Re: [請益] 情侶不結婚買房登記如何保障雙方權益?

[ttyy (踢踢歪歪)]

※ 引述《noga (noga)》之銘言：
: 男友與我貸款購買了一間房子, 此生已確定不結婚的情況下, 將產權登記於我名下,主要考
: 量若男友意外身故, 我仍有居住的地方, 但若我意外身故, 男友的權益可說沒有任何保障,
: 我們並不信任自己的家屬在自己身故後會如何處置房產, 因此想以法律能保障的層面在生前
: 先做好準備
: 兩人都在世時我們信任彼此, 因此以下僅考慮意外身故的情況:
: 1. 借名登記:
: https://www.housefeel.com.tw/article?id=2369
: 設定男友為借名者, 我為出名者
: 缺點: 借名登記被算在遺產範疇內, 若男友意外身故, 家屬可能要求返還而產生糾紛
: 這是最開始考慮的方法, 但代書的意見是認為無法保障
: 2. 預告登記:
: 看起來無法解決我們的問題, 它可以限制登記名義人任意處份名下不動產, 而這種限制即便
: 身故也會被繼承, 所以對我們來說徒增麻煩而已。
: 3. 共同登記:
: 不考慮這個方法, 若其中一方意外身故, 其家屬可繼承一半產權進而產生糾紛
: 4. 信託登記 / 遺囑信託:
: 缺點: 無法對抗法定繼承人的特留分, 最多僅能取得一半
: 5. 立借據:
: 借款人為我, 被借款人為男友, 約定還款為意外身故之後, 擔保品為這間房子, 也就是讓此
: 借款連同房產一同被繼承, 若要繼承房產則需連帶清償借款
: 借據由我保管, 若我意外身故男友可取得, 若男友意外身故我可自行銷毀
: 缺點1: 借款金額即便設定為購買房子的總額, 也很難預料幾十年後會增值到多少
: 缺點2: 繼承人可爭議此為假債權並主張債權不存在, 男友雖可提供自備款與每月房貸轉帳
: 來證明, 但大概率變成能證明多少拿回多少? 與缺點1一樣少於當時房價的話就難以阻止變
: 賣並繼續住在這間房子
: ----
: 房子已購入超過一年, 期間曾詢問過辦理交屋的代書意見, 但代書想不出什麼好辦法
: 也曾請教過法律專科的朋友, 朋友也說沒好方法, 但提到立借據也許可行
: 所以來房板請教神通廣大的網友, 是否有實務上可行的方法, 來保障我們生前的意願?


假日這兩天跟有處理相關業務的朋友出來吃飯，特地拿了N大的狀況來閒聊討論

朋友的結論是

「生前贈與，除此之外不太有什麼其他辦法在其他繼承人不知情的狀況下對抗其特留分」

其實想來也合理，既稱作「特留」，當然就是有其效力，不然怎麼留得住

但這邊為什麼特別強調是「其他繼承人不知情」的前提

因為在繼承人本人已知的狀況下特留分是可以自行放棄的

簡易來說就是使用遺囑，並且需要「所有繼承人皆在場」下

於遺囑上列明該財產，並說明所有繼承人對該遺產的處分無意見，大家簽名

「並且」簽署額外協議，如果有繼承人對日後遺產分配有意見

懲罰性違約金5000萬

完成此舉後，即可在日後有人違約爭取特留分的狀況下(沒錯，即便簽了還是可以反悔)

以此協議索取5000萬，使繼承人日後不至於行使特留分，真的行使我們就拿5000萬走

當然，如果N大針對這買房這件事情屬於秘密，無法讓家人知情

或是家人堅持拒絕簽署，基本上確實算比較無解了

友人處理的狀況多是家族遺產的分配

他說在那種家庭的狀況下，長輩那一輩的權勢還是可以壓過去逼孩子簽

所以不會有太大的問題

N大的狀況如果真的是比較秘密，應該朝向生前贈與

並且朝向未來必然會有贈與的前提去做一些稅率上的考量安排

比較穩妥了(但此狀況又在意外身故上無法保障)

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.89.61 (臺灣)
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※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 03/18/2024 09:53:44
推 enixsquare: 這串真的學到不少招式
推 tiano: 她的例子是男方出錢，登記女方名下，女方當心自己身故，被
→ tiano: 自己的親屬拿走房子。我想到的解法是她預立遺囑，將房子指
→ tiano: 定留給男方，其他財產則留給親屬。但前提是她的財產要夠特
→ tiano: 留分。
推 enixsquare: 確實連特留分都不想留，房子也是秘密處理，一定是家庭
→ enixsquare: 有什麼不好說的故事。要避開特留分，這部分就是開串po
→ enixsquare: 在想的問題。這篇提到的生前贈與，我認為不是沒人想過
→ enixsquare: ，但是後面解釋其他招之所以避不開特留分，因為它是
→ enixsquare: “特”留分。我覺得是可以去思考的。
→ ttyy: 這個方法其實還是沒辦法對抗特留分，因為繼承人想要行使
→ ttyy: 還是「可以」，只是他要付違約金而已
→ ttyy: tiano大說的方法其實是跟我一樣的，只是在意外身故後如果
→ ttyy: 繼承人反悔要房子的特留分，還是「可以」
→ ttyy: 所以還是靠懲罰性違約金希望繼承人不要這麼做
→ ttyy: 原則上就是你沒辦法在人家不同意的狀況下拿走人家的東西
→ ttyy: 特留就是「人家的東西」
推 Anyotw: 你們那些歪招很容易被法院打臉的
→ ttyy: 這招哪裡歪，都讓繼承人本人知情了，堂堂正正
推 kamayer: 繼承權是無法事先拋棄的 更別說要繼承還需要付高額違約金
→ kamayer: 怎麼想都有點不合法理
推 enixsquare: 我覺得這篇可以讓人思考的是，值不值得花這麼多心力去
→ enixsquare: 避特留分
→ ttyy: 沒有真的放棄阿，還是可以反悔行使，只是你違約有懲罰
→ Anyotw: 而且高額違約金，常見無法敘明合理的理由跟來源，然後被法
→ Anyotw: 官手感成5萬或50萬。
→ Anyotw: 5萬根本無感變笑話
→ ttyy: 我詢問的是專業人士，這是專業人士給我的意見就是了
→ simongarden: 這個無法事先約定，因為還沒繼承的東西無法事先約定
→ simongarden: 放棄，那麼簡單就不會有兄弟姐妹繼承的頂客財產的事
→ ttyy: 遺囑會直接列名「項目」，不是一個不知道是什麼的東西
→ Anyotw: 特留分很特的，那麼容易放棄就不叫特留分了。生前不直接花
→ Anyotw: 完，到時候應該還是付現金結案
→ CMCC: 用民事契約違約，去保障索取房子做特留份。只是要取得所有繼
→ CMCC: 承人同意。
→ ttyy: 就沒有實際上放棄，他還是有這個權力，只是違約要賠錢
→ ttyy: 而且這還要「所有繼承人」在場同意
推 wseedw: 遺囑可以寫除了特留分以外都指定給某個人嗎
→ Anyotw: 你不挑戰特留分，寫一份合格遺囑就可以。這個就簡單模式
推 kamayer: 如果不糾結不給特留分的話 我是有想到立遺囑指定房屋遺贈
→ CMCC: 特留份只是份額，只要遺產夠大，份額中的項目就可以指定。
→ kamayer: 給男友,另外指定符合特留分的金錢給其他繼承人
→ Anyotw: 可以啊，其他付現金結案
→ simongarden: 繼承因被繼承人死亡開始，未死亡事實發生前繼承不會
→ simongarden: 發生，無法事先約定拋棄，合約無效也沒有違約的事實
→ ttyy: 約定是約定該人行使特留分之行為，行使即違約
推 eclcl: 突然想起有一位女演員「高欣欣」的姐姐過世時，高女的姐姐
→ eclcl: 就像原版主一樣，想留錢給自己的伴侶，最後同性伴侶還是被
→ eclcl: 姐妹們提鵄妓ㄐC
推 eclcl: 被姐妹們提告爭產
推 shena30335: 特留分就很難閃阿，哪個繼承人知道你有錢會乖乖簽放棄
推 kagaya: 這種就是要脫產吧。把錢換成金條埋在床底下，其中一人意外
→ kagaya: 的話另一人就可以去挖出來用之類的。
→ kocolonai: 行使特留分扣減權就違約？等於不讓人行使法定權利，類
→ kocolonai: 似員工到職時約定請求資遣費就違約還要罰錢一樣，這種
→ kocolonai: 協議上法院會是什麼結果，可以想像一下。
→ ttyy: 工作你可以說是為了糊口被迫，這個你說不簽就不簽耶
→ ttyy: 我都說家屬拒絕簽屬就無解了
推 pauljet: 不對吧 不可以 還沒變遺產怎麼可以事前放棄 你要不要再
→ pauljet: 研究一下？
→ pauljet: 重點 不是你的 你不能事前指手劃腳
→ pauljet: 所以我常勸人 不要被胡蘿蔔帶著跑 免得兩頭空
→ kocolonai: 繼承權的拋棄和特留分扣減權都不是針對個別財產，而是
→ kocolonai: 對遺產的全部來行使。另外繼承開始前所為之繼承權利拋
→ kocolonai: 棄是無效的。
→ pauljet: 就算家屬都簽也是欺人不懂 這個簽了沒法律效力
→ ttyy: 就說了他最後還是可以行使這個權利，只是會違約而已
→ pauljet: 喔我快昏倒了
→ pauljet: 自始無效的約有什麼違約啊？
→ ttyy: 好我再次強調，這是專業人士給我的意見，非我本人意見
→ ttyy: 提出來供大家討論
→ ttyy: 我不認為這無效阿，我都強調要所有繼承人到場了
→ simongarden: 自解釋法令的怪招，繼承未發生就沒有權利要約定什麼
→ simongarden: ，再來權利能力始於出生，終於死亡，死亡了權利主體
→ simongarden:  就消失了哪來的違約
→ ttyy: 條件上明明很嚴苛，為什麼大家覺得很簡單？
→ simongarden: 是你覺得很簡單不是大家覺得簡單
推 pauljet: 請誰到場都沒用啦 不要做白工
→ pauljet: 不是簡單困難 是法律上沒用還會打壞人際關係 誰教的啊？
推 chouwang68: 這哪個道長的招式？！真的有實際用過被法院認可嗎？
→ chouwang68: 我拿給專組的看都滿滿的問號？？？約定內容與違約金
→ chouwang68: 比例問題，假定清冊權利申報完出來淨額只剩500萬？法
→ chouwang68: 院一看wtf？！妳認為他會怎麼判？！
→ pauljet: 我倒了
噓 chouwang68: 特留分能規避，今天不會有星宇航空。
→ ttyy: 比例問題涉及遺產總額吧，如果申報完淨額很高呢？
→ ttyy: peace啦，我也是好奇，不然我也不會特地拿來跟朋友討論
→ ttyy: 大家的意見我也接受
→ pauljet: 約定自由 約定與法律抵觸無效 有違公序良俗也無效 第一
→ pauljet: 張就抵觸法律無效 第二張因第一張無效也跟著無效 是不是
→ pauljet: 真的很想大聲嚷嚷啊？
→ ttyy: 我確實不明白一個本人同意的事情，違反了哪個部份的良俗
推 pauljet: 又在避重就輕 都違反法律了你還公序良俗
→ ttyy: pual 冷靜吼~~各位有專業，我也沒有要吵架的意思啊
推 kamayer: 不過這個問題真的很有討論性
推 rivera5566: 笑死，你朋友是不是打算搞你
→ Anyotw: 討論性是都找會計師搬錢或藏錢，根本沒人去挑戰法院，勝率
→ Anyotw: 幾乎沒有
→ ttyy: 遺囑違反特留分並不代表遺囑無效，只是違反特留規定的部分
→ ttyy: 繼承人可以主張特留分扣減權去取得遺產，但遺囑還是有效的阿
推 tfct: 推星宇航空的舉例
推 pauljet: https://ynews.page.link/U9J4r
→ pauljet: 雖然是完全不同的情況 但是有助釐清觀念
推 pauljet: 原樓主就想繞過特留份啊 遺囑自己找律師寫一下就好 別人
→ pauljet: 不用知道 你朋友說了那麼多還是繞不過 順手人際關係一次
→ pauljet: 打爛 哪方面的專業啊？
推 pauljet: 我不知道怎麼比喻“你要拋棄不屬於你的財產 並且在它真
→ pauljet: 正過戶到你名下時拋棄 否則要給其他人5000萬”滿滿槽點
→ pauljet: 耶
推 pauljet: 先違法又違公序良俗 我看 請個正派律師諮詢吧
→ ttyy: 他的意思比較像，我的遺囑有一些特定的方式，希望所有繼承人
→ ttyy: 同意，所有繼承人不要對遺產的分配有任何意見
→ ttyy: 必且額外簽屬其他契約，如果你對分配有意見要爭取特留分
推 pauljet: 請諮詢律師 律師說的殘酷事實他們應該比較聽的下去
→ ttyy: 可以，但是這跟我們協議不符，額外寫懲罰性違約金
→ ttyy: 懲罰性違約金本來就是為了確保契約履行
推 pauljet: 這種約定上法院會被噴爛
→ ttyy: 所以並沒有「過戶到名下拋棄」這件事情
→ ttyy: 你覺得很瞎不同意，一開始就不要簽就好啊這沒辦法強迫
→ pauljet: 為了爭取特留份應有權益要賠付違約金？簽約的當下是無效
→ pauljet: 的 空手套白狼 違反現行法令 違反公序良俗 都全了
→ pauljet: 為什麼不簽 想看人家女朋友上法院被法官打臉啊
→ ttyy: 上面chou大講的我認同，違約金違法比例原則WTF
→ ttyy: 但遺產金額如果很大，或我懲罰性違約金額不那麼大的狀況呢
→ pauljet: 很多阿公阿罵重男輕女都會叫嫁出去的女兒簽五花八門的遺
→ pauljet: 產拋棄繼承 實務沒有一個成功 原樓主要當第一人嗎？
→ ttyy: 我一直強調他還是可以行使特留分阿，這兩個狀況不同
推 RealID2018: 遺產不能提前放棄
→ RealID2018: 拋棄繼承不能提前，這有判例
推 lcu481131: ty大講的不是預先拋棄 而是有繼承權後要拋棄否則要賠錢
→ lcu481131: 但我不覺得這招有用就是了
→ simongarden: 他的主張是放棄行使權利，先不講這種約定有沒有效力
→ simongarden: ，行使條件是當事人死亡，但死亡契約主體就不存在了
→ simongarden: 哪來的違約，誰要去主張違約跟賠付呢，邏輯衝突
→ ttyy: simon大，如果先不講約定有沒有效力
→ ttyy: 若契約主體為無特留分遺囑指定繼承人及其他親屬呢
→ ttyy: 親屬承諾不行使特留分權利，若行使則違約
→ ttyy: 由指定繼承人主張違約跟賠付這樣？
推 pauljet: 你去問你的專家朋友 問鄉民幹嘛 他說可以就可以 到時貼
→ pauljet: 判決書上來給鄉民漲漲知識
→ pauljet: 看是你朋友專業還是鄉民專業
→ ttyy: paul~就一個有趣的問題，大家討論討論，你也沒必要這樣
→ pauljet: 如果已經有類似判例 判決書號直接貼出來把鄉民的臉全打
→ pauljet: 歪這才是真專業
→ pauljet: 拋開事實沒人有閒討論虛的 原樓主是遇到現實困難 你在講
→ pauljet: 你朋友真專業
→ pauljet: 專業就拿點類似判例幫助原樓主 不是你加碼專業
→ ttyy: 誰跟你討論虛的，我真不懂你吃炸藥幹嘛，所以你又提供了什麼
→ ttyy: 幫助？
推 pauljet: 我說了實話 繞不過去 這就是幫助
→ pauljet: 不像有些人以為朋友最專業  朋友專業不夠他還加碼專業
→ pauljet: 有人認為別人的財務遇到困難很有趣XD
→ ttyy: 哈拉老半天貼一個八竿子打不著的範例然後一直講拋棄，根本沒
→ ttyy: 看懂，你不就來抬槓的
→ pauljet: 真專業 拿出判例 證明可行 不是如果這樣如果那樣 沒那麼
→ pauljet: 多如果
→ pauljet: 你可以舉出反例打臉我啊
→ pauljet: 朋友的專業被指出不那麼專業你有啥好氣？
→ pauljet: 對嘛 專業怎麼能跟鄉民聊天水準一樣 就舉實例大家討論啊
→ ttyy: 我沒生氣啊，chou大講了違約金比例問題、simon大討論契約主
→ ttyy: 體，我覺得都可以討論阿，但你....嗯...
推 pauljet: 哈哈哈 真的自信心爆棚 你對別人的評價 誰會在意？就好
→ pauljet: 像某人把他的黑名單拉出來整天跳針說 你看你看這些人都
→ pauljet: 是被我黑單 真的好棒棒
→ pauljet: 世界以你為中心
→ pauljet: 別人的專業被戳破就對人不對事 喔
→ ttyy: 不在意還回這麼多，真可愛
→ pauljet: 這類行為就跟曬黑名單某人一樣 反證被他黑單的人其實都
→ pauljet: 是專家
→ pauljet: 我在說誰你以為在說你 你哪天曬黑名單再說
→ pauljet: 曬黑名單被嘲也輪不到你 真的世界繞你轉
→ ttyy: 「你對別人的評價 誰會在意」paul...你累了嗎？這你說的阿
→ ttyy: 你冷靜，不用這麼氣
→ pauljet: 我在玩幻獸帕魯XD戳一下就會跳起來很好玩
→ pauljet: 帕魯最在意他的朋友
→ pauljet: 這款手遊我不課金
→ ttyy: 以推文狀況來看，感覺你跳滿多下的
→ pauljet: 朋友被戳破不夠專業 硬要往自己身上攬
推 pauljet: 專業朋友也給個法院判決書號啊？
→ pauljet: 給不出來在哭哭啊 不要再戳啦XD再戳我就反觀囉
→ pauljet: 連別人戳誰都不知道 呵呵呵 存在感刷起來 我說的是我XD
→ pauljet: 昨天玩黃油沒跟上 不然我也應該在黑單裡XD
推 JohnnyHuang: 還是結一結比較快不用這麼麻煩