推 thelegada: 專業推03/26 14:11
推 pc007ya: 看完文章,然後看心得果真LINK大,身為欣陸股東終於被注意03/26 14:11
→ pc007ya: 到低於淨值,且往後應該穩定有配1.5實力03/26 14:12
推 yiliang1107: 不曉得板橋兩案開案市況會如何03/26 14:15
推 horseorange: 推03/26 14:19
→ abyssa1: 這如果可以貸款七成 好像還不錯…第三戶都限貸四成了03/26 14:24
→ abyssa1: 大陸工程要賺資本利得的話 天空塔之後會不會拿出來賣啊03/26 14:24
→ abyssa1: 不過現在壽險…台幣計價的好廢啊 只剩稅務用途的感覺03/26 14:26
推 SouthEast62: 商業建築的貸款額度沒有這麼好的吧？一般不是六成03/26 14:26
→ SouthEast62: 以下？還是店舖跟旅館的條件不同？03/26 14:26
→ LINPINPARK: 飯店65-70%LTV ，金額大都好談03/26 14:30
推 fuzzycool: 飯店業純住房好賺錢嗎？奢華酒店很多都不怎麼賺03/26 14:31
→ LINPINPARK: 住房控制得好 毛利六成 淨利兩成03/26 14:32
→ abyssa1: 奢華酒店不賺主因可能是都給房東賺走了？03/26 14:37
→ abyssa1: 飯店我看業主的資本利得比飯店本業經營賺…03/26 14:38
→ abyssa1: 或者奢華酒店本業辛苦經營 但是旁邊分售住宅單位海撈03/26 14:39
→ abyssa1: 大同 裕隆 亞東 電鍋汽車紡織不賺 土開海賺03/26 14:40
→ LINPINPARK: 奢華酒店在台灣海賺的案例是有的03/26 14:42
→ LINPINPARK: 但多半不是承租經營，畢竟租金壓力大03/26 14:42
→ LINPINPARK: 台北晶華酒店/星野谷關等等03/26 14:44
→ LINPINPARK: 但 相反，房東跳下去經營斷頭的也有03/26 14:46
→ LINPINPARK: 李芳集團/台開集團都有 03/26 14:46
推 fuzzycool: 謝分享 現在很多國際奢華酒店服務不如以往03/26 14:48
→ fuzzycool: 據說是因業主想多賺錢 哈03/26 14:48
推 goodjob123: 請問有殷琪的消息嗎？03/26 15:10
半退休狀態，欣陸最大自然人股東和幕後老闆
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 15:14:57
→ Tattoo: 預測nova推文：我大哥 03/26 15:20
推 MiniArse: 論要賣的目的 逢高獲利了結的成分高 不過現在美債4%以上 03/26 15:25
→ MiniArse: 說到琢豐 和藝庭 安沐居一比 感覺突然划算起來了~ 03/26 15:29
推 spermbox: 中南部商用不動產：? 03/26 15:37
推 krit1009: 你把飯店的住房率想的有點太美好 03/26 15:49
那是寒舍的2022開寒居的目標
所以我推算帶一樣參數
但我想2023可能6成左右
實際上2018-2019台北市的確是7成喔
2024我認為會回到7成
https://i.imgur.com/kuaW2jj.jpg
→ abyssa1: 觀光局有統計資料 台北市2023/12 國際旅館 03/26 15:53
→ abyssa1: 住房率84% 平均單價5962 03/26 15:53
→ abyssa1: 老爺飯店95% 均價5769 03/26 15:54
→ LINPINPARK: 謝謝幫找，我就記得2023Q3-Q4大成長 03/26 15:57
→ LINPINPARK: 那的確可能去年就達到7-8成住房率03/26 15:58
推 shawncarter: 70%住房率原本還覺得高估 原來平均有84%這麼高03/26 16:02
→ abyssa1: 寒居大概不是掛國際觀光飯店 不在表格內03/26 16:02
→ abyssa1: 但可以參考其他競爭對手的統計資料 03/26 16:02
→ abyssa1: 亞都麗緻就差不多住房率 75% 均價5500 03/26 16:02
→ abyssa1: 12月可能真的特別高…全年平均是68% 03/26 16:03
→ LINPINPARK: 很可怕喔，老飯店衝到七成五 03/26 16:03
→ abyssa1: 台北市 2023全年平均 住房率68% 均價5112 03/26 16:04
→ LINPINPARK: 新飯店我聽到的都是8-9成03/26 16:04
→ abyssa1: 老飯店 站前凱撒 台北花園 住房率長期都高 但單價比較差03/26 16:06
推 alonzohorse: 話說L大為何會想在南部搞那個呢？03/26 16:39
因為台灣沒有任何一個臨海的高檔渡假村
戶戶面海每棟都Villa
當然還有很多原因
推 ISNAKEI: 現在高級酒店不是都跟房東合作代管而已嗎？03/26 16:52
兩種
1.輕資產
房東買土地蓋好大樓 出租給房客飯店集團
房客自己出裝潢/營運，付租金給房東
像寒舍租大陸琢豐
2.重資產
房東買土地自己蓋好大樓，在自己花錢招商
國際酒店品牌管理，裝潢營運都房東業主出
像興富發金山凱悅/遠東香格里拉/台北W酒店
這些都自己出錢
推 PTTMAXQQ: 所以台灣真心強啊…我朋友專做台中商辦03/26 16:53
→ PTTMAXQQ: 真的也感覺到市場的熱潮，03/26 16:53
→ PTTMAXQQ: 不管是在房價還是房租上03/26 16:53
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 17:12:39
推 leota: 沒看數據還真的不知道北市住房率如此驚人～ 03/26 17:12
推 ISNAKEI: 原來如此 話說亞果在台南弄的遊艇別墅有搞頭嗎03/26 18:13
推 SiaoBen1996: 實際租金佔比應該更低 他餐飲佔比65% 住宿32%03/26 18:22
→ SiaoBen1996: 上述是2022資料 不過2023住宿成長應該比餐飲高一些03/26 18:22
→ SiaoBen1996: 你的推估住宿是餐飲的四倍 會失真03/26 18:23
→ SiaoBen1996: 雙北2023幾乎都7.8成以上住房率03/26 18:26
→ SiaoBen1996: 訂房平台的業務經理一堆都調去北部了03/26 18:26
→ SiaoBen1996: 以Agoda來說只有全台業績前五百會配專人03/26 18:26
→ SiaoBen1996: 台中高雄比較熱銷的也都八成以上，平均可能六成左右03/26 18:26
→ SiaoBen1996: 像雲林彰化這種鄉鎮城市的住房率就落在四成左右03/26 18:26
→ SiaoBen1996: 主要靠假日撐03/26 18:26
→ abyssa1: 台北有商務剛需 這種平日的客人才穩定03/26 18:44
→ abyssa1: 國旅如果只能吃假日就不好做03/26 18:44
噓 aq2272353712: 壽險業者現在隨便進美債是3-4%，賭博公司債是6%，幹03/26 19:17
→ aq2272353712: 嘛玩要死不活飯店03/26 19:17
問得好，壽險業會有美金部位和台幣部位
美金部位進去美債合理
台幣部位它可能會放台股 債卷 不動產
找一些固定收益的商業不動產
這也是為什麼壽險業買商辦/買商場/買飯店
以上都可以提供台幣部位的固定收益
這也是為什麼
富邦人壽持有寒舍艾麗飯店
新光人壽持有寒舍艾美飯店
國泰人壽持有JR東日本飯店（前六福皇宮
全球人壽有松山Amba
可以理解嗎？ 美債閉眼睛買當然好
但整個壽險業幾兆台幣都100%放美金債卷
這樣不符合避險為原則
會有各種各樣資產組合算出來的避險部位
不會雞蛋放在同個籃子
推 alanbread: 哪一天我看得懂你的文章的時候我大概很有錢了03/26 19:21
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:24:48
→ alanbread: 但我覺得這輩子沒什麼機會XD 03/26 19:22
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:31:13
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:35:01
推 aq2272353712: 那是以前單純只有美金計價債券，而台幣債券又被綠巨03/26 19:38
→ aq2272353712: 人長期壓價，現在台股有台幣計價美債或是公司債ETF03/26 19:38
→ aq2272353712: 這部分不是就解套，以前利率低，走不動產再包裝REIT03/26 19:38
→ aq2272353712: S賣，但現在走不懂產還有這個賺頭嗎03/26 19:38
壽險業的規模是幾兆資金，他的目標不是積極投
入一種單一產品，他必須要平衡他的風險達到
穩定收益。 商業不動產沒有很大的賺頭，但它
提供台幣部位幾千億的其中一個固定收益的來源
此固定收益又不太會有短期的跌價損失（如債卷
偶爾做重新估鑑價又可以提高淨值
何樂不為？
市場近2021-2024升息循環三年壽險業還是有
在買飯店和商辦，舉例
全球人壽買了新竹國賓飯店，五十幾億
中國人壽買七期豐邑商辦，一百多億
其實還有不少，當然相對2015-2020買比較少
你必須放棄散戶的思維，大型壽險業的資產組合
不是通通放一個籃子，賭上一種風險
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:50:40
推 Lenon4561: 1感覺機會比較大03/26 19:41
→ abyssa1: 美債也不是真的那麼無風險 前兩年南山才差點爆炸03/26 19:43
→ abyssa1: 利率衝一波 帳面損失幾兆幾兆的嚇死人03/26 19:43
→ abyssa1: 最後搞到要改會計原則資產重分類03/26 19:44
推 jerrylin: 台北人真厲害 能扛的住這麼高的租金03/26 20:30
推 aq2272353712: 南山那是買低利債券，才產生需藉資產重新股價，時空03/26 20:34
→ aq2272353712: 背景跟現在不太一樣03/26 20:34
推 aq2272353712: 你舉例的全球跟中國人壽，適足率都大幅下滑，可以接03/26 20:37
→ aq2272353712: 受資產多元配置，但這時間入手飯店是好選擇的話，那03/26 20:37
→ aq2272353712: 欣陸幹嘛賣呢？03/26 20:37
嗯... 你真的有看內文嗎
我覺得內文已經有推測了欣陸會賣三個原因
另外提一個
欣陸本身就不是飯店開發業務，他有蓋飯店宅
才會有湊巧當飯店房東
1.台北琢豐寒居酒店住宅案
2.台北鐫萃凱悅酒店案
3.高雄和陸寓邸日航酒店案
上面三個住宅都賣得很好，共同開發下
本身當酒店的房東不會是欣陸的本業。
未來其他兩個飯店租金好也是會想賣的
我也有提到壽險業買不動產機會正在減少
因為金管會的最低收益率限制。
再來，照你邏輯，資本適足率高的壽險業不需要
買商用不動產（飯店/辦公/商場）？
我想並不是，不然富邦/國泰/南山/台灣人壽這些資本適足率高壽險業不會到處買辦公大
樓和商場
我同意近三年來壽險業因為利率走升買的慢
但我不認為資本適足率高低是影響壽險業買不動產的因子
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.233.210 臺灣), 03/26/2024 21:06:50
→ abyssa1: 欣陸的資金成本和投資選項和壽險業不一樣啊 不難理解吧03/26 20:58
→ abyssa1: 欣陸拿了現金可以買地推案銷售 壽險公司不行啊03/26 20:59
→ abyssa1: 好不好要看你手上的牌跟選項 適合A不一定適合B03/26 21:00
我剛還查了一下資本適足率RBC
全球人壽2023年下半RBC 277.82%
中國（凱基）人壽2023年下半RBC 299%
雖然較前年下滑，但根本健康寶寶
我還以為是要爆掉了
根本上是前段班
更不用說台灣人壽RBC 289%
也是2022年都還有在買不動產
https://i.imgur.com/DEIl94k.jpg
推 tswen: 欣陸一直在法說會上有說飯店 03/26 22:04
→ tswen: 不是主業 會找適當時機出脫 03/26 22:04
推 ericlai0406t: 欣陸昨天一根跳空大紅K，聰明錢會說話，感謝分析詳 03/27 03:50
→ ericlai0406t: 盡！ 03/27 03:50
推 elmo17: 推 03/27 15:36
推 encoreg57985: 推專業 03/27 20:56