[請益] 租金跟不上房價的區域重劃區的未來?

[ntpuisbest (阿龍)]

小弟a7仔

我知道買重劃區主要是賺價差

成熟市區出租投報率才能跟上

但是ceca一直強調

出租投報率>利息+持有成本

新大樓管理費都不是很便宜

房屋稅也是很貴

我姑且算利息加持有成本是 2.5趴 好了

早期a7一堆人都買30w 以下 那他們的出租投報率當然還ok

現在的a7 一坪大概要40萬左右

我感覺租金也拉不上來

更別提有些重劃區房價更貴

像是 土城六十萬 新店八十萬好了

那樣的租金都可以在台北市中正大安

租到不錯的老房子了

有點不太理解重劃區租金跟不上

這樣是OK的嗎？

小弟的理由一:

本來就是賣給未來的自住客

所以租金跟不上也沒差，未來有價差就好了

小弟猜想的理由二

租金早晚會跟上

是這樣說的嗎？

希望各位前輩賜教 謝謝

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→ DarkAlex: 因為你看的案件基期都已經不低了 要找低基期 就業人口多
→ DarkAlex: 你自己舉的例子已經說明了 A7買2字頭被酸的 現在躺著笑
推 jessicaabc98: 原來你發現了
→ DarkAlex: 你要去找現在買被人家酸2字頭  以後才有機會躺著笑
→ DarkAlex: 只要找對區域 不介意被笑5~10年 10年後就換你躺著笑別人
→ DarkAlex: 10多年前我買小巨蛋新建案7字頭被笑會淹水 抽水站嫌惡物
→ DarkAlex: 現在還有幾個人知道南京東路四段10多年前下大雨會淹水
→ ntpuisbest: 觀音感覺基期夠低，我只是好奇像新店重劃區的租金好
→ ntpuisbest: 像稱不起房價，這種現象怎麼會發生?
噓 jamie81416: 要搞清楚的一點是，租金是能反應就業市場的一個指標
→ jamie81416: 與房價幾乎是脫鉤。當地的產業如果是低薪，那你租金
→ jamie81416: 自然漲不起來。A7哪邊如果想出租，是誰會租那邊？
推 DarkAlex: 因為新店在地客有錢 同時信義區人買不起在地 會外溢新店
→ jamie81416: 買房跟租屋，對房東來講常搞混。但現實是兩個完全
→ jamie81416: 不同的受眾
→ DarkAlex: 新店早年文教有錢人多 這種區域重劃 一開始就不會太低
→ DarkAlex: 但如果你在重劃早期進場還是有肉可吃 央北波爾多最便宜
推 iamneptune: 跟不上就是賣太高啊
→ DarkAlex: 房地2.0 45%稅  波爾多單坪+5萬 我就預售轉手了 後悔啊
→ iamneptune: 還真的以為只漲不跌喔
推 jamie81416: 當房子成為一項投資商品，就不能用租金直接去套
推 DarkAlex: 觀音3年前1字頭買 現在躺著笑 目前2攻3字頭 肉就少很多
推 DarkAlex: 但觀音可以月桃路蹭青埔 蹭航空城 有國二甲 大園觀音線
→ DarkAlex: 長期持有 還是可以有一個波段就是 不然建商就不會屯地惹
→ castlabell: 租金拉不上來代表有 泡沫
→ castlabell: https://lurl.cc/4Z5A19
推 jinso7410: 終於有人發現問題了 ㄎㄎ
推 alfrog0414: 覺得這是正常現象
→ alfrog0414: 租的起蛋黃的受眾跟買的起蛋黃的受眾 是完全兩回事
→ alfrog0414: 租蛋黃的人 買只能買蛋白 邊租邊存錢也跟不上 漲幅這
→ alfrog0414: 很正常
→ alfrog0414: 更不用說租在蛋白的 基本上要買就是去看蛋殼了
→ alfrog0414: 如果租客口袋買得起自己租的房子 早就買了 現實就是大
→ alfrog0414: 部分辦不到
推 newbrain: 早一點買租金可以cover房貸大部份，房價漲起來就可以全c
→ newbrain: over了
→ newbrain: 然後資本利得就能賺不少了
推 rockiey: 薪水破百就那10%，50萬以下是大宗，誰要跟你租？
→ nicejeffery: 買重劃區重點在等房價漲,綁房地合一期間出租當補貼就
→ nicejeffery: 好
推 blargelp: 就賺價差啊 租金只是幫你開槓桿的。你要存收租就去搞格
→ blargelp: 套
→ castlabell: https://reurl.cc/bDo5Xl
噓 myheartest: 別騙啦 房版都跟我說是無限轉嫁耶
推 CaLawrence: a7租金已經算是重劃區裡面高的了吧
→ CaLawrence: 你買竹城出租 寬限內應該都是正現金流1%左右
推 quiet93: 現在流行付2趴利息出租1趴當房東阿XD
推 kklarinet: 租金投報率上不來就代表買貴了，其實說什麼自住沒差還
→ kklarinet: 是什麼未來會拉上來都是安慰自己罷了，現況就是買貴
推 CrabBro: 那就不要買阿，為甚麼你堅持要買？你不是在投資的人嗎
→ CrabBro: 又不是要自己，算起來不划算就去找划算的地區呀
→ CrabBro: 你的兩個理由說法都不對啦
→ CrabBro: 房價一般都會跟周邊地區的發展成正比，有些甚至會是提前
→ CrabBro: 把未來的漲幅算進去了，現在資訊發達大家都懂得找資料
→ CrabBro: 所以租金低一點還可以接受，就是要時間等周邊地區發展房
→ CrabBro: 價逐步跟上地區的漲幅，這是買新重劃區的主要考量點
→ CrabBro: 出租這段時間就是在等地區發展罷了，所以你如果看到a7目
→ CrabBro: 前的房價已高，租金投報率有限又不看好未來漲幅，就別買
→ CrabBro: 通常像這種整間的新房投報率都會遠小於老屋改建
→ CrabBro: 但是貸款的成數和利率會比較好
→ askachage: 租金會跟上
→ askachage: 你很有慧根
→ pptsuck: 正常 炒房時期的租金本來就會失真
推 FlyinDance56: 其實我覺得C大的公式，還要再加個「機會成本」才
→ FlyinDance56: 算完整，意即:
→ FlyinDance56: 「出租投報率>利息+持有成本+機會成本」
→ FlyinDance56: 機會成本就直接用銀行一年期定存來算
→ FlyinDance56: 不然你租金收入只打平利息費用+持有稅費
→ FlyinDance56: 剩餘還比頭期款存定存還低，那不如存定存算了
→ FlyinDance56: 扣掉成本後背風險後的收益，還低於無風險收益
→ FlyinDance56: 這樣還有意義ㄇ
推 Brioni: 要等租金跟上…代表買到未來價了
→ Brioni: 未來價也買，不割你割誰
→ Brioni: 如果租金3-5跟上就算了，如果要15-20年…
推 menace: 持有成本應該是沒到2.5那麼高 而且未來降息預期高
推 chives465: 新屋很多投報算起來都不到2%，買新屋基本上只能賭價差
推 NTU303150195: 因為你會買那邊，不會想租那邊啊
推 frank111: 林口要租給誰?都花錢租房子了幹麻花大錢租郊區，對，整
→ frank111: 個林口都算郊區，林口本身的就業市場就不多，大部分還是
→ frank111: 要下山進雙北或桃園，那幹嘛捨近求遠跑去林口租房?
推 menace: 租金會成長 利率長期來看下降機率高
推 CaLawrence: 林口誰要租 你可以問租房的人啊 明明林口就很好出租