[心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

[CIIIO (郭+)]

1000萬的預售屋換約
已付給建商200萬頭款

想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽
繳個潤筆費幾千幾萬給建商
名字換過去就好了嗎？

你以為這樣就結束了嗎？

錯

林北放三天假 三天都跑國稅局 不斷補資料


二等親交易房產 你要先確定是走贈與或是買賣
兩者都必須跑國稅局



A.走贈與流程

報贈與稅
想說一年有244萬贈與免稅額
200萬應該免稅吧

錯

走贈與最不推薦
因為受贈者房屋的取得成本會最低
之後要賣掉會補超級多稅

假設弟弟五年之後賣1200萬好了
你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎？

錯

因為是贈與
房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值”
政府說他是500萬好了

是繳(1200-500)*20%的稅!

聽起來很坑
但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的
也是一樣道理
那我們改走買賣流程好了



二.走買賣流程 (房地合一)

想說走買賣流程房地合一稅
反正賺錢才繳稅 平轉沒賺錢不用繳稅

跑去國稅局
房地合一櫃檯說

請提供
1.買賣的金流
2.因為你是二等親交易，必須去贈遺科拿藍色的
“非屬贈與財產同意移轉證明書”
3.建商讓予合約書(換約時就拿到)

好我就開始做金流
因為弟弟只有50萬現金
所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款
剩下100由我老婆匯給媽媽 媽媽再給弟弟


跑去贈遺科
把弟弟給我200萬的金流給他看

國稅局看了看本子說
你弟原本只有50萬 是不足以支付的
請提供：
Q1.這筆20萬現金怎麼來的
A1.我說我媽給我弟的
Q.你媽怎麼有現金？ 現金從哪來的？
補上我媽的近半年的提款證明才過

Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的
A2.是我老婆給我媽的
補上我老婆&我媽的存摺才過

然後一次寫三張贈與稅申報
我：房子買賣非贈與
我老婆：贈與現金100
我媽：贈與現金150

隔天拿到藍色證明 代表贈與問題解決了
才去房地合一櫃檯
只是簡單看一下我弟給我200的金流
十分鐘就搞定


Take Away

1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一)
2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的














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推 junior020486: 只有二等親會這樣搞，一般人這樣搞是什麼鬼XD
推 prostar: 一有問題吧？是用實價登錄價格吧
→ prostar: 你又不是幫他付尾款
推 bignoob: 這篇是在自訴假買賣嗎
→ bignoob: 明年拿著這篇文章抓你剛剛好
推 junior020486: 哪裡假買賣，笑死
→ junior020486: 現金贈與他弟，他弟再來跟他買，哪裡假買賣XD
→ junior020486: 贈與申報完了，金流國稅局也檢驗過了
推 menace: 恭喜
推 F1239810: 呃...我都送完了才發現有這個問題!
推 glwl40039: 讚
推 OxFFFF: 感謝經驗分享。另借串問，有個祖產房想贈與給侄子，按原文
→ OxFFFF: 推論也是建議走買賣，也就是我先贈與他兩百萬再賣他兩百萬
→ OxFFFF: 這樣？可是這樣是不是變成賣價扣我取得時的政府認定價，要
→ OxFFFF: 併入所得去課稅 = =？
推 menace: 話說 買1000如果賣1030是不是也可以有免稅額度？！
推 chimouse: 推 好心分享
→ CIIIO: 2F 走買賣成本是實登 贈與成本是公告現值
→ sora0115: 走買賣 賣方有財產交易所得就會計所得稅
→ CIIIO: 12F 贈與ok 看房屋取得的時間是否走舊制 成本是公告現值
→ CIIIO: m大是用你已繳款的3% 不是總價
→ CIIIO: 我的case的免稅額度只有200*3%
→ CIIIO: 不是1000*3%
→ sora0115: 走贈與就是省遺贈稅繳所得稅，所得最高稅率比遺贈最高稅
→ sora0115: 率高。未來沒要賣可以走遺贈，有打算買賣就要算清楚了
→ sora0115: 謝謝原po分享
推 rronbang: 沒想過
推 OxFFFF: 感謝樓主與樓上補充。祖厝是國小時受贈的，現也想贈與下一
→ OxFFFF: 代，那麼我應該評估的是否是 a. 贈與-房屋現值是否超過244
→ OxFFFF: 要贈與稅 b. 售價 - 取得認定價 併入所得課稅，看a/b哪一
推 thbygn98: 學到了，我也在想這間將來賣我妹                        03/13 22:43
推 PTTMAXQQ: 苦主辛苦了，感謝您分享這親身經歷…
→ PTTMAXQQ: 我現在也有一間過兩個月就要請使照了
→ PTTMAXQQ: 決定要過戶給親友，
→ PTTMAXQQ: 研究過後決定走買賣真的會輕鬆很多
→ PTTMAXQQ: 而且過戶後兩年內賣出得45%
→ PTTMAXQQ: 不如自己先繳35%稅給國稅局
為啥要先繳35%
推 gary8615: 感謝分享，借串問 都更後的新房，要怎麼過戶給下一代最
→ gary8615: 省呢？是不是也走買賣最合適
都更不熟哈 網路上好像有人分享
推 sunlin18: 謝謝分享經驗
推 menace: 哦對欸你這是預售換約 如果成屋買賣的話應該就是1030免稅
→ menace: ？ 不過要辦房貸兩次很麻煩 還是轉約好一點
契稅設定費那些也double
推 cbihsw: 預售屋是贈與合約的權利吧 還沒成屋怎麼會有公告現值
→ menace: 國稅局想徵稅 沒辦法 他說了算
推 piliwu: 這說法太奇怪了預售屋哪來現值？
→ piliwu: 不是權利贈與不是不動產贈與
→ piliwu: 你搞錯了應該是問錯人了
→ piliwu: 贈與只有200萬後面1000萬一樣要所有權人負擔，不可能只給
→ piliwu: 你認現值好嗎
→ piliwu: 除非你連後面1000萬都幫他負擔那就是單純贈與
查好久 是寫在所得稅法(房地合一稅)
4-4 預售屋交易視同土地/房屋
14-4 個人房地交易所得計算看是出價取得或繼承受贈

其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本

其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值

推 redhen0857: 推分享經驗~
推 murasei: 說法很奇怪，換約之後，房屋取得使照後是登記給建商再賣
→ murasei: 給你弟，根本沒有你贈與給你弟不動產的紀錄，你贈與給你
→ murasei: 弟的應該只有權利才對，第一段說成本因為是贈與取得而以
→ murasei: 公告現值認定令人質疑
→ maxdok: 請問一下可以說原本是借名登記，但現在要改回來嗎？
推 kiaee: 預售哪裡公告現值
以取得房屋的方式
來決定是成交價扣除取得成本或是公告現值

推 jambojambo: 請代書處理即可，代書都會說清楚只要配合代書作業，前
→ jambojambo: 陣子才完成類似事情。
自己跑了哈 想說換約蠻清楚的 一頭栽進去

※ 編輯: CIIIO (42.79.118.41 臺灣), 03/14/2024 03:31:03
推 smoothapple: 要給小孩自住房請走贈與，他才不會隨便賣
→ smoothapple: 故意用稅則卡他10年不賣
推 floatfaith: 推推推 謝分享
推 floatfaith: 如果建商是走解約重簽，而不是讓渡書的 是不是就不用
→ floatfaith: 這麼麻煩呢？
解約要賠錢 或是要跟建商協商 我們沒走這條
推 startken: 推分享
推 wholenew2018: 推分享
幫刪
推 qwqmmmm: 國稅局的說法是「預售屋階段」的贈與，假設你總價1
→ qwqmmmm: 000萬，你贈與
→ qwqmmmm: 200萬給你弟，你弟自付800萬的情況下，你200萬先去
→ qwqmmmm: 報贈與稅，所
→ qwqmmmm: 以你弟弟的取得成本就會一樣是（800+200）萬
推 qwqmmmm: 我又問了另外一間，給我的答案又不一樣，            [m03/14 08:34
→ cidw: 哇塞，有夠麻煩的！金流要能經得起考驗
推 qwqmmmm: 樓主，所以您的意思是假設200是已經繳給建商了，那
→ qwqmmmm: 你可以說這200
→ qwqmmmm: 是贈與給弟弟的意思，然後你們再用買賣囉？
我沒這樣主張  你這樣少了弟弟給200金流
主張買賣不知道會不會被打槍

補充一下因為遺贈科除了看弟弟給我的200金流
也查了以下：

1.匯給建商的金流, 且這筆錢從哪裡來的
2.建商發票

然後房地合一稅櫃檯
也要求要看弟弟給我200萬金流 證明買賣


推 louisxxiii: 謝謝分享經驗QQ
→ guanaco: 你對你弟真好！
推 angele: 我十多年前跟媽媽買，五年前賣給哥哥，二等親交易就是這
→ angele: 麼麻煩，所以兩次都找代書處理。後來去看實登還被註記是特
→ angele: 殊交易。
6.二親等以內親屬間財產的買賣，以贈與論。
但能提出支付價款的證明時，
且這些已支付的價款不是由出賣人貸給
或提供擔保向他人借得時，不在此限。
例如某甲向哥哥購買不動產，
如果無法提出支付價款的確實證明，
便視同哥哥贈與不動產。

主張哥哥已付給建商200 可以贈與權利
但似乎沒有金流能夠主張買賣

推 knifechen: 好麻煩哈哈哈
→ knifechen: 就是要確實看到有真的贈與跟買賣紀錄阿
推 kagaya: 推 沒想到這麼麻煩
踩進去才知道是大稅坑
※ 編輯: CIIIO (42.79.118.41 臺灣), 03/14/2024 10:27:36
推 leeroy: 感謝分享
推 l52015: 推
推 abby2007: 感謝分享
推 plcc122: 推分享
推 g80123: 講到稅真的沒那麼簡單 哇塞
推 foda: 就是因為國稅局是吃素的，才會把事情弄成這樣子，乾淨的事
→ foda: 情大力搞，真正難的事情，反而不知道怎麼搞
推 XMASRICCCH: 謝謝分享，一直很好奇，先原來贈與200，他自己跟我買
→ XMASRICCCH: 是可以認定為買賣。
推 mypower: 所以這種最好是找代書處理就好，自己弄太搞剛了
推 EggMaruku: 推
推 cbihsw: 頭期款預售屋權利用贈與的  後續由登記人自己貸款給建商
→ cbihsw: 其實就是買賣金流了 後續買賣還是用成屋時的實價登錄
推 rene5566: 稅制太複雜了，謝謝好心分享
推 hdw: 感謝分享，漲知識
推 ice1015: 我也要走買賣 不過還不是二等親
→ ice1015: 應該不用到國稅局報到
推 ice1015: 謝謝這篇的啟示