[請益] 第二間房購買請益

[lifebobi (不正常人類研究所所長)]

大家好

    小弟疫情時購入票房毒藥，大坪數公寓五樓，看隔壁棟五樓(坪數略大，格局更好)掛
賣2年開價1500->1450(正四房加坡平車位)，還是乏人問津。所以也沒打算出售自己的票房
毒藥。由於112飆漲嚴重，想先預備個近醫院(基隆)長庚的電梯車位，所以來請教一下大家
，貸款相關問題。

    小弟太太是正式老師， 扣除公、健保退撫，月收4.6W，不過由於今年2月才復職。所
以今年收入是11*4.6=50.6，小弟今年總收(含去年的年終)90萬，等於113年全年收入是140
萬。114年可預期太太會有年終+考績獎金，預期收入可以在150-160萬之間。之後應該就是
穩定這個數字。

    家庭支出部分，看我自己的帳本，112年大概是82萬多(含第一房房貸)。兩個小孩目前
是中班和1歲多，就學上都沒什麼花費。從寬列計預估113年支出應該是90萬。目前太太和
我手中股票、儲蓄險等可轉換成現金部分總額是270萬。(我的部分是150萬，出掉後手上大
概只有2-3萬的零頭。太太是100萬，出光後只剩未滿七年的儲蓄險，以及小孩名義存款20
萬)

     由於921是建築技術重要分水嶺。所以我們的目標設定是希望921之後的大樓，但是受
害QE，就是基隆這個地方，房價也是通膨的厲害，擔心等將來需要時，票房毒藥沒法支撐
換房。因此訂定目標價1400萬，如果成功購入的話，掛太太名字(名下無房屋)傾向第2屋暫
時出租，等小孩年紀再大一點或是同住父母再老一點搬去電梯。所以想請問:

1.預估總價1400萬(範圍定在城上城三房、美麗上城和橘郡)，等於頭期加2%傭金加契稅等
，大概現金要318萬左右，我們的缺口大概是38萬，這個部分可能用信貸擋傭金或是把未屆
期儲蓄險解約或借款出來等。但是以太太的身分和年紀(32)不知道能否35或40年8成?

2.以2.06%+35年估算，每月是37,447元。這樣負擔是否會太高?還是老實點，去找2X年老大
樓(橘郡)，把預算降到1200萬以下。但是因為考量CECA的觀點，確實新屋供給有限。將來
老大樓更老，好像也難增值。

3.參看實價登錄租金(橘郡)，範圍介於1.3萬-1.95萬元，中位數大概1.5萬，就算租出去粗報
酬率也不到房貸利率，又好像沒有急迫必要?而且首購名義租出去也怕被抓來祭旗。

4.如果小弟在這時先將第一房房貸餘額(700萬出頭，30年無寬限，快繳到4年了)拿去轉貸
成35年期，這樣是否會影響太太貸款第二房呢?

   一些不成熟想法，請房版大大們指教。不想賣掉第一房換第二房，是接受ceca、S26等
前輩說法，希望形成資產累積將來可以給女兒當私房錢。



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推 happytravell: 你這轉貸會被銀行查吧
→ lifebobi: 不是轉貸買，而是轉貸年限較長銀行，減少第一房的月付
→ lifebobi: 。
推 Windtears: 這樣一家4口花費在60萬不到？這應該不會一直在這狀態
推 tc1988: 首先 你首購跟有沒有出租完全沒關係，首購銀行端搞定之後
→ tc1988: 你要怎樣搞他不會理你
→ tc1988: 建議可考慮預售，先鎖房價，這段時間慢慢存錢，買小坪數
→ tc1988: 低總價進可攻退可守，一來你不怕房價一直上去，二來之後
→ tc1988: 出租報酬率也還行