Re: [請益] 租金跟不上房價的區域重劃區的未來?

[menace (menace)]

其實不只重劃區
房價飆漲時期都會這樣很正常

前幾年買的高雄蛋黃區中古兩房
當年房租毛報酬率近3.2%

租給租客好幾年了
前幾年租金都沒調漲
換算現在賣價
租金毛報酬率只剩下2%左右
（已低於房貸利率）
不得已漲了近10%房租
房租報酬率也不到2.3%
扣掉利息持有成本什麼的也真的沒什麼賺

唯一好處就是買得早
實際上成本沒那麼高
續抱不難
現在租金搭配當年買價
報酬率將近3.5%了



這在房價飆漲的情況很常見
租金大多反映通膨
房價飆漲50%
但租金大概只漲10-30%
租客還是當年的
也不好意思漲太多房租
而且價差已經賺夠多
也不差這點租金
也怕租客亂搞
想撐到六年賣掉賺400萬免稅額

通常會有幾個後續可能


1. 租金繼續上漲
現在買新房出租幾乎已經無利可圖
大概就是租金繳利息
自然會減少置產族群買新房收租
出租供給減少 新房租金上升
連帶也會帶動中古屋租金

只是租金上升需要時間慢慢發酵
很多好幾年前買房的包租公
成本其實沒變動很多
有些投資客可能持有六年利用免稅額賣掉
新的買家用現價買到
整理後就會跳漲租金
因為持有成本不一樣了





2. 降息預期
長期來看 利率越來越低
因為政府是最大的揹債仔
利率過重不利於政府近一步舉債
只要降一碼0.25%
就立刻多出了0.25%的利差
對於包租公來說差距很驚人
利率若長期維持不降
租金就不太可能不繼續上升
不然算一算不划算
乾脆房子都賣掉拿去買美債還賺更多

美國政府不太可能長期維持那麼高利率
美國一降 台灣大概也是慢慢跟著降
至少不會再升了




3. 房價下跌收斂房租報酬率
這個在政府弄了一堆信用管制之下
加上新青安助攻
下跌太難了
一跌就鬆綁信用管制或加強新青安首購


既然3不太可能
那通常就是1/2為主



利率沒意外已經到了長期高點
未來大概率只降不升
房租長期來看只會上漲
一降一升
而且現在還只是復甦週期
未來大概率還是很樂觀的
未來看漲的地方
只要租金能負擔利息就不用太擔心

租金跌？利率升？機率實在太低了
只要撐得住 抱久都會漲






※ 引述《ntpuisbest》之銘言
: 小弟a7仔
: 我知道買重劃區主要是賺價差
: 成熟市區出租投報率才能跟上
: 但是ceca一直強調
: 出租投報率>利息+持有成本
: 新大樓管理費都不是很便宜
: 房屋稅也是很貴
: 我姑且算利息加持有成本是 2.5趴 好了
: 早期a7一堆人都買30w 以下 那他們的出租投報率當然還ok
: 現在的a7 一坪大概要40萬左右
: 我感覺租金也拉不上來
: 更別提有些重劃區房價更貴
: 像是 土城六十萬 新店八十萬好了
: 那樣的租金都可以在台北市中正大安
: 租到不錯的老房子了
: 有點不太理解重劃區租金跟不上
: 這樣是OK的嗎？
: 小弟的理由一:
: 本來就是賣給未來的自住客
: 所以租金跟不上也沒差，未來有價差就好了
: 小弟猜想的理由二
: 租金早晚會跟上
: 是這樣說的嗎？
: 希望各位前輩賜教 謝謝
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推 CoachKuester: 一堆看了顏跟李的就到處說房價已經到頂的我也是笑
→ CoachKuester: 笑
→ nicejeffery: 6年出租要租客不報稅蠻一廂情願的
→ cidw: 中肯
推 JohnLackey: 一堆老房東便宜租  新房有能力的早就買了
推 shuichia: 租金這兩年已經漲很多了，兩年前閉著眼睛隨便買都賺，
→ shuichia: 但現在投資真的要滿小心的，投報不好外，租金還能漲多
→ shuichia: 少？
推 CIIIO: 租金難賺真的 之後還有社宅完工來穩定租金
推 roy0710: 2%很高？
→ nicejeffery: 請問假設6年1000萬兩房賺500萬,合法出租的話政府抽10
→ nicejeffery: 0萬剩400萬,設籍空著自住政府只抽10萬剩490萬,保守6
→ nicejeffery: 年房租扣半年空租只能收100萬左右,出租6年多一堆事只
→ nicejeffery: 多賺10萬我有哪裡算錯嗎
推 CaLawrence: 沒有算錯 但你的假設前提是房價+50%
推 lisa108920: 11樓的問題我也想過，新屋租與不租真的很掙扎，出
→ lisa108920: 租還要考慮房客破壞折價
推 jerrylin: 重劃區靠本夢比飆漲  很正常
→ jerrylin: 除非之後真的有大量人口遷入  不然  ㄏㄏ
→ jerrylin: 禮拜天去潭雅神騎腳踏車  台中可重劃的地還多的是
→ jerrylin: 投客加油  靠你們貢獻台中市的稅收了  通通買起來
→ jerrylin: 日本一招高持有成本就打爆房價.
→ menace: 新屋自住好一點 住個六年剛好賣掉