Re: [閒聊] 賣房子是不是馬上就資產減損

[menace (menace)]

※ 引述《lienchi》之銘言
: 這幾年房子漲這麼多，如果投資了好幾戶根本無法使用重構退稅，因爲漲太多就會繳很多

: 的房地合一稅，所以現金流夠的話是不是根本不需要去進進出出，錢只是換不同形式儲存

: 起來而已，即使空戶閒置繳管理費也比被課高額房地合一稅好，因為沒賣帳面資產就是那

: 麼多，賣了卻馬上帳面資產減損？


沒錯
每次交易就是最高6%仲介費
加上稅金

賣掉再買
就是最高12%仲介費
加上稅金



什麼情況需要賣掉再買
比如原本買1000萬 頭期200萬
漲到1500萬
增貸可能只能多貸款300-500萬
賣掉可以拿回700萬以上現金
並且貸款額度是有限的
受限於負債比

拿回700萬現金可能可以買到2000-3500萬的房
並且能用重購退稅
交易成本就能減少
或是用自住六年400萬免稅額





或是裝修型的投資客
買500裝修50賣600-650
主要賺裝修的錢
不賣掉也沒辦法裝修下一間
算是必要的成本



或是認為這個物件已經漲到平緩期
要去追更會漲的物件
才會轉換標的





現金流充沛的情況下
只買不賣 囤房收租
增貸買股 股票質押買房
可以財富最大化

南和興以前的家訓也是
只租不賣




要知道
一百個相同的單位
你從價格1開始買到100
成本平均 50.5
但市值是100
可以再從銀行增貸出幾乎原始等量的資金了

也不用賣
因為收租就可以賺更多現金流
更多的現金流就能支撐更高的貸款額度




不過這當然都是理論上
實際上真的需要大量現金時還是會需要賣房的










: 舉例來說，如果有一間市值一千萬的房子，就表示個人身價、淨資產一千萬，但賣了之後

: 扣掉房地合一和仲介費可能只剩八百，就個人淨資產來說，不就減損兩百萬，然後這些錢

: 再拿去買房、買股，還要先把這兩百萬漲回來才能回到原本的身價，因為大家投資房子、

: 股票不就是為了追求個人淨資產的增加嗎，而且房子漲的越多，課的稅金越多，減損越嚴

: 重，轉換資產就要漲更多才能補回來吧。
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→ ZackRyo: 12%仲介費是什麼鬼，最常見的買2賣4，一輪才6%阿
推 OhMyGoose: 先賣再買就兩輪了
→ menace: 囤房不用仲介費 賣一次買一次 各6%成本
→ menace: 很多人有的迷思 對方付的錢不是你付的 但實際上都算是交
→ menace: 易成本 對方如果不用付這個錢 是不是願意更低價賣房？（
→ menace: 實收一樣） 或是不是願意出更高價買？（實際付出的金額一
→ menace: 樣）
→ menace: 比如 100萬的房 買2賣4 買家花102萬 賣家收到96萬 扣掉交
→ menace: 易成本的話 是不是買家就能96萬直接買到房了呢 所以6%
推 nctufish: 仲介費應該用金額可能10萬20萬計算，不該用%
→ menace: 那是指上限啦
推 CIIIO: 現金夠就現金買再掛4 最後兩間掛1 直到收支比爆掉
→ menace: 目前努力的目標XD
→ nicejeffery: 而且如果是好租客不好意思漲租
推 F1239810: 南和興多年前不是也賣了一些? 不賣現在賺更多。
推 sspider0829: 是 完全同意
→ menace: 南和興早期累積的 目前應該是因為鬥爭要分錢吧QQ