Re: [閒聊] 所以理想的實坪制權狀要怎麼呈現?

[AMDsucks (AMD really sucks)]

※ 引述《dennistao (不住心齋橋的心齋橋哥)》之銘言：
: 看完了這幾天激烈的討論，有些人回的實坪制以及對公設的建議
: 不外乎以下幾點爭議以及回覆，我2022魯多稍微幫大家整理一下
: 1.實坪制就是我可以直接看到室內的坪數就是爽，我不要看到公設雨遮等坪數
:   --現在的權狀就是有清楚標示室內的坪數了，價格一樣的話爽在哪?
: 2.為什麼要蓋這麼多我用不到或是沒用的公設? 我只想要有OOOXXX公設就好
:   --講好聽一點就是你可以選擇公設少的建案，難聽一點根本就是巨嬰
: 3.蓋公設的成本絕對沒有建築物高吧，為什麼我要買這麼貴的公設
:   --..............(這點麻煩版友幫我回答)
: 4.實坪制只要標示實坪是多少就好啊，價格不變沒差啊，我就是要實!!坪!!制!!
:   --價格不變真的沒差嗎?這樣每坪單價就會變高真的沒差嗎?
: 歸納起來有以上四點大家在爭論的問題
: 但還是回到我的問題，所以真的想推實坪制的人
: 你們心目中共同的權狀應該標示哪些東西? 長什麼樣?
: 價格沒變真的沒差嗎?


補充一點

大家以為的實坪制, 是公設不計價



別妄想了, 怎麼可能?



樓梯、電梯、水電管線不用錢?

一定通通灌在可以賣錢的實坪上面



-----


房屋權狀的重點在於, 不知道哪邊被灌水了

所以政府應該在建築及銷售階段把關



1.蛋黃灌水:


梁柱外移

雨遮偷不成達人：建商恐用樑柱虛坪吃到飽

不知道這次有沒有改到



主建物+陽台的使照面積，與地政測量面積標準不同

https://real-estate.get.com.tw/Columns/detail.aspx?no=409211




2.吃不到的蛋白: 沒買停車位的人，必須負擔車道的面積


內政部提虛坪改革方案「沒買車位無須負擔車道面積」




3.容積免計項目: 梯間+機電 等

公共設施樓地板+機電設備, 建商也要花錢蓋

容積免計就是在補貼建商, 讓建商可以賣公設



高雄厝陽台外推3米就可以免計容積, 所以高雄就出現了一堆3米陽台

沒什麼問題, 住戶都用得到




改革高公設亂象！林右昌邁出「實坪制」第一步：車位、電梯免計算




但政府這次針對管委會空間進行規範, 也就是這一塊被盯上了

也增加了對於電梯的補貼, 鼓勵建商多設置電梯

1.管委會設置面積上限為1%

2.電梯免計容積



覺青別以為可以一次改到完美, 建商不是吃素的


--------------

這次最大的改變應該是沒買車位的人

都會區捷運越來越多, 不買車位的人正在增加



但還是有蛋黃灌水的問題,

慢慢改, 留條生路


--------


我不覺得改革房價就會降, 反而會漲價

因為灌水空間也許變少了

但是有價差沒關係, 至少標準明確及一致, 其餘讓市場機制去發揮


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.240.91 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1710910084.A.5C8.html
推 tfct: 管委會空間怎麼搞可以再說明白點嗎？
推 ttyy: 可惜的是沒買車位不計車道公設跟沒買車位的人房子可以少付
→ ttyy: 點錢不是劃上等號
推 kusomanfcu: 垃圾車請自己下樓去追
→ kusomanfcu: 垃圾車走的是停車場車道
推 KKlin813: 好奇 那花更多錢買車位的人 不就買更多車道空間 那租出
→ KKlin813: 去的車位不就可以拉高租金 然後管委會時又可以要求沒買
→ KKlin813: 的住戶分攤車道清潔費 因為你可能也用了垃圾回收室跟機
→ KKlin813: 車停車格

  我覺得這個可以規定設置一個公設車位, 分攤車道

→ kusomanfcu: 化糞和污水處理還有維修走的是地下最後一層，以後想拉
→ kusomanfcu: 屎請到外面
→ kusomanfcu: 所有車道沒買的人都有用的
   那個

   化糞管線和汙水管都是容積免計項目

   全體住戶都有花錢買



   我覺得管理費已經反應分攤整棟大樓的公設費用

   然後

   管理費繳了一整年, 車道用了幾次?

   每天都在維修汙水管線嗎?

→ kusomanfcu: 電路瓦斯管等維護也是
→ kusomanfcu: 你是不是自己沒有房沒參加過區權會看那些開會資料
→ kusomanfcu: 這不就是那些有問題腦補說法原因
→ kusomanfcu: 因為你們根本不知道一個大樓是怎麼運作的
→ kusomanfcu: 對了還要斷水 因為汙水處理
→ kusomanfcu: 瓦斯也要停因為走了公設
→ kusomanfcu: 還有不要幻想另外放 科科
→ kusomanfcu: 這種東西有什麼好討論的，隨便都知道是一堆從沒參加過
→ kusomanfcu: 大樓區區權會的人們在腦補然後還以為撿到神器整理起來
→ kusomanfcu: 還有那些故意討論其他東西無視水電瓦斯垃圾等 那些都
→ kusomanfcu: 是在玩你們
推 kusomanfcu: 給傻蛋一點希望再延後 不就等之後買單？
→ CMCC: 機電有管線啊，消防也有管線，污水也有管線...
推 kusomanfcu: 一年修一次的代價就是一整年的價格 ，你可以幻想阿
推 MacBookAir1: 看房時建商問買方買車位意願，如果透露出不想買車位
→ MacBookAir1: 的買方，建商也不明講，就不賣你
→ CMCC: 你以為都無線的啊...
→ kusomanfcu: 去一輩子租屋不就好了，那些都不甘你們的事
→ CMCC: 管線穿越是要得到許可的，你知道嗎？
    挖靠

    公設梯間大家都有花錢買

    工人不能走樓梯嗎??

    公設管理費大家都在繳

    現在是沒買車位就不准用地下室公設梯間就對了

→ Darkland: 開頭舉例不太對，鮮乳只能用生乳，其他是調味乳或乳飲品
→ kusomanfcu: 你覺得你思考的很完美，很簡單自己在房版募資自己蓋
推 MacBookAir1: 不然就是車位規劃比房子小於1，車位不足情況下，房子
→ MacBookAir1: 單坪賣更貴，不爽不要買
→ CMCC: 不是一台機器放下去就沒事了！
→ kusomanfcu: 搞不出來就是你的思考錯誤
→ MacBookAir1: 以後都市裡有捷運地區的車位會超級貴
→ kusomanfcu: 如果被控訴吸金+詐欺 不甘我的事
推 MacBookAir1: 沒買車位的人感應卡權限電梯不能下地下室經過車道，
→ MacBookAir1: 來賓車位都是由管委會計時收費
推 kusomanfcu: 這就好比買了地上權然後開始號稱土地使用要便宜他只用
→ kusomanfcu: 一點點其他法定空地等不能算
→ CMCC: 如果地下室所有面積由車位持有人平分，其他人當然會被限制進
→ CMCC: 入。
   無車位住戶, 車輛不能進入合理

   看你的意思

   連管線穿越都不行  ㄏㄏ
→ kusomanfcu: 買牛奶拿塑膠袋過去然後說要退盒子
噓 CMCC: 管線穿越當然不行，你居然以為可以隨便XD
→ CMCC: 要經過持有人權力區域上方空間，都必需要經過持有人同意。
→ CMCC: 你讓我想到前幾年，整片社區被停水，因為給水站用地被賣掉。
    公設土地沒過戶是建商缺失, 產權過戶的漏洞

    你現在講的是地下室停車場, 是否必須容忍公設管線穿越的負擔

    我覺得實務會是管線穿越權(舉例)的約定共用

推 kusomanfcu: 耶 還真的不行啊 不然勒？
→ kusomanfcu: 這種低能公設被賣掉很少見 國外還真的案例一堆
推 foxn: 就一堆人怕遮羞布被掀開啊
→ kusomanfcu: 有些法定空地會遲過戶，如果是車道土地管委會如果發現
→ kusomanfcu: 會要建商趕快先過戶給所有持有權人
→ kusomanfcu: 這種案例台灣也很多，還有容積獎勵沒用完退還政府等
→ kusomanfcu: 是你們一直都不關心社會建設和新聞還有法規，不代表別
→ kusomanfcu: 人是錯的
推 marlboro1527: 巧立名目立項目也能避過就好，結論就是什麼都沒改變
推 kusomanfcu: 免計容積不代表東西蓋了是免費
    重複一次

    免計容積(公設梯間含管線)是補貼建商, 建商計入虛坪當作建坪賣

    所以無車位住戶也有買公設梯間(含管線)

→ CMCC: 找了一下新聞 108年的
→ CMCC: https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=1459
→ CMCC: 040
→ kusomanfcu: 起造人是建商出資是建商 那麼是嫌管理費太低了是吧？
→ CMCC: 縮網址，現在不知怎樣了～
→ CMCC: https://reurl.cc/XqnvyD
→ kusomanfcu: 過戶前的持有人 公設沒過戶 真聰明 去試試看啊 科科
→ CMCC: 實務就是付錢，都好說。
推 diablojonn: https://i.imgur.com/ksJpgFo.jpg
→ diablojonn: https://i.imgur.com/8B1aSnF.jpg
→ CMCC: 錢越多越好，沒有免費這檔事。
→ diablojonn: 不給你進去XD
    重複一次

    挖靠

    公設梯間大家都有花錢買

    工人不能走樓梯+電梯嗎??

    公設管理費大家都在繳

    現在是沒買車位就不准用地下室公設梯間就對了

推 CMCC: 是啊，沒錯
     精神勝利法

→ miss32: 你可以下來 但麻煩不要走到車道上
推 kusomanfcu: 你如果私自闖入 會被告刑事喔...
→ CMCC: 整個地下室都為車主所有，已經不是走到車道的問題，根本無權
→ CMCC: 走出梯門。
→ CMCC: 要逗留在樓梯裡幹嘛XD
→ kusomanfcu: 為不會有人搞成私闖民宅+丟廢棄物0..0 每日垃圾算下去
→ kusomanfcu: 要多少錢
→ CMCC: 他還不懂，會被告哪條刑事咧...
→ icexice: 現在車位假設一個300，改後變400，我舊制的車位當然也是
→ icexice: 要賣400，改得好，拜託快改
→ miss32: 要進地下室廠商維修費用就沒買車位的負擔 畢竟有買的提供
→ kusomanfcu: 易課罰金是算每日1000吧？
→ miss32: 走道
→ kusomanfcu: 只算維修而已？每天的垃圾勒
→ CMCC: 是，但最高可以到幾年。
→ kusomanfcu: 那些管線走的外面是走地下室阿  真的搞不清楚狀況....
→ kusomanfcu: 無限吧？ 他每天闖的話
→ kusomanfcu: 合拼最高20年？
→ kusomanfcu: 話說這些人是在討論 私闖民宅有理？
→ kusomanfcu: 都已經講這麼清楚了
→ CMCC: 法官可能會折一點，重點是禁止進入的告示要清楚，這是最大的
→ CMCC: 證據。
→ CMCC: 有些人不懂，土地也算是民宅的一種。
→ kusomanfcu: 有住戶晶片卡+攝影機，他要幹的話也是破壞闖入之類的
→ CMCC: 以為一定要有建物或隔間。
→ CMCC: 都不用，平地也行。
    停車場車道專有產權問題, 管線穿越問題

    要改政策, 勢必要有配套方案

    靜待公告

噓 SouthEast62: 等等，使照與地政面積不同是因為法規規定的不同導
→ SouthEast62: 致的，怎能把這種事定調為「偷坪數」？你應該要檢
→ SouthEast62: 討政府機關為何彼此不同調吧！
    提一下可能有爭議之處而已

    目前都以地政保存權狀說了算



    建商一定會說我花錢蓋的牆, 為什麼不能算到牆外緣

    消費者說我又住不到牆心或牆外緣, 為什麼要花錢買



    那梁祝呢?

    但梁柱也都要算室內坪數, 好幾根吃掉一坪

    要步要改一改

推 aaron23: 你舉的鮮乳例子不太對喔，有加工的品名只能叫牛乳
   已刪除鮮奶舉例, 本文重點在於房屋灌水的項目


→ sansiaman: 推機制合理，回歸市場
推 abasqoo: 推一個
→ mitic1029: 車位這麼麻煩，以後就是少挖，平面停車位跟住戶數1比1
→ mitic1029: 成過去式，垃圾場什麼的都放一樓平面，反正管委會空間
→ mitic1029: 也變小了
  1.垃圾處理設置一樓平面是好方法, 機車也是設置一樓分流, 不進地下室最好

  2.每戶搭配全平面車位也是不錯的方式

    搭配機械車位, 建商好賣, 但就是苦了管委會日後維修及公共電費如何分攤

→ mitic1029: 以後可能沒機車位了，自己去想辦法
    是否減少機車位, 我不清楚

    但應該是朝共享電單車+大眾捷運的方式解決

推 MacBookAir1: 機車位100萬
→ MacBookAir1: 汽車位500萬
→ dennistao: 看到機車放一樓就不用看下去了，根本無腦的建議
噓 CMCC: 免計容積是法令的配套，才不是補貼建商...
→ CMCC: 最終要付費的是消費者... 也不是建商...
→ CMCC: 補貼？！
    轉錄自房感

免計容積是什麼？免計容積項目有哪些？住家免計容積項目表！-Housefeel
https://www.housefeel.com.tw/article?id=3220

    雖然免計容積項目的立意良好，但並不是完全沒有爭議的，
    如同前面所說，建商的利潤和容積緊密相關，有免費的容積，就代表有更多的利潤，
    建商們自然是不會放過這個機會的，一定會想辦法「蓋好蓋滿」。

→ CMCC: 機車位設置在1樓... 這片建地大到不得了，可以隨便揮霍，容
→ CMCC: 積小到不得了，建蔽率不必蓋滿XD
    1.一般住宅區建蔽率50%以下 (為什麼可以蓋滿? 二工?)

    意思就是有一半空地可以拿來當停車場

    2.現在很多建案機車位配不足, 要用抽的, 不信自己找文章

    3.法定空地可以當停車位 (對阿, 你就愛中庭花園)

噓 supa64: 為何總有外行人說著幹話可以這麼理直氣壯.......
→ supa64: 垃圾資源回收放1樓.喔.你們喜歡天天平均分攤環保局檢舉
→ supa64: 罰單.可以.放.現行新的大樓垃圾跟廚餘是用冷凍方式.我看看
→ supa64: 你屆時空間平常路過怎麼看.不放就是罰單.
  到底.........誰才是外行人?

  1.集中式垃圾貯存空間設置於法定空地，應有適當之景觀及公共衛生維護設施

    意思是可以

  2.沒有強制規定社區垃圾需冷凍或冷藏 (有請告訴我)

→ supa64: 還機車放1樓這種幹話也有.你機車放1樓你空間要多大放幾輛
→ supa64: 還有你停車格怎麼去畫
    重複一次

    1.一般住宅區建蔽率50%以下 (為什麼可以蓋滿? 二工?)

    意思就是有一半空地可以拿來當停車場

    2.現在很多建案機車位配不足, 要用抽的, 不信自己找文章

    3.法定空地可以當停車位 (對阿, 你就愛中庭花園)


推 jaricho: 不想付車道的錢 就不配機車位了阿  以後買汽車位+機車位
→ jaricho: 綁在一起買 避免出現沒買車道的人又要進出車道的麻煩
→ chair209: 為什麼交通工具可以接受共享，社區空間卻不能接受共享
→ acmacm: 通通列出來就沒爭議啦，主建物/陽台/走廊/電梯/逃生梯/管
→ acmacm: 道間/車道/車位/垃圾間/   XDDD
※ 編輯: AMDsucks (117.56.240.91 臺灣), 03/20/2024 17:23:46
→ CMCC: 法定開放空間作為停車使用，已違反開放空間的精神。照理需要
→ CMCC: 申請，但申請會不會過... 呵呵。
→ CMCC: 中庭機車停車位... 更是無言XD
→ CMCC: 沒人要的鬼東西...
  跟我講精神??  不講法令?

  新北市建築物機車停車空間設置要點
  設置於法定空地之機車停車位，應依下列規定辦理： （
  一）距基地內建築物開口不得小於二公尺.....

  意思就是可以
※ 編輯: AMDsucks (117.56.240.91 臺灣), 03/20/2024 17:26:23
噓 CMCC: 垃圾儲藏空間不是露天捏，一樣必須是資源回收室(建築物)，只
→ CMCC: 是可額外設置在法定空地(還是要算公設)，誰外行啊！
    感謝內行人回應supa64版友

    謝謝
※ 編輯: AMDsucks (117.56.240.91 臺灣), 03/20/2024 17:31:30
噓 CMCC: 不要只看自己想看的啦
→ CMCC: https://i.imgur.com/3kbqGBa.jpg
→ CMCC: 你家要當公共停機車場是嗎？
→ CMCC: 還是基地超大、建蔽超低，不會影響到行人？
→ CMCC: 垃圾放1樓一樣要做公設建築，公設是有4ni
→ CMCC: 而且還要走出大樓處理垃圾，下雨、颳風有多不方便。
→ CMCC: 都一樣要算公設做在室內還是比較好。
→ CMCC: 然後，申請也不是你說可以就可以XD
→ CMCC: 基本不行，通過是特例。特例也就是建地條件特別爛...
推 jaricho: 樓上太認真回應了啦.
推 bustinjieber: 認真回他幹嘛？
→ bustinjieber: 不管公設要怎麼登記都沒差啦，
→ bustinjieber: 你就回答我幾個問題，
→ bustinjieber: 1. 建商的建造成本會不會因此改變？
→ bustinjieber: 2. 可銷售單位會不會因此變多？
→ bustinjieber: 3. 建商會不會因此願意讓利給消費者？
→ bustinjieber: 思考完上面的問題，最後再回答我，
→ bustinjieber: 不管權狀坪數要怎麼登記，
→ bustinjieber: 跟你消費者有什麼關係？
→ bustinjieber: 一樣的邏輯再回到第一點梁柱灌水，
推 jaricho: 實坪制推動者 就是要一張只登記主建物的權狀 。 勝利！
→ bustinjieber: 以後規定登記主建物需要扣掉室內柱，
→ bustinjieber: 喔，那就不要登記啊，價錢我照賣，
→ bustinjieber: 一樣的邏輯在雨遮就演過一次了，
→ bustinjieber: 到底腦子有多差都不會舉一反三？
→ supa64: C大幹嘛回勒.我的魚餌你賠給我=3=
→ CMCC: QQ...
→ supa64: 算了......反正我能說啥.發文者是想自助餐你驗證出來.....
→ CMCC: 結果是我咬餌(吞
→ supa64: 公共設施這種東西本來就有法律條文去規範.有人偏偏以為
→ supa64: 垃圾儲存不屬於公共設施範疇.傻瓜嗎...........
→ supa64: 公共這個字眼.去看看法律怎麼去解釋先好嗎
→ CMCC: 下面F大那篇已經說的很清楚、完整，可以M起來，以後類似議題
→ CMCC: 都能用。
→ supa64: 寄信給那個很忙的版主看看吧.遲早還會鬧得(已經看到未來
→ mtkertsmc: 最理想就是完全實坪的透天，有天有地享土地增值