Re: [閒聊] 大樓可能比透天保值嗎？

[gregg (打逼浪費生命)]

搭題一問，

若是同地區（六都市區），兩物件距離不到一公里的情況下，價格接近，大家會選哪一間
？

A:預售屋，三房雙衛開車+平車，室內27坪，2000萬

B:20年社區型別墅沒電梯，地坪25坪，建坪50坪，前院停車，2000萬

問了同事，看法分歧XD

這樣的情況，哪間比較保值？


※ 引述《mini186 (迷你哥)》之銘言：
: 現在年輕人10個有8個買大樓，
: 也就是說透天已經要被時代淘汰了！
: 好處比較那些講到爛了什麼隔音倒垃圾
: 這裡完全。不。討。論
: 但是大樓怎麼可能比透天保值？
: 好脫手我相信啦便宜方便嘛！
: 但是保值都還是透天贏得對嗎？
: 光不用繳管理費擺著就屌打阿？
: 更不用說外牆翻修不用別人一起出錢
: 自己翻一下就跟新的一樣了
: 那個保值阿？現在
:

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 120.109.250.104 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1710122696.A.880.html
推 kairi5217: 土地佔比越多的越保值 記住這點就好 貴的是土地
推 applekidd795: B
推 una283: 20年透天就要看社區經營如何
推 valen147258: B
推 CIIIO: 起家厝留個透天好像不錯 空間大
推 micoun828: B
推 jessicaabc98: 秒選b
推 dick929: 你提到保值就是B
推 dick929: 住起來的爽度因人而異，有些人就是喜歡新大樓、公設
→ dick929: 新大樓要爽的前提是鄰居不要怪人、管委會有做事
→ icexice: b啊，室內空間差快一倍，20年社區型透天有維護的話外觀
→ icexice: 不致太差
推 mepe1018: 如果B整體不錯，先買B透天～大樓物件比較多，以後要買還
→ mepe1018: 有機會
→ mepe1018: 空間大住起來真的心情好多
推 rifle3164: B
→ gregg: 沒想到推文ㄧ面倒@@
推 c6066den: B啦 不要小看透天增值幅度
→ c6066den: 而且透天屋齡10或80真的沒什麼差
→ MizPerfect: 透天
推 agis1981: 一定是b，而且市區更難找到
推 teslaspacex: B
推 abby2007: 自住選A 不急著用錢選B
推 griffiths: 空間是不是夠用就好。住新的比較爽？
推 icexice: 如果是老公寓但空間多4-50%跟新大樓可能還有點揪結，但
→ icexice: 社區型透天外觀跟公共區域通常沒有老公寓那麼糟，空間多
→ icexice: 快一倍，很好選吧
推 ya30636: B 20年也沒到很舊 開價不會跟A一樣 若B是40年還有點可比
→ ya30636: 性
推 Denki002: 當然是B，不用管理費、自家前院停車不用下地下室、不用
→ Denki002: 擔心樓上鄰居吵鬧、樓下鄰居靠北你腳步聲、室內空間多一
→ Denki002: 倍，爽多了！
→ GigiBuffon: 10年後記得回來告訴我們這兩個後來漲到多少XD
→ gregg: 回樓上，我也想知道10年後，哪間漲比較多
→ medama: 2啊 不過一公里差很多
推 yuffie: 當然是B！不論增值，自住空間大很重要，以後透天更難買
推 mountain821: 我認為透天保值，但未來流動性不足
→ mountain821: 尤其是老透天
→ mountain821: 過個十年可能會面臨有行無市的情形
推 ZXCWS: B還要選嗎
推 slg: 我老人想選A，50坪透天一直爬樓梯好累QQ
推 kagaya: 秒選B A會爛掉 B不太會爛掉阿 空間還大兩倍
→ slg: 誰漲比較多很難說，但是大樓應該比較透天容易增貸
→ ZXCWS: 社區型透天 倒垃圾收郵件 問題都解了
→ kagaya: 不過自己住就可能會選A...想要管理室 電梯 垃圾處理場
→ icexice: 社區型透天也有管理室郵件跟垃圾統一處理
推 lucky466: 差了一公里有時差很多耶
→ lucky466: 就像台中74內外就有差
推 we147121: 保值是B，但是未來大趨勢如果往上，A還是會衝
→ PTTMAXQQ: 帳面上可能多數人會說透天保值
→ PTTMAXQQ: 但如果A是寶輝聯聚龍寶呢？
→ PTTMAXQQ: 人家接下來幾年的增值性呢？
→ PTTMAXQQ: 沒關係 我個人覺得各有所好
→ PTTMAXQQ: 小孩才做選擇 我全都要

目前聯聚寶輝龍寶的預售或新成屋三房平車，有2000萬內的物件嗎？

一年前烏日龍寶還有機會，現在應該是沒有？

至於一般建商預售三房平車2000萬，倒是稀鬆平常了


推 momomom: B改成全新 應該一堆人秒選B
→ momomom: 社區型透天要管理費 那個就跟大樓管理室沒兩樣
→ momomom: 也有收包裹跟垃圾場 有事找主委
推 Robben: 除非被畫成重劃區 不然土地再大都不值錢
推 what1026: 看在哪裡
→ jack0216: 說真的 有便宜透天 幹麻不住
→ johntu: B 前院停車很難找了
推 dick929: 原PO前提是六都市區，不是什麼荒郊野外，一定秒選B
推 dick929: 只是我很好奇六都哪裡有2000萬、屋齡20、地坪25的中古透
→ dick929: 天XD
推 abel0201: 當然b...之後透天肯定比大樓少很多，稀有度高一點
推 smoothapple: 台中北區還有總價2800以下的社區型透天
推 sentiprophet: B的管理費也不便宜吧？
推 griffiths: 台南應該也有2000上下的20年中古透天吧
推 F1239810: 雖差不到1km，也是有離捷運站多遠的差別，兩者如果是隔
→ F1239810: 壁，就選透天。
推 redcoin: 要看B需不需要花錢整理
推文中有提到透天的流動性不足，
是因爲透天10年後，變更老更貴，
所以更難賣嗎？

目前20年透天2000萬，10年後變30年屋，賣2500萬，應該不過份？

目前三房平車預售屋2000萬，10年後變成7年屋，賣2500萬應該也能期待？

若都是2500萬，30年透天相較7年大樓三房新古屋，流動性會比較差，對嗎？
※ 編輯: gregg (120.109.250.104 臺灣), 03/11/2024 12:58:22
推 tc1988: B 這秒選
→ tc1988: 投資都買大樓租人 但自住透天真的比較爽 看一堆大樓屋主
→ tc1988: 群在那邊耍憨 真的很慘
推 driftinsky: B 兩者可用坪數差太多了
※ 編輯: gregg (120.109.250.104 臺灣), 03/11/2024 13:07:33
→ mokinased: 真的秒選b 透天越稀有越好價
→ a9564208: 2000萬透天，是在高雄嗎？
推 sumdrock: 有什麼好選的  當然選B
推 kenbbc12321: B
→ SouthEast62: 雖然大家都說秒選B，但稍微有點概念的人都知道如果
→ SouthEast62: 同一個區域有兩棟符合這樣規格的房子，他們的屋況
→ SouthEast62: 「絕！對！不！是！」同一個等級的，所以後面再喊
→ SouthEast62: 秒選透天的根本是在講幹話，現場看到以後你就不會
→ SouthEast62: 這樣抉擇了（猜也知道透天一定屋況很爛需要高額的
→ SouthEast62: 整修費用）。
推 momomom: 他這選項前提不就是屋況差不多嗎
→ momomom: 預售也可以說格局奇葩啊 暗廳暗房暗衛啊...
→ SouthEast62: 如果屋況差不多就不會是一樣的賣價呀，你這不是假
→ SouthEast62: 命題、講幹話嗎？
推 momomom: 不然你叫原po重設前提 把所有條件都講明好了
→ Taiwanwolf: 透天要 土地大+邊間+路寬+老屋（1-2樓好拆）
→ SouthEast62: 不需要，情況一定就是這樣，因為如果20年透天屋況
→ SouthEast62: 條件真的媲美新成屋，樓主根本不會猶豫立馬會秒選
→ SouthEast62: ，會拿出來問之後回覆的人還能分兩派沒辦法獲得結
→ SouthEast62: 論，就一定是因為兩個選擇之間有很多互有消長的項
→ SouthEast62: 目，讓人猶豫不決。
→ Taiwanwolf: 社區型別墅沒有透天的自由還要管理費
→ Taiwanwolf: 不如買大樓，若不住了好賣好租
→ gregg: 20年透天的屋況沒很差，大概是簡單整理可住的狀況。預售屋
→ gregg: 的屋況我不知道，因爲還在蓋
推 zxcvb7700: B一定跑比較慢~但是自住大間94爽
推 c6066den: 20年透天 屋況不會差到哪去吧~看過很多這種透天總價的
→ c6066den: 確和同區預售價格一樣
→ c6066den: 但這是這一兩年才有的情況，因為大樓價格衝太快
推 menace: 20年透天屋況不可能跟新屋一樣啦 只是你能接受的話 當然
→ menace: 也不是不行 投資選兩房 自住的話透天是不錯啊 空間大
→ menace: 自住考量 投資重要性就放一邊吧 很多個人喜好本來就需要
→ menace: 花錢去買 難道toyota比雙B保值 就一定要買toyota嗎
→ menace: 社區型透天 要整修的話 可能還是需要經過管委會同意
推 paunch: B如果面寬大一點可停雙車，直接碾壓A
→ SouthEast62: 聽起來比較像是那種社區型的透天而不是沿街透天？
→ SouthEast62: 我想請教一下這透天是座落在什麼土地使用分區？雖
→ SouthEast62: 然很多人都說透天土地持分大，但理論上除非有大幅
→ SouthEast62: 度容積轉移蓋出來的，否則如果大家都是以最大強度
→ SouthEast62: 開發土地，理論上蓋出來的土地持分會跟使用強度成
→ SouthEast62: 反比。言下之意，大樓雖然土地持分只有你透天的1/2
→ SouthEast62: ，但它說不定基礎容積率是你的兩倍。當然如果是沿
→ SouthEast62: 街老透天那就是另外一回事了，那種的有很多都還有
→ SouthEast62: 剩餘的容積，相比之下土地持分真的比較大。
推 dick929: 等等，大樓土地持分是透天的1/2
→ lovebridget: 土地其實沒啥幹用 都更到你孫子進棺材都還沒成
推 yusingfong: 肯定是b，房地產值錢是土地
推 a96932000: 只能說，27坪大樓，未來依舊有機會買，但透天，未來買
→ a96932000: 的難度高很多
→ a96932000: 物件多寡的差異
→ SouthEast62: 120F你很懷疑嗎？假使有一塊1000坪的丙建（容積率1
→ SouthEast62: 20%），在不做任何容積獎勵申請或容積轉移的前提下
→ SouthEast62: ，理論上可以蓋1200坪的樓板，此時你可以：1. 分割
→ SouthEast62: 土地蓋成20戶建坪60坪、地坪50坪的透天；2. 蓋成一
→ SouthEast62: 棟10層樓、每層兩戶權狀69坪的雙拼大樓，每戶居民
→ SouthEast62: 共同持分50坪的地坪。所以透天跟大樓如果開發強度
→ SouthEast62: 都是100%，土地的持分根本是一樣的！如果你真的要
→ SouthEast62: 計較就會發現大樓的建坪還比較多哩，因為梯廳跟附
→ SouthEast62: 屬建物是免計容積的（也就是大家最討厭的公設虛坪
→ SouthEast62: ）。我這個還是在完全沒有計算大公與車位免計容積
→ SouthEast62: 的前提下，否則大樓的帳面建坪還會更高！
→ jerrry: 土地也要看有沒有日後改建潛力 否則多繳稅而已
→ gregg: SE大的分析很實在，我來問問透天的分區好了
推 dwolf: B，只有大家住戶都說好，可以花個600萬（透天營造造價低很
→ dwolf: 多）打掉重建，又是全新透天
→ innuendo3324: 秒選B
推 dick929: SE大，這裡問題不是一塊空地蓋成大樓或蓋成透天比較划算
→ dick929: 的問題
→ dick929: 而是“一間新大樓裡的一個三房單位”跟“一間雙倍使用空
→ dick929: 間的中古透天”做比較
→ whitelady: 推老透天流動性不足，不想賣倒是無所謂。
→ whitelady: 我自住絕對選大樓，超討厭自己在家還要爬樓梯= = 所以
→ whitelady: 樓中樓也完全不考慮。
推 ganninian: 都市區價格一樣當然選別墅 不過好奇的是哪一都市區大
→ ganninian: 樓跟別墅總價竟然一樣
→ SouthEast62: 我是針對上面很多人在說「值錢的是土地」這件事回
→ SouthEast62: 覆。我只是想提醒土地值不值錢不是只看持分幾坪而
→ SouthEast62: 已，還要注意土地的使用分區，30坪的住二透天跟10
→ SouthEast62: 坪的商三華廈，你以為你的土地持分屌打華廈，結果
→ SouthEast62: 其實可以蓋出的樓板比別人還少……
→ ganninian: 使用分區也難說 像台中G0特商區原本不開放蓋住宅 最後
→ ganninian: 還是開放了
→ SouthEast62: 所以不要再說「透天土地持分多」了，只知道看持分
→ SouthEast62: 坪數卻不懂土地分區跟都市計畫細部計畫，那也只是
→ SouthEast62: 半瓶醋而已…
推 yusingfong: 土地使用分區一樣，當然是透天保值，而且戶數越多整
→ yusingfong: 合越困難，就看目前建商怎麼整合就知道了，哪種屬性
→ yusingfong: 佔優勢肯定是很明顯
→ SouthEast62: 是在講啥呀，土地分區如果一樣就不會蓋出格局規模
→ SouthEast62: 差那麼多的房子，除了商業區沿街老透天可能是當初
→ SouthEast62: 沒把容積用完獲利空間很大之外，其他類型的房子土
→ SouthEast62: 地價值根本差不多好嗎。當然你別拿室內坪30坪的透
→ SouthEast62: 天跟15坪的大樓比，那樣的產品根本不會用一樣的價
→ SouthEast62: 錢賣你。
推 trestan: A
推 yusingfong: 他的命題就是六都市區，室內坪就是差一倍，講土地保
→ yusingfong: 值是有什麼問題嗎？如果你的容積率跟土地使用分區那
→ yusingfong: 麼會算，大樓都更案為何那麼少？不就是無利可圖，提
→ yusingfong: 出問題討論不用那麼大聲
→ SouthEast62: 大樓的平均年齡比透天跟公寓低很多，需要都更的比
→ SouthEast62: 例偏低當然較少見，這不是很正常的嗎？但縱使如此
→ SouthEast62: ，大安區或中山北路、敦化南北路旁仍然有很多拆除
→ SouthEast62: 華廈改建的都更案，重點在於改建後的價值是否更夠
→ SouthEast62: 高，並不是大樓或透天的差異。你大馬路旁戶數單純
→ SouthEast62: 的大坪數華廈 vs. 巷弄裡面積又小又雜的透天，一定
→ SouthEast62: 是透天比較好整合嗎？不見得吧，還是要看個案條件
→ SouthEast62: 做比較。
→ gregg: 透天屋齡也才20年，離都更危老都還久的很，久到可能還沒等
→ gregg: 到那天就脫手了啦
推 we147121: 同總價的大樓土地持分是透天的1/2不太可能，據我自己住
→ we147121: 的新大樓，跟原po條件很像室內27多，權狀41坪，土地持分
→ we147121: 只有4-5坪
→ SouthEast62: 那個只是簡化舉例而已，事實上，商三的土地開發強
→ SouthEast62: 度也不是住二的兩倍而已。還有，一樣售價的新大樓
→ SouthEast62: 與新透天一定是透天的土地價值較高，這是因為大樓
→ SouthEast62: 的營造成本高，建物價值佔總價比重大，土地佔的比
→ SouthEast62: 重自然會較小，但其間的差距並沒有大家想像得那麼
→ SouthEast62: 懸殊。
→ aal: B 多500萬都值
推 cutemico: 社區型透天採光差，沒有隱私～
→ cutemico: 家裡們有隔音窗的罵小孩打小狗可能都會被投訴～
推 dreamdds: 自住B投資A