Re: [請益] 權狀沒寫車位比例，該如何計算車位坪數?

[FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )]

※ 引述《cake51640 (uuuu4ni)》之銘言：
: 看到車位坪數
: 我就在想最近看案
: 有車位坪數7坪的
: 我就在想到底是怎麼算出七坪的
: 標準停車格尺寸都沒那麼大
: 這到底怎麼算的
: 有沒有前輩分享分享
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

車位面積RANG很大

如果只算250X550，那只有4.16坪而已

之所以算到7坪，乃至8~14坪

就是看車道面積灌入多少到車位面積

車位分到的車道面積越多，那車位面積就越大，反之則少

操作這個的奧義

就是建商希望把車道面積分到建物面積去

讓建物面積大，則每坪單價比較小，這樣比較好賣

但隨之發生的，就是公設比高

所以建商就是要拿捏分寸，在公設比合理的情況下，盡量分車道面積到建物公設去

讓公設比看起來合理，讓每坪單價看起來低，讓購屋體驗是舒服的

像我這間去年蓋好的就是公設比32.94%，車位面積8.75坪

就是搞這套把戲

坡平車位8坪以下不合理，那就給你8坪以上，讓你感覺合理，剩下的盡量塞公設

新大樓公設比30%起跳，超過33%就已經是超過1/3了，那就給你控制一下

公設比壓在33%以下，讓你感覺舒服合理

大概是這樣

有車位的其實沒差，反正看的就是總價格、車位價格、建物+附屬建物的面積

沒車位的就真的比較雖小的

明明就沒車位，他的公設卻要跟著負擔車道的面積

雖然說自己不是沒間接用到車道部分

但公設比跟有車位的完全一致，這其實也不是那麼公平

幫QQ

補充:台北市不動產估價師公會資料

https://i.imgur.com/YMV8rna.png

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.246.203.110 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1710655433.A.22A.html
推 birdpon: 這篇正解。一堆人在糾結車位坪數大小真的笑死
→ lyphard121: RANG是哪招
※ 編輯: FlyinDance56 (111.246.203.110 臺灣), 03/17/2024 14:30:05
推 NovaShin: 這篇說的很對 房板需要這種更專業的文章 讚
推 fatpigbgman: 車位坪與公設比相互連動，也與建商的利潤有關；但到
→ fatpigbgman: 中古屋市場賣的是總價，停車位價格與車位坪數對能否
→ fatpigbgman: 成交影響並不大！
推 Anyotw: 大坪數戶型買那麼多共有坪，結果用的公設跟套房戶一樣喔^_
→ Anyotw: ^
→ Anyotw: 結論：比公平比不完
大坪數住的人也多啊
※ 編輯: FlyinDance56 (49.217.129.218 臺灣), 03/17/2024 15:01:16
推 bustinjieber: 你是在公三小，沒買車位比較衰小？
→ bustinjieber: 難道沒買車位就不是看主加陽？
買的時候是啊
但在算管理費跟房屋稅的時候呢？
※ 編輯: FlyinDance56 (49.217.129.218 臺灣), 03/17/2024 15:19:50
推 bustinjieber: 好了啦，管理費的支出、總數是固定的，
→ bustinjieber: 除到每戶還不是一樣，不夠就是調整，
→ bustinjieber: 管你公設比到底多少。
→ bustinjieber: 房屋稅還不是主要看建物現值 ，
→ bustinjieber: 所以到底差多少？
→ bustinjieber: 社區支出30萬／月，預計要收50萬／月，
→ bustinjieber: 車位的管理費另外計算，
→ bustinjieber: 各戶數依照坪數去平分管理費，
→ bustinjieber: 公式哪裡需要計算公設比？
→ bustinjieber: 就算今天車位坪數拉高，
→ bustinjieber: 讓大家公設比同步降低，
→ bustinjieber: 請問到底差在哪？
我講的是
不管有沒有車位，其公設比都一樣
等於沒車位的人，他仍然負擔了車道的公設面積
而這些算在他頭上卻沒用到的坪數，在計算管理費的時候照樣跟你算
這樣懂?
推 NovaShin: 管委會使用空間會變小 會影響什麼就不好說了
※ 編輯: FlyinDance56 (111.246.203.110 臺灣), 03/17/2024 20:57:58
推 we147121: 觀念正確，舉惠宇敦北來說車位坪數有11坪多，當初車位又
→ we147121: 便宜，而中古買賣都是含車計算，真的非常吃香
推 we147121: 現在政府要做的似乎是讓沒買車位的人不用負擔車道持分，
→ we147121: 促進公平，但..有可能嗎
推 NotForever: 感謝分享
推 bustinjieber: 你數學或邏輯不好才會有這個結論，
→ bustinjieber: 今天不管有沒有買車位、公設比高或低，
→ bustinjieber: 公設比都是‘’大家一起高或是一起低‘’，
→ bustinjieber: 所以在負擔管理費這件事上完全沒差，
→ bustinjieber: 不信你自己去算以下的問題，
→ bustinjieber: A社區100户一個月需要收管理費50萬，
→ bustinjieber: 車位11坪左右，公設比34%
→ bustinjieber: B社區100户一個月需要收管理費50萬，
→ bustinjieber: 車位7坪左右，公設比32%，
→ bustinjieber: 請問A B平均一戶管理費要繳多少？
→ bustinjieber: 你的盲點就是直接計算100元／坪，
→ bustinjieber: 然後直接套用，覺得買更高公設比，
→ bustinjieber: 這個社區就會付比較多管理費，
→ bustinjieber: 事實上，管理費會反饋在社區品質上，
→ bustinjieber: 再來就是管理費真的多收的社區，
→ bustinjieber: 也會用不同方式去回饋到住戶身上。
→ CMCC: 樓上，你講的是不一樣東西，建議你去查查資料，原po講的並沒
→ CMCC: 有錯。
推 bustinjieber: 誰不知道他在講什麼，我不就說了，
→ bustinjieber: 他糾結在車位灌水造成公設比變高，
→ bustinjieber: 讓‘’管理費跟房屋稅‘’變多，
→ bustinjieber: 但實務上差異可以說是幾乎沒有，
→ bustinjieber: 公設比高低根本不影響實際支出，
→ bustinjieber: 反正看不懂我也沒辦法。
→ bustinjieber: 公設比28% vs 公設比34%的大樓，
→ bustinjieber: 要維持一樣的管理品質，
→ bustinjieber: 你們不會以為都是收100元／坪吧？
推 bustinjieber: 兩個建案的總樓地板面積差不多，
→ bustinjieber: 主+陽的總和也差不多，
→ bustinjieber: 用公設比去回推權狀面積，
→ bustinjieber: A 5000÷0.66=7578
→ bustinjieber: B 5000÷0.72=6945
→ bustinjieber: 你說A因為權狀較大要多付10%管理費？
→ bustinjieber: 實務上A只要付出 90元／坪
→ bustinjieber: 就可以等同B 100元／坪
→ bustinjieber: 你們不會以為每個社區的單坪管理費都一樣吧？
→ bustinjieber: 再來就是車位本來就會‘’獨立計算管理費‘’，
→ bustinjieber: 要吵也是去吵‘’車位要負擔更多管理費‘’，
→ bustinjieber: 而不是說公設比高低影響管理費。
→ CMCC: 原po是在同一個建案中調整車位中含的車道坪數，其造成的變化
→ CMCC: 做闡述，並非是幾個不同公設比的建案間做比較。
→ CMCC: 而且多灌水在車位中，公設比是降低，不是昇高。
→ CMCC: 所以你們說的東西，根本不同，都是對的。
推 bustinjieber: 是他自己要衍生出管理費這個議題，
→ bustinjieber: 另外他提到房屋稅也沒什麼差別，
→ bustinjieber: 每年房屋稅計算的建物現值
→ bustinjieber: 跟公設比也沒什麼直接關係，
→ bustinjieber: 難道車位從11坪變成7坪、
→ bustinjieber: 公設從28%變成34%、
→ bustinjieber: 造成手上的總權狀變高，
→ bustinjieber: 建商的建造成本就會變高？
→ bustinjieber: 然後導致政府認列的建物現值變高？
→ bustinjieber: 最終還是看建商的‘’建造成本‘’，
→ bustinjieber: 然後看數字怎麼呈現而已。
→ bustinjieber: 重點就是不管車位灌水或不灌水，
→ bustinjieber: 對於‘’購屋成本跟持有成本‘’上根本沒差。
→ bustinjieber: 所以討論車位灌水跟實坪制是一樣智障的。
→ bustinjieber: *49樓說的灌水=車位登記坪較小，
→ bustinjieber: 我用詞不精確。