Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

[ritud (小風)]

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
: 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
: （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用（槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅，才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了（我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出，證交稅0.3%  得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上

你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？

今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟
房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...）

這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬
，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他：

上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？

就這樣而已。

租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘，
但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。

至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「
同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款
額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便
你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反
正你敢講就當你辦得到。

但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。

這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。

所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策
，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。

買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的
股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？

如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出
決策，幫助他成為千萬富翁呢？

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推 prostar: 比賽開始兩年後就知道結果了。我也蠻好奇的
推 kusomanfcu: 就開5倍槓桿質押+本利和部分都拿去下Vix吧？ 比較合理
→ kusomanfcu: 的五倍做法大概是這樣
推 bms: 房地產厲害就在開五倍槓桿還能安心睡覺 你其他的投資商品開
→ bms: 看看呀
推 LINPINPARK: 每月4725是攤還本金橋頭房的缺口
→ bms: 真的開下去賺錢算你厲害 因為真的敢賭
→ LINPINPARK: 所以我就說 比槓桿前年化報酬相對公允
→ LINPINPARK: 我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息？
→ bms: 我是覺得ceca是在壓漲幅啦
推 kusomanfcu: 本金差 etf 加碼零股補上如何？
推 LINPINPARK: 一個摸擬盤搞到你們在真金白銀開槓桿計算
→ kusomanfcu: 攤還不夠 當然就是加錢進去 另外一邊加錢就好
→ LINPINPARK: 我建議就是真的買下去橋頭水花園
→ LINPINPARK: 開五倍槓桿，我不用借直接在買八百萬00878
→ LINPINPARK: 這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤
→ CaLawrence: 某c都說自己真金白銀
推 floatfaith: 不用那麼麻煩 就假裝L大信貸補或怎樣的200萬，其他800
→ floatfaith: 是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨
→ floatfaith: 值vs房子實價就好了
→ CaLawrence: 但真的要拿錢出來的時候就模擬盤了
→ CaLawrence: 房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧
推 cherrybabe: 跑山眼殘仔就是一張嘴而已
→ floatfaith: 反正只是模擬的嘛～～～
→ CaLawrence: 又不像股票績效資料那麼好查 沒真的買下去 那個賺多
→ CaLawrence: 賺少都馬沒可信度
→ CaLawrence: 真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
→ CaLawrence: 掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤？
推 floatfaith: 痾說交易成本多的…是忽略可以轉增貸嗎= =增值要變出
→ floatfaith: 來很難？啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬
→ floatfaith: 上投資什麼嗎
→ CaLawrence: 然後整天在講自己的二倍納斯達克怎樣怎樣
→ CaLawrence: 增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
→ CaLawrence: 而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價
推 LINPINPARK: 所以年輕人不需要看兩百萬貸槓桿五倍出來
→ LINPINPARK: 和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎
→ CaLawrence: 我社區同坪數同坐向樓層比我低成交到2350左右 我去增
→ CaLawrence: 轉貸才給我1960的八成而已
→ LINPINPARK: 我想這也是一個很好的實驗
推 cherrybabe: 莫忘無限增貸，哈哈哈哈哈
推 floatfaith: 啊你會計資產的怎麼認列？怎樣算淨資產不賣的時候還要
→ floatfaith: 算交易成本哦？
推 bms: 就直接比2年後哪種方式淨獲利更多不就好了
推 CaLawrence: 大部分土地廠房設備本來就用成本認列好嗎
推 LINPINPARK: 年化報酬率會比較適合我建議
→ CaLawrence: 根本就不用市價 你要資產重估價基本都是準備出售了
→ CaLawrence: 比irr就行了
→ LINPINPARK: 業界不同屬性資產投報率很少在用淨獲利
推 floatfaith: 只要你的低樓層2350 人家有貸到8成就是值這個價了啊…
→ floatfaith: 不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎？還是你
→ floatfaith: 收支比有其他原因嗎
→ LINPINPARK: 都適用年化報酬率再評估
→ LINPINPARK: 不過我們在這邊推測這麼多
→ LINPINPARK: 未來3/5/7年回頭看就好
→ LINPINPARK: 我是真實盤，自負盈虧
→ LINPINPARK: 摸擬盤... 老實講，我已經能評估都評估
推 floatfaith: 推L大真金白銀出來玩  之後再來看～～
推 LINPINPARK: 槓桿五倍這件事，1. 每個年輕人都敢開五倍？
→ abyssa1: 其實兩邊各說各話沒交集
→ abyssa1: 的確ceca主推就是五倍槓桿
推 hopeandhmm: 推L大，順便想聽聽L大對買房五倍槓桿投資的看法
→ abyssa1: 幾十億身價起跳的人沒在看什麼自住房五倍槓桿
→ abyssa1: 商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了
推 LINPINPARK: 槓桿是健康的，本來貸款不是壞事
→ LINPINPARK: 很多大案子我們也都跑六七成土建融
→ abyssa1: 五倍槓桿買自住房還是很穩很難賠的投資啦 巴菲特都認同
→ abyssa1: 五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了
→ LINPINPARK: 五倍這件事我沒研究過
→ LINPINPARK: 但我從一個風險管理角度出發
→ LINPINPARK: 任何一個本金借貸到五倍的商業行為
→ LINPINPARK: 除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎
推 hopeandhmm: 感謝樓上L大指導，菁英免費指導非常感恩
→ abyssa1: 六成才2.5倍啊 還算健康 買到後來多戶也是會被限縮槓桿
→ abyssa1: 我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
→ abyssa1: 所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…
推 menace: 最謹慎的安全邊際是房貸利息小於相同房子的租金
→ menace: 高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的
→ menace: 投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
→ menace: 不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
→ menace: 不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未
噓 Lenon4561: 笑屎 不敢真金白銀還模擬盤
→ menace: 來的薪水而已 破億身價的人不是靠工資收入了 自然很難這
→ menace: 樣五倍槓桿
→ ytlintexas: 資產配置和邊際效益角度不同而已
推 bustinjieber: Lin的資產跟背景無法理解
→ bustinjieber: 一般平民百姓的起家模式，
→ bustinjieber: 純粹是看事情的角度不一樣，
→ bustinjieber: 沒有什麼絕對的對錯。
推 ice1015: 小台兩口就差不多5倍槓桿了
推 ice1015: 說錯 10口
→ bnn: 其實就是記得把MDD列上去就好了 中間有爆過就算策略輸了
→ bnn: 原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊
→ bnn: 你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零
→ piliwu: 不開槓桿就沒有意義沒錯，這是房地產最強的地方
→ piliwu: 這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事
噓 DwyaneWade3: 你好了啦人家願意實測，你只出張嘴
推 VVVV5555: L大的身價反而是這個實驗的一個敗筆