[請益] 購入房產付款計算請益

[ianfang (I'm ianfang)]

首次評估家用跟付款買房收支 有決定的時間壓力
怕自己計算後有盲點上來請益
若不妥發現盲點 之後也能正確評估 感謝協助

家庭成員
夫 39歲
妻 32歲
育有一女 1歲5個月
目前家庭年收約230萬
在外租屋 房租23000加車位4000 約27000/月

條件
夫 39歲
年薪 175萬 獎金不含

活存     128萬
股市市值 82萬(今日市值)
動產約   128+82 = 210萬左右

繼承不動產 前手105年以前購買
無貸款 無車位 27年 1000萬(去年6月對面戶同格局賣1200萬-120車位)
不確定估值是否正確

妻 32歲
年薪 58萬

活存             8萬5
股市市值         1萬5
名下有車貸約剩餘 53萬 (岳父母在繳) 正常還款
動產約 10萬

家用固定存款約 33萬備用金

評估購入房產
新北 總價1950萬 近捷運附近凹地價
訂簽10%-196萬 工程0% 用印5%-98萬(113/Q4) 交屋保留5%-98萬(114/Q1)
貸8成1566萬 暫收款20萬

預估先
夫 不動產原屋融資 400萬 綁約1年 寬限3年 30年期 樓地板2.2% 計算月付
訂簽 夫動用存款加賣股票支出 196萬
用印交屋保留款用 融資入股市後時間到賣掉變現付款 400萬-200萬(98+98)
剩下保留給裝潢搬家等等
融資問題請益過多間銀行

新成屋貸款8成 1566萬用 寬限3年 (30-40)年期 2.1% 計算月付
原屋預計1-2年後(會找融資綁約短的) 有賣掉打算
評估捷運通車後大概整個地區會硬要漲

評估
新成屋貸30年
寬限3年內35000 寬限後80000 (含原屋融資&新成屋貸月付)

新成屋貸40年
寬限3年內35000 寬限後67000 (含原屋融資&新成屋貸月付)

生活主要開支靠妻子收入 夫若有剩也會投入

討教幾個問題
1. 夫既有400萬原屋融資下 39歲 對保時新成屋貸款是否有機會40年或30年up
2. 若不行 夫既有400萬融資下 32歲妻掛新成屋貸款(夫當保人) 是否有機會40年
3. 我貸款月付抓太緊繃了? 還是太腦熱

需要點評估的意見 先感謝幫忙解惑

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.120.2.23 (臺灣)
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推 chanel1259: 看成妻58歲，想說下面可以省略了
推 CIIIO: 夫名下有房就不能40年
→ CIIIO: 然後夫妻倆有房就沒有新青安
→ CIIIO: 你老婆有機會背到40年 但你要當保人
推 jkduke: 可先用原屋融資一筆出來 再拋售賣原屋 新屋要1-2年後才好
→ jkduke: 趁新屋還不需要辦理貸款時 把原屋賣了 這樣夫名下無房
→ jkduke: 夫新屋貸款 即可用新青安(目前新青安到2026)
→ jkduke: 家庭年收230萬 扛2000萬房貸是可以 且原屋賣出後 還有資金
→ jkduke: 手頭會寬裕些
→ jkduke: 甚至原屋賣出後可用重購抵稅 因為夫是小換大 但原屋要有居
→ jkduke: 住事實 夫目前是租房子  具體實施可能需要操作一下
推 piliwu: 這是頭期是要貸週轉金去支付的意思嗎？
推 Mithra: 原屋為什麼要有居住事實？
→ Mithra: 喔喔 是說要用重構退稅要有居住事實
推 wseedw: 貸款1600萬/40年，寬限期後月付81000，你還要加上原屋增貸
→ wseedw: ，總額不只你算的那樣？
→ wseedw: 啊我看錯了抱歉
推 morrishh: 原屋融資小心被抓到 負擔本身也太重 你再多想想
→ jojoson: 建議先弄清楚原屋出售獲利的稅率，注意重購退稅條件和期
→ jojoson: 限，原屋賣掉就會輕鬆很多
推 jkduke: 原屋沒負債的話 就掛4 融資
推 miauah: 去爬一下前陣子討論很熱烈的「預售屋二房交屋」系列文
→ ray8672: 我也看成老婆58歲XDDD