› 看板 home-sale 關於我們 聯絡資訊
作者s8752134 (Sea)
看板home-sale
標題Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
時間Wed Feb 21 20:10:49 2024
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 這個模型如果有錯誤訊息或錯誤算法也請跟我講，我會修正 : 橋頭房假定青安貸款貸款八成寬限期五年930萬台幣成交 這種真金白銀在玩的給予最高尊重，也感謝L大花時間整理這張表。 以下有幾個建議參考看看，要不要改請自行評估。 1. 這種物件的家具家電費用我看表上估了 50 萬，這幾乎是不可能的。 實際上整間家具電 20 萬內有找，我去年才幫家人弄了一間全室家具電， 還包含了油漆 + 全室電線抽換，坪數還比這個僑頭的房更大， 也只花了 20 萬而已。 租人用的家具電就算全買 IKEA 也絕對是 20 萬有找。 50萬就佔原購屋款的 5% 多了耶，這間又不是老屋要重新翻修，沒理由抓 那麼高的金額。 2. 買賣仲介費已經是抓最高，不過這個很看仲介，以及買賣當下的狀況。 實際上買方仲介費計入，還行。 賣方仲介費的 4% 多半都是賣方開一個實拿價，這點我看原文下面有人分享。 不過因為一案一市場，很難確立實際會怎樣，如果要按原本買2賣4去估也無不可， 只是要提醒這估法已經相對對橋頭的選手較為嚴格。 3. 既然租金有合法申報納稅的話，費用的部分計算有誤。 在合法申報納稅的前提下，我想不出有甚麼理由房東不加入公益出租人。 請納入公益出租人的條件計算較為合理。 a. 如透過包租代管每年可領政府1萬修繕費用 (原估年修繕費1萬則可抵掉) b. 租金綜所稅需扣除每月免稅額 15000，扣除後實際計入稅額 3000 / 月， 年應納稅額 36000 * 57% * 20% 可得 $4,104 - 實際繳納稅額。 4. 我看表上計算 18000 是含管理費？ 這個也是原設定的條件嗎？ 還是 18000 的租金不含管？ 沒特別注意原文有沒有提到，單純提出來待確認。 5. 以 930 萬的房子來說，年保險費不會是 5000，除非有買凶宅險，不過這項金額 差異不大，僅參考。 裡面確認金額比較差異大的是預估的家具電費用，可能 L大買的都是這種等級的， 忽略一般租給市井小民的不會是高價家具電。 再者則是買賣仲介費的認定，這個差距也是可大可小，不過如上所述可暫不調整。 至少要調整家具電預估費用較為合乎現況。 以上建議請參考。 最後認證就是原預估的漲幅，不論是指橋頭預估或是878預估漲幅， 這兩者實際的走勢都會影響最終的結果。 但我真心地認為，若有計入房子5倍槓桿的狀況，878也可以設定質押去比較， 不過質押部分就單純計算即可不用真金白銀，更甚者可以設定多種質押率的情境， 說不定有些質押率過高的，不到五年就斷頭被抬出去的也是可能。 這件事情的設定與否，除了彰顯雙方都可槓桿外，最重要的是要彰顯出風險的差異。 以上建議也請參考。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.215.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708517451.A.E05.html
推 FlyinDance56: 家具家電是要怎麼壓到那麼低? 都買最便宜的嗎? 02/21 20:23
推 kusomanfcu: 廚房不用買，大概就櫃子幾個，冰箱，冷氣，電視，沙發 02/21 20:27
→ kusomanfcu: ，桌椅 02/21 20:27
→ kusomanfcu: 床， 02/21 20:27
→ kusomanfcu: 然後可能有電視機 02/21 20:28
推 licklabium: 我全戶電線抽換、插座更新，新增幾個迴路明管，11萬多 02/21 20:35
→ licklabium: 全套家具沙發、床、衣櫃、床墊，10萬 02/21 20:35
推 NTU303150195: 我買30年空屋廢墟租2萬1 02/21 20:35
→ NTU303150195: 但我不知道橋頭行情怎樣 02/21 20:35
→ licklabium: 艾普頓分離一級變頻冷氣，三房一廳，11萬 02/21 20:36
→ licklabium: 東芝熱泵洗脫烘、500L國際變頻冰箱就75000 02/21 20:37
→ licklabium: 全戶窗簾+SPC地板，8萬 02/21 20:37
→ licklabium: 我的確是全部弄好差不多五十萬左右 02/21 20:38
→ licklabium: 喔~還有油漆四萬 02/21 20:38
→ licklabium: 不過我租金比附近行情高了1萬 02/21 20:38
推 Fuxi81: 出租的用美的冷氣2.9kw最便宜那款就好了吧，一台裝下來150 02/21 20:38
→ Fuxi81: 00 02/21 20:38
推 Fuxi81: 房客也沒反應過有問題 02/21 20:39
推 chiba: 想請問各位包租公哪裡有高cp家具買？ 02/21 21:03
推 Morphee: 家具家電20內 已經是包租公界共識了 花超過很奇怪 02/21 21:08
→ Morphee: 洗衣機不用滾筒 冰箱258L差不多了 窗簾8000很豪華了 02/21 21:10
→ Morphee: 地板不要裝 油漆四萬應該是被坑了 02/21 21:11
→ s26492755: 20太奢侈了 還是我套房太容易 02/21 21:24
→ s26492755: 正常你地坪*3 然後抓一坪800的給租客很好了 02/21 21:24
→ s26492755: 油漆部分 02/21 21:24
→ s26492755: 全室油漆是好幾年沒做了 說真的 給房客你自己驗收自己 02/21 21:26
→ s26492755: 材料買一買自己刷比較實在 02/21 21:26
→ acmacm: 兩房，木工包樑+全室油漆+SPC地板+軌道燈+IKEA家具+電視+ 02/21 21:52
→ acmacm: 冰箱+冷氣+洗脫烘+熱水器差不多3x萬 02/21 21:52
推 TheDream: 推IKEA傢俱，整組搭配起來很有質感，多數房客也喜歡。 02/21 21:59
推 Morphee: 2房12萬起輕裝潢 含一級冷暖氣機、燈組、熱水器及窗簾 02/21 22:03
→ chouwang68: 而且過幾年可以全部包一包換一批。XD 02/21 22:04
推 TheDream: 對，幾年後又可以換新的。用IKEA也不用擔心審美觀的問題 02/21 22:05
推 Morphee: 掯 我的IKEA 10年了 馬的用不壞 氣死 02/21 22:08
推 TheDream: IKEA比想像中還耐用，我有一組衣櫃也是用快十年了 02/21 22:12
推 SouthEast62: IKEA的傢俱真的是年輕人審美的公約數，尤其是Kalla 02/21 22:12
→ SouthEast62: x置物櫃，明明超便宜但到處都看得到。 02/21 22:12
推 SouthEast62: 話說我的Ektorp沙發有夠耐命的，用了13年還沒掛，1 02/21 22:15
→ SouthEast62: 0年時內裡的不織布都風化了套上新椅套給房客用又繼 02/21 22:15
→ SouthEast62: 續撐了三年…… 02/21 22:15
推 ice1015: 請問 給租客的沙發 用ikea12900的三人布沙發好嗎 還是蝦 02/21 23:26
→ ice1015: 皮也差不多12000的貓抓皮沙發 02/21 23:26
→ ice1015: 呃 我查到了 ektorp也不貴 最便宜13900而已 我還以為S大 02/21 23:32
→ ice1015: 的是比較貴的那種 那我可以放心買了 02/21 23:32
→ ice1015: 之前有買過八千塊的皮沙發 大概兩三年皮裂到會割人 02/21 23:32
推 TheDream: IKEA一萬塊左右的沙發，跟室內裝潢搭的好，質感很不錯。 02/21 23:42
→ s26492755: 我套房都是小雙人沙發 5000內解決 02/21 23:42
→ TheDream: 我有一間租給日商高管38K，跟一間租給韓商高管43K，都是 02/21 23:43
→ s26492755: 以前IKEA或是東稻3500內就有 現在通膨要抓4000 02/21 23:43
→ TheDream: 用IKEA一萬塊左右的沙發，日本人與韓國人都很喜歡。XD 02/21 23:44
→ s26492755: 其實要看物件跟受眾搭配 02/21 23:44
→ s26492755: IKEA是真的很萬用 新莊又近 02/21 23:44
→ TheDream: IKEA雙人沙發有三千內的喔XD 02/21 23:45
推 s26492755: 3200 最一開始 02/21 23:47
→ s26492755: 後面有漲價 02/21 23:48
推 s26492755: 雖說是3000多 最久那組也七年了 02/21 23:50
→ TheDream: GLOSTAD現在只要2999，評價有4.9分 02/21 23:50
→ TheDream: 等你小孩再大一點，IKEA很好溜小孩的XD 02/21 23:51
推 s26492755: https://i.imgur.com/vHpdehp.jpg 02/22 00:01
→ s26492755: 講什麼來什麼 開車出來看到沙發 哈哈哈哈 02/22 00:01
→ s26492755: 現在去也很讚 會送果泥 其實我去吃飯的次數比買傢俱多 02/22 00:02
推 kklarinet: 模型中有算入空租或是遇到租霸打官司的風險嗎？ 02/22 01:08
推 abc7119842: 求推薦輕裝潢的統包 謝謝 02/22 02:16
推 ahyan: 推，不過一萬元修繕補助代表加入包租代管，費用率是60%， 02/22 08:00
→ ahyan: 不是43% 02/22 08:00
推 LINPINPARK: 會修正1&3點，租金一萬八不含管理費 02/22 10:21
→ LINPINPARK: 仲仲說不含管，等實價登錄 02/22 10:22
推 et99899: IKEA走一圈就累了，超好溜小孩 02/22 14:00
推 s26492755: 社宅包租代管是分開%數的 包租才是60% 代管43% 02/22 18:55
推 s26492755: 抱歉 我更正 是公營出租人才43% 02/22 18:57
→ s26492755: 公益出租人 02/22 18:57
推 s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1683033087.A.E02 02/22 18:59
→ s26492755: 還好自己當下寫過文 不然一陣子都會忘了 等到下次報稅 02/22 19:00
→ s26492755: 又想起 02/22 19:00