Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？

[menace (menace)]

只用現在的觀點當然難以理解
就像重劃區第一個案子也會被笑
野狗比人多
每次蓋捷運都會有白痴笑沒人搭
事實就是發展10-20年後滿滿人潮
高雄捷運也被笑了15年
到現在常常沒位置坐

投資看的是未來
就拿最保守的通膨2%當假設就行
假設每年租金和房價只有跟隨通膨2%成長
1.02^40=2.2xx

也就是說 就算只跟隨溫和通膨
40年後房價租金至少都是現在的2.2倍以上
租金可能成長緩慢
但房價不太可能只有這個漲幅
但我們就拿這個漲幅來看好了

用你舉例的1500萬的房子 租金2.5萬來看
40年後「至少」是3300萬 租金5.5萬
投資一直要看的都是未來

你的子孫到時可能會問你
當年房子那麼便宜怎麼不買多間一點？

※ 引述《tigotigo5566》之銘言
: https://www.youtube.com/watch?v=UPvgZCabBiY&t=278s
: 最近Youtube有跳出一個叫做張邁可的，有說到自以為買房租給別人讓租客幫自己繳租金，

: 結果其實投報率超差。他舉一個例子，
: 他一個朋友要買一間1500萬元的房，房仲說租金行情大概2萬5，買來租給房客可以讓房客

: 幫他繳房貸，30年後就有一間房了。房仲說1500萬元的房子，自
: 備兩成大概要先拿300萬出來當頭期款，貸款1200萬，分30年，利率年息2.06%，每
: 月要還貸款45000元。扣除租金25000元，等於每月只要還款20000元可以當成存錢，以
: 後房子就是自己的。
: 然後他就自己算了一下，1500萬的房子，要拿頭期款300萬，稅金和裝潢省一點抓50萬，
: 所以買1500萬的房子，貸款1200萬，自備款300萬加50萬的稅金裝潢，要拿350萬元出來。

: 另外貸款1200萬30年要還4097387元，總利息除以30年，再除以12個月，平均每個月繳給銀

: 行的利息要11381元。
: 租金收入的部分，租金1個月25000元，一年30萬。
: 但你真的每年都能收到30萬嗎？不太可能。除了房客到期不租後沒有馬上租出去的空窗以

: 外，
: 把每年閒置的時間平均抓一個月就好，也就是每年房子平均會空窗一個月沒有租金收入，

: 然後還要算一整年的房屋修繕費用例如漏水、冷氣壞掉、馬桶塞住，
: 然後還有房屋稅和地價稅要繳，這些抓一個月的租金好了，
: 所以一年理想租金收入扣除閒置的一個月沒租金收入，再扣一個月的稅金及修繕，
: 只剩下10個月的租金收入，
: 所以一年的總租金收入是25萬。
: 一年租金收入除以12個月，1個月的平均租金收入剩下20833元。
: 扣除繳給銀行的利息11381元，
: 只剩下9452元來還貸款本金。
: 一個月9452元的正向收入，一年就是113424元的收入，投資350萬，一年只能賺113424元，

: 投報率相當於3.24%。
: 你以為3.24%太少嗎？3.24%還是高估的，根據全球數據庫2023市中心租金收益率資料指出
，
: 台北市的投報率實際上只有1.1%，台中1.9%，高雄2%，新竹2.1%。
: 2023年全球市中心租金收益率最低的15個城市裡面，台灣就上榜了四個，
: 另外更慘的是，如果遇到惡意拖欠房租的房客，真的沒皮條。
: 未經同意打開門叫做無故侵入他人住宅，停水停電叫做強制罪，每天上門按門鈴還會被拿

: 著租
: 著租
: 約去檢舉房東逃稅。有些房東亂格格間有違建的直接給他檢舉到死。
: 看起來當房東還不如去買ETF。
: 這部片戳破了房仲讓房客幫忙繳房租的世紀大騙局了吧。
: 不知道大家有何看法？
: 嘻嘻
: --
: 拎北  鐵劍五五六六，乃天命之所歸，特從天降，拯救凡人。
: 拎北以元始天尊之尊，下凡普渡眾生。凡我信眾，務須三步一跪，九步一拜，
: 向拎北宣誓效忠。欽此，快叩謝拎北！
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→ piggywu: 沒錯!
推 CaLawrence: 通膨是房價成長的結果 不是房價成長的原因
→ CaLawrence: 你反過來看會覺得房價至少會保底成長 其實並不會
推 hahaha81: 有一定資產的人 配置的房產穩穩跟著通膨慢慢上去就滿足
→ hahaha81: 了
推 hahaha81: 結果保守的操作反而賺爛 難怪被眼紅
推 louk: 其實可以考慮美債5%
推 kusomanfcu: 市區會，山上還有海邊不會
推 happy410489: 你是不是剛看完裝修小五郎
→ cygnuses: 有人反果為因耶，通澎才是因，房價才是果吧
推 XMASRICCCH: 正常健康的情況下通膨房價就漲，不要拿其他極端情況
→ XMASRICCCH: 來說通膨不是原因
推 ceca: 奇怪,不是剛因為通膨造成營造成本上升而暴漲一波?
→ ceca: 不是才剛發生沒兩年?
推 CaLawrence: 你講的通膨如果是指cpi 那他已經是物價上漲之後的結
→ CaLawrence: 果了 豬肉並不是因為cpi上漲而上漲 是因為豬肉上漲造
→ CaLawrence: 成cpi上升 如果你講的是別的東西那跟我要講的無關
推 XMASRICCCH: 樓上你無敵了，你這種說法跟代銷仔預售賣掉之前都不
→ XMASRICCCH: 算賺有的一拼
推 CaLawrence: 我不懂這個類比
推 XMASRICCCH: 通膨是慢慢發生等你發現有時候都已經晚了。cpi 是政
→ XMASRICCCH: 府公布的數據，那是不是不公布cpi就不通膨了？
推 CaLawrence: 房價並非跟隨著通膨上漲 房價就是通膨本身 我的意思
→ CaLawrence: 是這個 如果把這個當作投資理由我覺得意義很小
→ CaLawrence: 而且如果跟著通膨走 那你的購買力也沒改變
→ CaLawrence: 我知道又要講槓桿 那你要做的是槓桿 不一定要買房產
→ CaLawrence: 股市的成長也是跟著通膨走 但我想大部分人不會把通膨
→ CaLawrence: 當成投資股市的理由
推 CaLawrence: 當然你可以說cpi不計入房價所以我的前提是錯的
→ ChikanDesu: 重點是房產的槓桿非常安全 沒有任何其他槓桿跟房產一
→ ChikanDesu: 樣的
→ ChikanDesu: 如果有我也想知道
→ ChikanDesu: 你不可能類比房地產槓桿跟股票槓桿吧
→ ChikanDesu: 玩正二就已經抖抖的了 玩三倍更是可怕
推 CaLawrence: 這倒是真的 相對安全的槓桿
推 zzz50126: 真正吃到貨幣貶值的應該是空間價值 在周邊價值沒變化時(
→ zzz50126: 如商圈轉移) 空間價值就是跟著通膨走 代表有人會用通膨
→ zzz50126: 的租金跟你租那個空間 但房屋價值就會有折舊之類的折損
→ zzz50126: 租金大多數能超越折損 那就是利潤 如果租金小於折損 那
→ zzz50126: 就是泡沫(如中國前幾年)
→ zzz50126: 增值件就是賺前面說的週邊價值變化 出租件就是賺後面說
→ zzz50126: 的利潤 其實都是有其風險 只是台灣目前沒看到泡沫
推 kusomanfcu: 房產就是讓你不會發大財，但是資產穩定
推 CaLawrence: 關於上面有人提股權槓桿那我順便提一下 主流的equity
→ CaLawrence:  pe fund槓桿中lbo策略大概是10倍槓桿 所以並不是股
→ CaLawrence: 權投資開槓桿就一定很危險 但這離一般人太遠 參考看
→ CaLawrence: 看
→ IBIZA: CL 你這個總經死當吧
→ IBIZA: 通膨的原因這麼多 房價帶動通膨 或是通膨帶動房價 都有可能
→ IBIZA: 怎麼可以斷然否定房價隨通膨上升?
→ IBIZA: 房價之於通膨之間 可能是因 可能是果 更可能互相拉動
→ CaLawrence: 我同意可能是互為因果
→ CaLawrence: 工人薪資隨著貨幣價值減損而增加 帶動房地產上漲
→ CaLawrence: 這樣算房價隨著通膨上漲沒錯
推 CaLawrence: 但這是某一個特定的狀況 就像你說的 通膨的組成非常
→ CaLawrence: 多元 房價並沒有一定要隨著通膨上漲的保證
→ CaLawrence: 由貨幣減損推動的通膨必然會導致所有商品上漲 但供應
→ CaLawrence: 面帶來的通膨就不一定了 雞蛋上漲導致通膨跟房地產關
→ CaLawrence: 連很小
推 CaLawrence: 譬如說前幾年氣候異常造成糧食價格大漲 跟房地產的價
→ CaLawrence: 格是否有很直接強烈的因果關係？
推 CaLawrence: 服飾價格 香煙價格？ 跟房地產的連動性我想不高吧
→ kusomanfcu: 基本工資 是全台CPI 的起點 看看近年漲多少
→ kusomanfcu: 通膨預期 資源有限 投資預期 貨幣貶值
→ kusomanfcu: 16字給你
→ kusomanfcu: 複習一下我給的福音 哈哈
→ kusomanfcu: http://i.imgur.com/beGLfgw.jpg
→ kusomanfcu: http://i.imgur.com/awp6cVL.jpg
→ kusomanfcu: 升息循環前做好的
→ kusomanfcu: https://imgur.com/GhZ44xm
→ kusomanfcu: 讚歎吧 敬仰吧
→ kusomanfcu: 預期帶動一切，全部的源頭都是股票金融市場炒作
→ kusomanfcu: 和房地產沒關係
→ kusomanfcu: 房地產只是在哪裡而已然後發揮他該有的功能
→ kusomanfcu: 股神仔炒作的怎不找他們算帳？
→ kusomanfcu: 資產定價變動的源頭是金融市場
→ kusomanfcu: 別搞不清楚狀況了，房地產永遠是果而已
→ kusomanfcu: 要變成因要和大陸那樣蓋的爆炸多才行
→ kusomanfcu: 還有日本當年印鈔大建設
→ kusomanfcu: 去讀細節歷史 那時代的舊新聞 別只看懶人包
→ kusomanfcu: 次貸是金融放貸出問題的因
→ kusomanfcu: 和房地產價格關係也沒那麼強烈
推 chen831030: 確實
推 foda: CL你浪費時間在想這些，結果你對又如何，別人對又如何，根
→ foda: 本沒意義
推 wakuwaku: 最後一句是最近小草最愛講的
噓 PTTDURANT: CL總經大師喔
推 kevinjl: 現在會瘋ETF，就是大眾怕錢貶值，以前不會選股票，現在
→ kevinjl: 讓專家選