己射的行為.
→ ceca: 之後被嗆翻...
→ ceca: 你現在是不是被嗆翻自己知道.
→ NovaShin: https://i.imgur.com/wtNPBR5.png
→ ceca: 人家在講安全駕駛,你在講開車逆向上高速公路會死?
→ ceca: 你來亂的被嗆不就剛好而已
→ NovaShin: 看起來房板你說的智障不少喔 綠舍99
→ yiliang1107: 無走道就是坪效高，通常就是川字型格局
→ ceca: 你頭款認列多久啊是不是一年,阿你預售屋要蓋幾年?
→ yiliang1107: 缺點就是公私領域較不分明，但優點就是坪效高
→ mfcke: 最高坪效 就是客餐廳置中 左右各一房 零走道
推 skyicesnow2: 無走道是指房子格局，長方形的房子格局容易有走道
→ NovaShin: 大坪數還是要有走道分內外 但現在小房找沒走道的就好
→ ceca: 蓋三年,阿你錢都不洗一下?
→ ceca: 幹嘛,想轉移話題,你不覺得沒啥人理你媽,只剩下我們嗆你的.
→ NovaShin: 就發哥房呀 以前一堆建商笑難用 現在搶著用
→ mfcke: 通常就是賣給2+1 現在肯生一個就不錯惹
→ ceca: 一值去沾人家的討論,哈哈.
推 angele: 無走道應該就是指室內沒有走道呀，常見兩房川字型那種走道
→ angele: 門都對客廳開坪效很高這樣。小坪數也只能這樣了。
→ mfcke: 因為你有些25坪0走道 空間用起來大概跟30坪有走道差不多
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/Y6L0L9F.jpg
推 NovaShin: 這還有兩衛浴算很厲害 小房間還有開窗
→ yiliang1107: 這個就是坪效佳又密閉廚房的2+1
→ mfcke: 這廁所應該移到那個第三房 幹 硬用三房 失敗
→ mfcke: 主臥大一點 女主人才爽
→ NovaShin: 不會啦四合一開下去就好了
→ NovaShin: 現在切格局多一房還是比多一衛好賣
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/a4OFJXa.jpg
→ yiliang1107: 這個就是公私領域分明有佔走道空間
→ yiliang1107: 分享兩個的室內主建差不多的案例
→ mfcke: 這主臥機掰小 女主人表示:不開心
推 NovaShin: https://i.imgur.com/Fxr1ly8.jpg
→ NovaShin: 左右雙開的小房其實是從這種大的精簡來的
→ yiliang1107: m大是過來人精準明中XDD
→ Lenon4561: 竹北爽賺 轉美債 怎麼輸
推 yiliang1107: 國美這個格局好，當年有買的賺飽飽XD
推 NovaShin: 確實 補充一下隔幾年變這樣
→ NovaShin: https://i.imgur.com/aC9dOKL.jpg
推 GBTC: https://i.imgur.com/CxawDCO.jpg
→ mfcke: 女主人進去上廁所之前看看自己更衣間 表示:愉快
→ GBTC:  https://i.imgur.com/BMuPZWy.jpg
推 darkdogoblin: 萬華古姬就是跟自己作對的神奇人物啊!
→ kage01: 已質押美債買好 小賺中 可惜只能開2倍槓桿
→ darkdogoblin: 沒看過自己不跟自己喊得還因此做錯決策XD
→ GBTC: 簡單示意圖 小坪數房 走道真的好浪費空間
→ kage01: 剛查一下我2014美國看房的文章也不見了 原來是砍了
推 GBTC: 推這篇 m大最近比較常發文 感謝分享
推 onenineone: 兩房川字型讚不浪費
推 sunsetswish: 星展轉貸房貸部分40年 週轉金可以30年
推 kagaya: 一年後會不會正常市區普遍都五字頭起跳
推 asole: 威均帝璽你會賺爛 現在位置更遠的成交快60
推 frowning1226: 左營如果有看到好案子，揪我一起...不要獨食不好
→ frowning1226: 不過記得早點通知，要是買比你貴我可要悶了
推 scarrony: 代銷仔之前狂罵m大，現在被噓爆又跑來蹭，笑死
→ scarrony: 代銷仔真的自我感覺良好 找地方取暖，有夠魯
推 childeviler2: 之前買過最猛的是17坪三房，沒走道，不過房太小，
→ childeviler2: 但很好賣
推 TAKIHERO: 客觀推推，最近操作方式跟m大一樣
推 Fulva9507: 請問是因為建商法人才土地成數不高嗎？公司買工業地自
→ Fulva9507: 建目前銀行都說可以八成，預計要三月才能核下來，在桃
→ Fulva9507: 園這邊
推 lomi: 可能大家房太多，個人覺得新青安不會爆，新青安首
→ lomi: 購條件要名下無自住宅，而貸款時也是要2成自備款，
→ lomi: 目前貸款銀行也會審核個人每月金流，就算3-5年寬限
→ lomi: 期到好了，只要原本工作還在，就不太會毀約
推 aoc7175: 風險自負啦
推 XoPXoP: 海外免稅所得750跟隨通膨調整的，之前670
→ XoPXoP: 消費者物價指數（CPI）漲幅達標，2024年度個人最低稅負免
→ XoPXoP: 稅額可望自670萬元調高至750萬元，2025年5月報稅時適用
→ supa64: 桃園工業地到8.也要看狀況.園區地跟乙丙工業地差很多
推 XoPXoP: 2025-2026美國有可能再升息，要考慮這點
推 s8752134: 750就是今年開始最低稅負制調整的金額
→ s8752134: 今年調整, 明年報稅開始適用
推 CIIIO: m大去左營桃子園買美術海(35/p)
→ CIIIO: 太普評價=惠宇夯的
→ CIIIO: 但是是成屋買賣
推 vfhiroki: 想問美債質押是哪一個呀 之後都用嘉信完全跟台灣券商不
→ vfhiroki: 熟XD
→ mfcke: 對 只限制建商法人 ZZ 我做商業不動產也被搞到
推 uvuv: 推
推 piliwu: 懲罰婚姻真的很幹
推 horseorange: 看這串才發現今年變750
推 Fulva9507: 感謝回覆，因為也還沒審核下來，保守一點還是等確定下
→ Fulva9507: 來再把剩的現金轉債
推 a5292710: 推！m大也有買弟媳！
→ LearnRPG: 天花板不解禁 大概就這樣了
推 encoreg57985: 推
推 miauah: 川字型兩房真的不錯，出租自用兩相宜
推 Nightu05: 我2021買第二間時 也是簽下去隔天政策出來，傻眼（但還
→ Nightu05: 好不是預售）