Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸？

[ntpuisbest (阿龍)]

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《ppray (屁屁)》之銘言：
: : 常常看到勸人買房的文章下面
: : 就會有人說被房貸綁死 要繳很久
: : 但是房租難道不用繳嗎
: : 寧願繳房租也不要繳房貸
: : 太佛心了吧 那麼怕房東沒錢賺
:  撇除買不起的，這種就只能租也沒其他辦法。
:  其他的部分，我說真的，不用那麼 care 買得起但選擇租屋的人為啥不買，
:  之前就說過了買不買房，如果單純就投報的角度來看：
:  你這筆錢(自備 or 拿去投資)，換算年化報酬如果至少有 20% 以上(無計算再投入)，
:  你買不買房都無所謂。
:  要注意，我講的是長期的年化報酬，不是短期幾年而已。
:  買房增值的空間就是這個標準。
:  簡單算給不知道怎麼看的鄉民 -
:  1000 萬的物件 / 貸款 8 成 / 30Y / 一段利率抓現在升息後 2.2%。
:  自備 200 / 買房成本(仲介費 / 稅費 / 裝修抓 50 萬) 總計拿出 250 萬。
:  每月利息 14667(遞減)，抓多一點每月利息 15000，每年 18 萬。
:  含修繕 / 房屋地價稅 全部夯不啷噹給你算 20 萬。
:  收益來源
:  a. 租金收入 (自住也算是省租金)
:  b. 房屋增值
:  若是出租件，租金特化年化抓 7%，年收租 70萬，扣除成本年淨賺 50 萬(稅前)，     :  光租金就年化 20% 了，另外租金只會越來越貴，但你的成本就固定是 250 萬。
:  另外即便出租件房屋也是有增值空間，雖然不多就算只抓 1% 也是額外多賺的。
:  而增值件租報率較差，給你算打平利息成本就好，房屋年化增值只要達到 5 %，
:  照樣投報率 20% 以上，至於以上的條件好不好達成呢？ 這應該不言而喻。
:  如果有人講說房貸要繳本金，投入後稀釋投報啥的......
:  寬限 / 轉貸，你可以幾年就 reset 一次，整體投報差異不大。
:  說回租房不買房的，撇除前面講的買不起的以外，你怎知道對方是不是真。租屋股神？
:  尤其現在股市又是大多頭，造就更多人在股市賺的盆滿缽滿，肯定會認為自己現下的
:  投資方式是能穩定賺到錢的。
:  這種人除非未來他的投資方式讓他賠錢，醒了。
:  不然你叫一個股市大賺錢的人來買一個投報只有 20%up 的房地產？
:  所以沒啥好勸的，人家繳給房東的，只是他獲利的一部分而已。
:  至於能不能持續獲利，就是驗證這批人是不是真。租屋股神而已。
:  不過納入現實... 除了雙北外(雙北這幾年持續保持年化20%+)，
:  其他五都，甚至是新竹，房屋增值都遠超20%，所以租屋股神這幾年的報酬
:  可能要有年化 100% 以上(新竹甚至要 200% or 300%up) 才能追得上其他幾都的漲幅，
:  不然即便賺錢了，回頭看新竹(舉例)的房子，發現怎麼漲更多......
:  一起加油，有錢大家賺不好嗎？  管人家為啥不買房是吧？  ^^


小弟a7仔

其實我蠻想知道1000w的物價怎麼做到 年收70w的

是1000w然後六個套房嗎？還是什麼

另外針對年化20趴

那個我記得巴菲特年化也是20趴吧

那現在新青安都是40年房貸

1.2的40次方是 1469 倍

意思是我們這些買房的

過了四十年後 資產會變成頭期款的1469倍嗎@@

只需要靠轉增貸嗎？ 不需要把增貸拿去投資股票

細節其實蠻想知道的

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推 CaLawrence: 對啊 等著發財吧你
推 CaLawrence: 就說某些人數學不好他們還不信R
→ Brightheat: 你突破盲腸
推 GX90160SS: 從沒認真看他們數字過 因為看幾秒就知道有問題xd
→ GX90160SS: 看LINPINPARK的試算就知道要房產真實損益要列的可多了
推 kagaya: 你這個誤區在於，你如果能把轉增貸的錢全部再投入五倍槓桿
→ kagaya: 的房子，40年後就是你算那個倍數
→ GX90160SS: 股市一筆一筆進出拉XIRR算年化報酬精確多了
→ kagaya: 問題就在於第二間之後槓桿會越來越少，只有一開始第一間才
→ kagaya: 有這種投報，所以總是說自住沒差就是這意思，自住第一間就
→ kagaya: 買
推 Lenon4561: 能30年年化20%? 直接講出來我直接買
推 CaLawrence: 不用20％ 12％ 沒有資本限制 我直接all in
→ CaLawrence: 限定首購 然後一千萬以下物件 等於可投資金額才兩百
→ CaLawrence: ... 難以評論
推 CaLawrence: 房市年化報酬率沒有第三方驗證 你想吹多少都可以R
推 menace: 實際上初期就是20%左右 甚至更高 尤其是第一間信貸+房貸
→ menace: 的 但這個獲利是稅前 賣掉要繳稅或是重購退稅 而自住房沒
→ menace: 辦法帶來現金流收入 所以槓桿有限 到一個程度自然無法繼
→ menace: 續買房貸款 更何況現在限貸+貸差 第二三間出租投報都差不
→ menace: 少了 自然減少獲利
→ menace: 但這不衝突啊 對於沒房的首購 新青安上車與否就是20%的差
→ menace: 異 要投資股票賺比房地產高難度太大了 尤其是首購
→ menace: 對於已經有二三四間房的來說 槓桿沒辦法開滿的情況 房地
→ menace: 產自然不見得會是最佳的投資選擇
推 menace: 而且很多人租房租6000的 買房卻想住2000萬的 只有一間自
→ menace: 住房的 自住房獲利再多也只是自己享受消費掉 並無法有實
→ menace: 際上的帳面現金 就像現在一堆台北老公寓老人一樣啊 當年
→ menace: 他們付出的頭期款到現在複利翻倍也很可怕 但只是紙上富貴
→ menace:  真正房地產能夠獲利的 主業收入肯定要很高 也要有一定延
→ menace: 遲享樂的能力 自住房佔資產比例不能太高
→ menace: 這些東西用excel算算就大概知道了 你去看台灣高淨值人群
→ menace:  資產增值年化也是差不多18%左右
→ menace: 遠高大盤 因為都有一定的槓桿借款才有辦法獲利大於大盤
→ menace: 道理不難理解 但能真正做到的很少啊 年薪500萬的你要他去
→ menace: 住500-1000萬的房子？ 開50-100萬的車？
→ menace: 兩方都沒什麼錯啊 但違反人性
→ nicejeffery: 非自住房其實投報很差,之前板上有討論過
推 bustinjieber: 自住就是贏
→ bustinjieber: 但是在資本持續擴張之下，
→ bustinjieber: 要維持高投報要看你信用額度，
→ bustinjieber: 槓桿開不起來投報當然會降低，
→ bustinjieber: 自己操作過就知道了。
推 ISNAKEI: 知道巴菲特多厲害了吧
推 gaulle1974: 0050報酬指數20121228是7868.64
→ gaulle1974: 到了20231229是29050.82 這樣應該有年化12%
→ gaulle1974: 另外央行對於股市的看法可能是對的