作者s8752134 (Sea)
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標題Re: [請益] 大安區老屋 vs 南港新大樓
時間Wed Mar 6 10:38:04 2024
※ 引述《broncho (BB)》之銘言：
: 用途是自住，人口2人+未來可能有小孩
: 買屋考量點包含學區和未來增值性
: 先講兩邊吸引我的地方
: 科技大樓是市中心、學區好、機能強
: 南港是重劃區街廓較美、未來開發案多
: 預算是3500萬左右
: 此價位在科技大樓能買到的大多是老公寓和大樓兩房
: 而在南港還可以買到兩房新大樓+車位
: 想問若考慮未來增值性
: 各位房板大大
: 認為大安區老公寓和南港新大樓誰的增長潛力高？
如果你優先考量的是 "學區" 和 "未來增值性"，以你提供的選擇來看，
你只能選科技大樓那邊的公寓，因為台北明星國中沒有一間在南港學區。除非你送私校。
再來增值性的部分，在你選擇的公寓具有都更價值的前提下，增值性我認為是高的。
很多人會講說買老公寓等都更不知道要等到猴年馬月，但事實就是台北市從過去開始
在講都更到現在，每一屆的政府推行的力道是越來越大，近年核定都更的數字也是增加。
而且有一點是很多人忽略的，即便晚 10 年都更，這10年房價至少還是會隨著通膨
而成長，這意思是什麼？ 現在一坪要 200 萬的台北新大樓，在年通膨2%的最低增值
狀況下，平均來看，同區域新大樓10年後至少是 220 萬，也就是說你越晚等到都更，
但等到時價值仍在上漲。 即便沒等到，老公寓同樣也是在增長。
簡單換算給你看：
大安區 3500 萬的公寓，權狀大概 30~40 坪左右(看位置)，
當你選擇的物件具有都更價值，即是可一坪換室內一坪的物件，都更後權狀約50坪
以現價新大樓200萬一坪來計算：
(以下計算都用較保守的單利計算，實際上是複利成長)
10年後都更，新大樓一坪 220 萬(上面提到的考量通膨，用最低年增長2%來計算)
你的物件價值是 1.1 億，相較原3500萬的房子，10年年化增值 21.4%。
20年後都更，新大樓一坪 240 萬
你的物件價值是 1.2 億，20年年化增值 12.14%。
30年後都更，新大樓一坪 260 萬
你的物件價值是 1.3 億， 30年年化增值 9.04%。
再往下可自行換算，並結合你自己的預估。
例如你最低能接受的增值是 5%，換算大概 40~50 年內都更都可達到，
那你就自己評估你看中的這間台北大安區具都更價值的公寓，
會不會在 40 ~ 50 年內都更，如果你的答案是肯定的，那就買。
以上的計算是採保守算法，因為房價的漲幅實質上都是高於通膨，而且我
都是用單利計算，實際應是每年乘 2%，簡單的說就是同一區現在新大樓200萬的物件，
30年後房價單坪不會只有260萬。 (30年後一個便當可能都要500了)
而如果你單純只想比較現在買新大樓 vs 買台北老公寓純論增值哪個會漲比較多，
以近幾年以及你設定的預算區間來看，兩者實際上的漲幅都差異不大，但老公寓
就是多一個都更翻倍的機會。
直白點就是現在買新大樓是享受，買老公寓是等待，看你要現在爽還是以後爽。
以物件數量來說，台北大樓是越來越多，老公寓則是拆一棟少一棟。
總結即便你認為兩者增值性都尚可，但光是學區你就只剩唯一選擇。
除非你認為未來幾年南港會冒出明星國中就是了。... (當然私校也是一種做法)
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推 kagaya: 那如果是沒辦法一坪換一坪的老公寓哩，就沒都更價值了嗎 03/06 10:58
推 prostar: 等到都更都已經爽20年了 人生只有一次時間珍貴 03/06 11:17
→ leavefly: 450年估得出來會不會督更問上帝好嗎 03/06 11:17
→ frank111: 房價變高，蓋的成本也變高阿，現在都更一坪成本要35萬 03/06 11:49
→ jessicaabc98: 都更一坪35萬？你要不要想你在說啥 03/06 11:57
噓 peterzumthor: 120歲的時候爽住大安三房平車都更新房 03/06 12:02
→ cunankimo: 北部來一波地震 直接天然都更 03/06 12:38
→ poz93: 自己等不到 兒子有機會等到 兒子等不到 孫子也一定等的到 03/06 12:51
推 yiliang1107: 有安安好安心 都更萬安啦 03/06 13:00
→ frank111: 都更一坪35萬很意外嗎?大直案都更市府評估一坪就要34萬 03/06 13:13
→ abyssa1: 35萬應該不是單純蓋屋的錢 應該包含拆除 屋主補償 鄰損 03/06 13:25
推 speeddd: 南港老公寓都更機會也很大 03/06 13:25
→ jessicaabc98: 看到市府估就可以end了，不是業內 03/06 13:27
推 frowning1226: 推~認真回文的男人好帥 03/06 14:10
推 frank111: 一坪成本就是全部的成本，不是只有營造成本 03/06 14:12
推 ReiFan: 補個現況:現在能一坪權坪換一坪權坪的案子已算有都更價值 03/06 14:23
→ ReiFan: 公設啥的各案不同各自去算 實施者看的是銷售坪 03/06 14:25
推 mitic1029: 都更是未來走向，但只要有一個貪心的鄰居，可能20年都 03/06 15:10
→ mitic1029: 搞不定，帶點幸運無法保證成功 03/06 15:10
推 jejune: 買老公寓還可以先享受蛋黃區的便利性跟機能 03/06 15:15
→ jejune: 不都更也是住爽爽 03/06 15:15
