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作者menace (menace)
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標題[閒聊] 房地產漲幅為何可以延續多年
時間Thu Mar 7 23:31:34 2024
繼上一篇提到 貸款=創造貨幣 很多人心裡會有疑問 為什麼房地產漲幅可以延續多年 幾乎沒什麼回調？ 股票漲多不是要修正嗎？ 房地產憑什麼不用 當然從人的損失厭惡來看也行 跌了就放著等漲回來才想賣 不過這邊主要以金融貨幣和其他層面來看 在房地產緩漲格局下 下一個買家都是用更高的價錢來買 所以貸款餘額不斷上升 貸款上升造成貨幣增加 又進一步導致貨幣貶值 只要有新的買家加入 就會不斷循環下去 加上賣家拿到錢也可能會繼續買房 或是消費 讓貨幣流入經濟中 進一步帶動景氣繁榮 造成物價房租上升 很多剛需自住客觀望多年 也都可能後悔幾年前沒買 （目前板上就不少這種文章） 緩漲格局會吸引更多剛需自住客進入市場 深怕晚一年買又要多花幾百萬 到哪可能停止呢 1. 政府進一步緊縮貨幣 限制貸款 比如新青安直接取消 或是進一步信用管制 限制貸款 就是限制貨幣繼續產出 不過目前看來政府不太可能這麼做 2. 利息+持有成本 大於 租金 此時買房對大多數人來說已經不划算了 買房單純只是期待未來漲幅 變成價格投機 缺乏基本面支撐 目前雖已接近 但租金仍在緩漲格局 價格雖可能無法大幅拉升 但也很難看到大崩跌 未來一旦降息 甚至有可能迎來房價飆漲 所以房價常常一漲好多年 漲到末期也不見得會跌 反而是在等待下一波的大浪潮 ---- Sent from BePTT on my iPhone16,2 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.199.156 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709825496.A.21F.html
推 jamie81416: 阿不就通膨。通膨30-50%，房價就100%漲幅很合理 03/07 23:43
→ jamie81416: 台灣的房屋是金融商品，不是民生必需品。會跟著通膨 03/07 23:43
→ jamie81416: 太正常不過 03/07 23:43
推 kage01: 可以延一輩子 03/07 23:48
推 SouthEast62: 個人看法，以台灣來說，目前市面上大部份的房子都 03/07 23:53
→ SouthEast62: 是民國50到80年之間興建的，當時因為台灣尚處經濟 03/07 23:53
→ SouthEast62: 成長期，當時的房子只是蓋來讓大家遮風避雨用的， 03/07 23:53
→ SouthEast62: 所使用的材料與工法乃至於投注的人力附加價值（aka 03/07 23:53
→ SouthEast62: 建築師設計費），大都處於堪用但非常不考究的階段 03/07 23:53
→ SouthEast62: 。但今日興建的建築大都在各方面，包含工法規劃用 03/07 23:53
→ SouthEast62: 料乃至於造型，都有大幅度的升級，並不單純只是「 03/07 23:53
→ SouthEast62: 更新」而已，所以縱使不計金錢的通膨，光是以製造 03/07 23:53
→ SouthEast62: 成本來說就算年化回算到3、50年前，也是造價完全不 03/07 23:53
→ SouthEast62: 同等級的商品，相對的賣價變貴也是正常現象，不是 03/07 23:53
→ SouthEast62: 嗎？ 03/07 23:53
推 kusomanfcu: 樓上你說的看樂居有統計的屋齡價差就有了 03/07 23:55
噓 Feynman5566: 下一個買家 沒提人口失敗 03/08 00:11
推 SouthEast62: 是呀，那個價差包含了建築的新舊與建築的水準差異 03/08 00:16
→ SouthEast62: ，但我想表達的是，如果你用跟30年或50年前一樣的 03/08 00:16
→ SouthEast62: 技術與用料蓋房子，其實蓋出來的產品並不會這麼貴 03/08 00:16
→ SouthEast62: 。其實同樣的道理也可以套用在汽車這類有很多附加 03/08 00:16
→ SouthEast62: 設備的商品上…… 03/08 00:16
推 pptsuck: 因為有政府好安心 03/08 00:20
推 redhot99: 因為你沒買 03/08 00:23
→ jmes: 土地才是最主要的成本 03/08 00:25
推 PTTMAXQQ: 假設我基本上擁有的總房地產市值資產價值是我的淨資產 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 的5倍的話 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 也就是假設拿100萬並借了500萬買了600萬的房地產 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 當這世界的鈔票每貶值10% 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 這600萬的資產正常理論上會增值成660萬 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 就是實際原本100萬現金的價值只等於過去的90萬的價值 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 而借來的500萬也只等於過去的450萬的價值 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 比起過去原本持有100萬現金現在貶值成過去90萬的價值 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 我的部位則變成660-500=160萬 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 然後160萬*90%=144萬 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 因實際是使用100萬的本金 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 故帳面本金投報率是60/100=60% 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 而回歸過去的本金則是當初的100萬變成當初的144萬 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 本金報酬率為44% 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 這也就是你不借錢 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 那這世界就會一直稀釋掉你手上的每一塊錢直到他無窮小 03/08 00:29
→ PTTMAXQQ: 為止 03/08 00:29
→ MacBookAir1: m大太佛心寫這種文 讓魯空繼續被外拋好好繳房租就好 03/08 00:41
→ MacBookAir1: 不用知道這麼多 03/08 00:41
→ menace: 板上魯空買房的太少了 不用擔心哈哈 03/08 00:46
噓 Sugimoto5566: 我開心你開心他開心大家都開心只有魯空不開心 03/08 01:35
→ xylinum: 因為全世界都在印鈔 03/08 01:46
→ yiliang1107: 為什麼覺得會降息？ 03/08 01:56
→ menace: 至少不太可能再升息了 03/08 02:02
→ yiliang1107: 為什麼？ 03/08 02:03
→ yiliang1107: 等看看明天非農吧 03/08 02:03
→ yiliang1107: 每個數值都顯示經濟良好，然後要降息？ 03/08 02:04
→ yiliang1107: 其實你分享都是後照鏡啦，不過有分享都很好啦 03/08 02:06
→ yiliang1107: 還有…發展中國家都希望能穩定溫和的通膨維持在2% 03/08 02:07
→ yiliang1107: 所以另一個層面來看，是貨幣購買力下降。 03/08 02:08
→ yiliang1107: 這幾天網路上有在分享一張1994年房價 03/08 02:09
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/fy7BcEn.jpeg 03/08 02:10
→ yiliang1107: 以楠梓來說，2019年入手預售屋一坪14萬 03/08 02:12
→ yiliang1107: 2019-1994=25年 03/08 02:12
→ yiliang1107: 以每年溫和通膨最簡單來算，2% 03/08 02:16
→ yiliang1107: 25年後，大概要1.64倍 03/08 02:16
→ yiliang1107: 10.5*1.64=17.22萬，等於說最差應該1994年買的 03/08 02:17
→ yiliang1107: 都要至少一坪17.22萬，結果2019年楠梓預售屋還有14 03/08 02:18
→ yiliang1107: 萬/坪 03/08 02:18
推 lifelikerape: 貨幣寬鬆+借貸利率低 玩槓桿風險極低 03/08 02:18
→ lifelikerape: 通膨加劇是貨幣寬鬆+低利率的果 03/08 02:20
→ menace: 高雄這30年沒什麼漲 近五年才開始起飛 03/08 02:20
→ yiliang1107: 是啊，這五年瘋狂印鈔啊 03/08 02:22
→ yiliang1107: 所以討論不是倒因為果 03/08 02:22
→ menace: 我說的是緩漲格局底下啊 高雄的問題很複雜 03/08 02:28
→ yiliang1107: 發展中國家就是希望溫和通膨CPI 等於2% 03/08 02:34
→ yiliang1107: 就是你說的緩漲格局啊 03/08 02:35
→ menace: https://youtu.be/XFv2Gfg9Szg?si=0xakh0oFniqkgunJ 你是 03/08 02:45
→ menace: 不懂高雄發展史吧 03/08 02:45
→ yiliang1107: ……………== 03/08 02:47
→ menace: https://youtu.be/7jQUe49AumI?si=2XiLkZcviIHNkx2- 03/08 02:47
→ menace: 當年的高雄發展興盛 這20年走下坡 房價自然不是「緩漲格 03/08 02:48
→ menace: 局」 03/08 02:48
→ yiliang1107: 表中還有一個淡水 03/08 02:48
→ yiliang1107: 還有金山等等 03/08 02:49
→ yiliang1107: 去對照1994價格跟2019價格 03/08 02:49
→ menace: 我說的是這幾年的漲幅延續 你用超長期來看 影響因素太多 03/08 02:50
→ menace: 了 03/08 02:50
→ yiliang1107: 會說高雄是剛好有入手，討論說這個緩漲格格 03/08 02:50
→ yiliang1107: 所以只討論這5年是嗎？ 03/08 02:50
→ yiliang1107: 那就QE,印鈔…貨幣實質購買力下降 03/08 02:51
→ menace: 我指的是一個中短期3-7年的漲幅 03/08 02:52
→ yiliang1107: 問題是你的前提叫做後照鏡 03/08 02:52
→ yiliang1107: 要怎麼預測是緩漲格局？ 03/08 02:53
→ menace: 我也不是專指近五年 03/08 02:53
→ yiliang1107: 你是2024年回頭看這5年 03/08 02:53
→ menace: 沒有人在預測 你擴大腦補太多東西了吧 03/08 02:53
→ yiliang1107: 那你要看那個時間段，還是就是個假設時間段 03/08 02:54
→ yiliang1107: 所以你在閒聊已知用火是嗎？ 03/08 02:54
→ yiliang1107: 那建議你先用清楚，銀行鑑價是以土地為主 03/08 02:55
→ yiliang1107: 覺得這點比較重要XD 03/08 02:55
→ menace: 透天流動性那麼差 我自己蛋黃區透天大樓都有 透天要增貸 03/08 03:01
→ menace: 難度就高很多 當然也可能是我的物件問題-.- 還有各地區各 03/08 03:01
→ menace: 銀行的方式也都可能不一樣 03/08 03:01
→ menace: 如果鑑價以土地為主的話 我的透天旁邊建商高價買地 為什 03/08 03:02
→ menace: 麼我不能增貸-.- 03/08 03:02
→ yiliang1107: 上面討論有哪一句說你不能增貸XD 03/08 03:13
→ yiliang1107: 你有買過預售屋嗎 03/08 03:13
→ yiliang1107: 預售屋會拆開成土地價格跟房屋價格 03/08 03:13
→ yiliang1107: 上面的價格，如果你置產都是在7都蛋黃 03/08 03:14
→ yiliang1107: 應該很容易了解到其差異。 03/08 03:14
→ SkyShih: 廢話一堆，不就印鈔 03/08 06:48
推 CaLawrence: y大講的比較有道理 03/08 08:53
→ CaLawrence: 實際上通膨造成的貢獻根本沒那麼多 03/08 08:53
→ CaLawrence: 買房可能會漲 但不是因為通膨 你買到二十年前淡水 你 03/08 08:54
→ CaLawrence: 的購買力甚至下降的 03/08 08:54
推 chanel1259: 原本每年要漲15趴，結果去年只漲8趴，不就等於跌7 03/08 11:04
→ chanel1259: 趴了嗎 03/08 11:04
推 tomap41017: 有哪國的房屋不是金融商品的？ 03/08 11:59
推 bms: 不用拿淡水這個特例來討論 買房地產九成都是上漲的 03/08 12:00
→ bms: 至於台灣房地產為什麼是緩漲格局 如果我說除了台北外基本還沒 03/08 12:01
→ bms: 漲到基本面你信嗎 03/08 12:01
→ bms: 租金=持有成本+房貸利息 看看還差多少 03/08 12:01
推 mitic1029: 股票都2萬了，跌回8千，房價也會回檔的 03/08 12:20
推 freekid: 是的 y大說的比較有道理 但也不是說文章是錯的 而是一種 03/08 15:10
→ freekid: 資產的增值貶值如何 有很多變因 貨幣只是其中一種 03/08 15:10
→ AirLee: 資金堆積跟需求都有 03/08 16:47
推 AirLee: 股市旺的時候房子應該還是有撐，等公司獲利都上來 03/08 16:49
→ AirLee: 資金退場時，本益比就會修正到正常水位。 03/08 16:49
→ PTTMAXQQ: 房地產還低於基本面的狀況之下 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 倘若股市因本益比過高的疑慮造成的資金退場 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 退場不外乎選擇匯出台灣或購買美債 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 或是內資繼續在台灣裡面尋找好的投資標的 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 如果排除了高本益比的股票之後 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 保守防禦性投資就屬房地產了 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 結果就是基於基本面的房地產繼續上漲 03/08 18:12
→ PTTMAXQQ: 你如果要期待股市資金退場然後造成房地產下跌 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 那你可能真的要失望了 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 畢竟台灣人目前總存款56兆起跳 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 全部的房貸卻10兆而已 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 簡單的數學邏輯問題 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 無限的金錢去追逐有限的資產 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 你告訴我會出現什麼事？ 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 只有人們覺得認知價格落差太大 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 才有可能造成資金退場時無量下跌（如西台灣） 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 但現在台灣中南部房產 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 租金大於房貸利息+持有成本 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 這就是被低估，屬於低本益比的商品 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 你想要他跌到蔥價讓你買得起？ 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 那你也要看排在你前面的人願不願意讓你買啊 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 只有那些條件都比你好的人都放棄了 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 才可能輪到你呢…你覺得… 03/08 18:20
→ PTTMAXQQ: 蔥價買到帝寶的機率對你來說有多高？ 03/08 18:20
推 XJY13: 永動機 03/08 21:23
噓 LTpeacecraft: 我不認為台灣房價算低本益比，另外比起通膨，重點 03/11 11:57
→ LTpeacecraft: 是相對購買力在影響著房價繼續向上。 03/11 11:57