Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

[LINPINPARK (lalalo)]

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息
: 總買進成本包含手續費
: NT$ 1,999,176買進90張90,000股
: 均價NT$ 22.2/股
: https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg
: 這是我的真金白銀標的物
: 講一下規則，免得爭議
: 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率
: 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿前
年
: 化報酬率%
: 所以，不包含任何槓桿後擴大本金的總收益
: 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差，但要比較的是產生的淨報酬並經
過
: 時間推移計算年化報酬率
: 要比較的只有 槓桿前年化報酬率%
: 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算
: 因為是年化報酬，要精算到稅後淨現金
: 00878
: 領股利扣除各種股利合一稅
: 減碼賣出扣除證交稅等等
: 橋頭房
: 租金要扣相關費用及綜所稅
: 賣出要扣適用期間的房地合一稅
: 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益
: 沒有再投資收益，純粹比較兩者標的物能產生的
: 報酬，只有是租金或股利或賣出的資本利得
: 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利
: 4.現價的比較
: 未來某一個點會有標的物現值價值的比較
: 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄
: 橋頭房在20樓，理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄，為現價參考
: 00878則為每日市場現價報價
: 以上四點
: 會每半年更新一次
: 包含領股利的狀況和持有的部位
: 小帳戶分享一下，兩百是很小部位
: 我是價值投資的堅持投資流派
: 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯
: 失敗的機率很高呵呵
: https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg
: 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多
: https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg


從北海道回來啦，爽滑五天，吃住都舒服
https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg
https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg


言歸正傳
找了一下橋頭水岸花園標的物
嘗試模擬槓桿前報酬率
https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
以上標的
https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
以上查到最近的實價租賃登錄
所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年

算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
（假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
家具家電給他搞個50萬搞定
所以總成本1038萬
用每年273,444毛租金除下去
大概是年毛報酬2.63%年
還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
不用扣利息費用（槓桿前

這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
房價會怎麼漲我無法預測
資本利得獲利都還是要適用
房地合一稅，才能稅後淨現金

那換到00878的年化報酬試算

假設兩百萬90,000股 00878
未來三年都發1.3好了（我下修了
那股利總共351,000
稅後0.28就287,820稅後淨現金
然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
九萬股就261,000的資本利得
假設賣出，證交稅0.3%  得260,217淨現金

成本1,999,176 含手續費
股利淨現金287,820
資本利得淨現金 260,217
本利和 2,547,217
三年期
無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
這是我的預測
我就比這個
以上

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.210.225 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708181789.A.586.html
→ bms: 舉手 房子最強的是五倍槓桿 拿掉這個跟綁住手腳對打一樣啊
他月還款27,512跟毛租金22,787還有每月4,725的缺口，我不知道要不要開下去欸？
然後橋頭是摸擬盤
00878兩百萬是我的錢
我也是可以多買個八百萬00878啦
或槓桿五倍八百萬，信貸利息超低比房貸低
買到一千萬的00878

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:07:35
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:10:26
推 kko5566: 認真給推
→ duriel3313: 要用寬五年算吧,租金還要扣仲介與空租,目前看起來是無
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:11:42
→ duriel3313: 法秒出租的. 另外不算槓桿,買房本來就沒優勢,沒啥好比
→ duriel3313: 起手就是貸8成寬5年,威力加成就強很多了
忘記有個寬五年四十年房貸的新青安
其實我認為比槓桿前年化報酬率相對簡單
槓桿後年化報酬率有太多工具可以使用
我也不計再投資複利繼續滾
不然00878計算會複雜化
簡單就是資產報酬率
一千萬房對兩百萬00878



→ duriel3313: 另外還要看如何結算,只看淨值還是要獲利(房地合一),這
→ duriel3313: 就差更多,一直不結算比投資也許沒差,凡人來看卡一戶首
→ duriel3313: 購在高雄不能自用,很容易影響到自己的人生規劃
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:19:30
→ duriel3313: 喔..結算還要仲介費2-4%總價喔..
→ ytlintexas: 有點想念以前冬天會去Aspen/Vail 滑雪的日子（亂入
→ LINPINPARK: Aspen現在物價已經壞掉了超貴
推 kusomanfcu: 話說新屋會有人買來出租等嗎？
→ kusomanfcu: 你要不要他選最近一個案子預售的實價登錄
→ kusomanfcu: 然後今年會交屋的
最近實價又高樓層是這筆
後續看看交屋會不會拿出來租參考租金

https://i.imgur.com/Heo5gBD.jpg
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:33:27
推 suhhwanjen: 你算的是全款買股跟全款買房的比較，跟真實世界兩回
→ suhhwanjen: 事
我也覺得，正常來講都會定期定額平均投資法買ETF不會這樣全款all in
買房一定也是開槓桿視個人風險開幾倍

離現實都有點差距
所以我才想根據標的物來做年化化報酬比較就好

推 kusomanfcu: 話說哈密瓜+螃蟹吃到吐 幾年去一次就好..….
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:41:42
→ kusomanfcu: 先不論 比較方式合不合理，總是這樣看才有趣
→ LINPINPARK: 最快的方法還是一摸一樣投入比較真實
推 kusomanfcu: 畢竟一個是ETF 一個是單一房價 多找幾個差不多的房當E
→ kusomanfcu: TF看也好
→ kusomanfcu: 模擬阿 一起用權重下去
推 kusomanfcu: 已視公平 高股息成分股前十 五倍槓桿期權 ？
→ kusomanfcu: 然後到期前一週換月？
推 tfct: 房出租 還會空租 還要帶看或找仲介 時間成本很高啊
→ kusomanfcu: 正常人的做法是買房 頭期+房貸 vs 同樣的頭期投入ETF+
→ kusomanfcu: 本利和定期定額
→ kusomanfcu: 再來買的屋很多都是自住 .....
推 Arnol: 推推
→ kusomanfcu: 其實很簡單啊 改高股息成分股拿去質押到槓桿接近五倍
→ kusomanfcu: 質押買入 質押買入這樣然後留一點錢付利息
→ kusomanfcu: 咦不對啊 反正買房本來就要付房貸 ，你利息另外補就好
→ kusomanfcu: 有任何問題你另外補錢進出 當作正常5倍槓桿 最後扣回
→ kusomanfcu: 利差就好
推 cherrybabe: 所以這串我只推滑雪，不用浪費生命跟模擬盤+槓桿仔上
→ cherrybabe: 課，永遠都是無效溝通，青森雪場品質也不錯，人又少
→ cherrybabe: ，疫情前頗常去，給你推薦
→ kusomanfcu: 補差期間用信貸去算
→ kusomanfcu: 這樣簡單吧？
推 aq2272353712: 坐等3年後878報酬率沒那麼好，你預估好，我預估到時
→ aq2272353712: 輸大盤
→ aq2272353712: 6J家訓，凡買ETF逐出家門
→ kusomanfcu: 兩邊都五倍槓桿就合理了
推 GX90160SS: ETF槓桿也可以開很大 (自有資金+信貸)*質押2.5倍*正二
推 kusomanfcu: 高股息沒有正二
→ cherrybabe: 一樓可能只知道房子能開槓桿，暈。知道期貨可以開到2
→ cherrybabe: 0倍搭配客製商品還能更高嗎？
→ kusomanfcu: 我覺得用富台指遠月比較接近高股息
→ kusomanfcu: 五倍槓桿就好
→ kusomanfcu: 富台指有遠月阿
→ kusomanfcu: 房貸本利和就算進去當加碼保證金
推 cherrybabe: 不然雪球槓桿只能開到四倍要怎麼讓一堆華爾街有錢人
→ cherrybabe: 大爆死
→ bms: 要比不就是200w看你要做任何投資工具和任意槓桿嗎 你要開幾
→ bms: 倍都ok啊
→ bms: 你想開20倍就去開啊
推 kusomanfcu: TWN 基金 開五倍期權？
推 floatfaith: 好像一般很難弄到5x槓桿的正常金融商品既有股息又低利
→ floatfaith: 率成本的lol…
→ kusomanfcu: sell put 遠月？
→ floatfaith: 還不用補錢@@ L大這串會不會變成教大家如何絞盡腦汁開
→ floatfaith: 低風險槓桿惹
推 cherrybabe: 錢不夠哪個投行要幫你開？槓精繼續表演你的鬼叫
推 rabinson: 房子收租有限，主要利潤來自賣出的價差啦
推 kusomanfcu: 還是buy call 遠月？
推 CaLawrence: 期貨做22倍都不用利息成本 做個五倍輕鬆好嗎
推 rabinson: 唉 如果限制房產不能五倍槓桿，那還有啥好比，肯定是股
→ rabinson: 票贏阿
也不一定喔，三年漲個三十趴房價
我想橋頭房槓桿前是大勝的喔
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:05:25
推 rabinson: 其實到現在我已經看不懂你們怎麼比了                    02/18 01:25
不然橋頭房就槓桿後年化報酬率

ETF00878 無槓桿的年化報酬率

這樣也公允但我建議必須都精算租金利息等等
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:30:08
推 prichman: 10個買房 9個開滿吧 10個買股的開滿的有3個嗎 所以還是
→ prichman: 把房地產最有價值的槓桿 加入比較公允
→ prichman: 但其實怎麼算都是不合理  股票有流動性 房地產一定是交
→ prichman: 屋五年閃最不划算的房地合一前期稅率 或是自住免稅 重
→ prichman: 購退稅
→ prichman: 所以 搞清楚遊戲規則 該用的紅利用完 多的 股票一起加
→ prichman: 入資產配置 比較理想 沒有絕對的優劣 只有更適合自己工
→ prichman: 具
推 webber123: 真金白銀推啦 不像有人嘴一堆結果模擬盤 呵呵
推 bustinjieber: 00878有比0056穩嗎？
沒有，我的觀察是蠻多AI成份

推 AIIT: 房屋的特性就是簡單槓桿 你都去掉了還需要賭甚麼XD
推 dreamdds: 房子沒漲靠房租的真的打不贏股票啦 自住房可以買 投資房
→ dreamdds: 就是靠房價上漲 收租只是打平持有成本
推 C24128390: 你考慮很多 但我認為要反思這間房到底能不能用200搞定
→ C24128390: 原價988頭期就要197.6 說是說能殺價 但這部分自由心證
→ C24128390: 另外雖然利息可用租金抵 但房貸本金還是需要持續投入
你跟我在想的是一樣，就是要真實盤
才會槓桿五倍的真實情況
才可以去紀錄和計算


→ C24128390: 這樣股市也要加上房貸本金的定期定額 條件才相似
推 C24128390: 不過我認為目前也不用太計較這樣 到時如果報酬接近再說
→ C24128390: 現在算太多反而模糊焦點XD 就下好離手每年來看就好
推 IUIST: 二世谷今年雪況很差，連鎖裡面柏悅還行，隱世很雷。
雷暴，很少很少粉雪

→ junior020486: 開價988，你們就988買噢？
推 NTU303150195: 哥，他意思就是，股票再怎麼玩，本金就是200，沒有
→ NTU303150195: 銀行協助五倍槓桿就是很難贏房地產
→ NTU303150195: 你一直講去槓桿，很不符合你的身價捏
推 Lenon4561: 人家就無槓桿比了 是看不懂嗎？
→ NTU303150195: 房版正常人，都會自己算報酬率，開這個模擬盤就是d
→ NTU303150195: iss 那些嘴砲股神
應該這麽說 我在嘗試用一個apple to apple
的比較基礎，有兩者

1. 槓桿前年化報酬率

無槓桿前一千萬房和無槓桿兩百萬00878下去跑，精算紀錄實際發生的淨現金流，時間推
移來計算年化報酬率

2. 五倍槓桿橋頭房和無槓桿00878

這樣會變成討論槓桿的可行性
但我認為這個就不能說摸擬盤是真正的投入
五倍槓桿雖然你們說常見安全穩定，但操作下去也須要精算紀錄而不是摸擬盤

那00878也還是保持無槓桿去跑

我覺得這兩個上面我都接受
但第二種我建議要真實盤 apple to apple
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:35:04
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:45:20
推 NTU303150195: case1實際案例應該不存在，因為理性投資人會拿去掛
→ NTU303150195: 4,再拿800萬去買00878XD
→ NTU303150195: case2就等大佬的發文紀律明年公布了，明年其他人可
→ NTU303150195: 能都忘了
所以這樣了解後

一個就是單純資產的報酬精算成年化報酬
摸擬盤vs 現實盤 大概可推算一二

一個是現實世界的真正兩個投資活動
現實盤vs 現實盤

五倍槓桿為什麼我說現實盤，因為他牽涉到
很多真實發生的變數（當然00878更多）

寬限期內的利率變化/個人承受風險/寬限期五年後的利率變化/貸款利率（假設青安）

這些是融資成本，還有買賣費用，家具裝潢購置和日常維護費用，這些可以推估，但實際
發生才是最有基礎比較信服力
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:52:23
推 welly0412: 股票的波動度較大，交易成本低，限定時間比較不利，一
→ welly0412: 年內或許可以進出兩次到三次。
→ welly0412: 不動產漲幅平穩，交易成本高，點對點比較有利。
推 welly0412: 200萬丟十口大台，賺1000點就翻倍了，相當於現在大盤
→ welly0412: 的6%不到，可能三個月就可以達成了，何必放一年，大概
→ welly0412: 是這個意思。
→ welly0412: 一般都是200萬丟進去，一年後看看增加的幅度，不管中
→ welly0412: 間是怎麼操作的，這樣最公平簡單。
→ LINPINPARK: 我是打算不動如山放很久 不交易
推 Lenon4561: 現實盤>>>>模擬盤 真實世界真金白銀
推 CaLawrence: 1000萬掛4借出八百萬等於1.8倍槓桿而已欸
推 princepisces: 真金白銀就給推 怎麼比已經不重要了
推 pigmoo: 那間930 買走了 租金約18000 不含管 那邊还很多空地 空屋
謝謝提供資訊
確定是這案？
如方便可提供門牌之後實登核實
我方便計算
感謝
https://i.imgur.com/m4V4rFh.jpg
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 16:44:27
推 pigmoo: 打591 电話仲仲說的  座等實豋囉 那裡 900 以上都覺得盤
好喔，感謝 這樣真的可以真實比較了
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 16:58:00
→ ActionII: 推L大，教主也說過房產不像股票可以直接曬單，大家都能
→ ActionII: 直接看懂
→ ActionII: L大願意親自實測，幫助版友甚大
推 misshand: 實際上房產也不完全是五倍槓桿吧，槓桿率會隨著還款下
→ misshand: 降阿