Re: [請益] 第三間的買法

[MrEric (Hey)]

※ 引述《abcddd (dfsdfsdf)》之銘言：

我之前的做法可以參考看看

1. 汰弱留強 讓手上資產快速輪動輪漲

2. 間數現金不夠需要考慮短中長期都做

3. 本業努力提高收入 提高槓桿

4. 找到對的銀行可以認列租金收入 提高槓桿

總而言之 現在真的不容易做

但做起來等級會不一樣


以前跟ceca學的做法是買立於不敗之地的房子

沒有限制貸款的時候就專心價值投資

現在的作法是讓手上的牌盡可能是漲得最快的

因為限制貸款 所以不能讓手上的牌慢慢漲

時間價值很差 再來限制貸款我看來是關門機制

有沒有在電影看過那種太空艙門要關起來

大家拼命要衝出去那個畫面。 過了那個坎

操作上會有很多彈性 過不去只能慢慢累積


我去年前年賣掉三間 1間28年三房 賣1120

對應三年多前買的一間四房7年屋

從1300漲到2200 老房才漲100多萬

一間15年兩房 賣800

補心之所向850最大兩房

現在同類型成交1200

1x年如果放到現在差不多950

以上兩間都持有五年以上 還用了重購退稅

第三間22年持有三年 賣850左右

（現在大約頂多950）

把錢拿去買第二間心之所向 從800漲到1100

有看到差異了吧 長的快慢差很多的

買賣的時間不一定要完全同時間 可以錯開

但要有計畫


現在問題來了 送分題心之所向沒了

你的方法1、2税重 手上間數不多

方法2不是不行但可能不是最佳解

方法3太慢 但也可能是你目前狀況的最佳解 （考量工作收入 現金…)

或是方法4 去看一間預售

兩房有機會拼到1100-1300的

這一間是要跟你的第一間做汰弱留強

等到第一間滿五年 再來思考是否賣掉

方法5 手上現金趕快去衝一些短期累積現金

或是方法6 先把第一間還掉 用掛4借出來

買預售或是同步做短期






: 各位大大好
: 先簡單講一下目前遇到的情形
: 地點: 台中
: 住老家，單身。先不用討論找老婆在買兩間的做法。
: 年收約80萬 類公務員每年穩定加個1萬多
: 現金存款50萬
: 股票130萬
: 第一間買550萬 貸75成 年限30年 升息後利率2.225
: 持有3年 租金實收17000 屋齡2x 五期 捷運走路5分鐘
: 第二間買636萬 貸8成  年限30年 升息後利率2.475
: 持有2年 租金實收17200 屋齡1x sogo附近
: 方法1
: 兩間都賣掉 保守估計拿回現金約540萬(交易成本很重)
: 買一間1500萬左右的 擴大槓桿可以拿新青安40年利率又比較低
: 方法2
: 賣掉一間 拿回現金約270。另一間賣給媽媽 持續收租
: 買一間1200萬左右的 拿新青安40年
: 方法3
: 都不賣，努力存到500萬左右 全現金買第三間，再轉4
: 希望各位大大提供建議 ，感謝

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※ 編輯: MrEric (125.227.235.253 臺灣), 04/06/2024 01:17:15
※ 編輯: MrEric (125.227.235.253 臺灣), 04/06/2024 01:18:44
推 CIIIO: 要做到第三間貸八成吃下來+前兩間增貸
→ CIIIO: 真的是卡總資產+本業收入了
→ PTTMAXQQ: 送分題還有愛悅啊咳咳….
→ PTTMAXQQ: 別忘了看發哥七期的新成屋單價也很驚人
→ PTTMAXQQ: 沒道理愛悅停在4X萬
→ PTTMAXQQ: 啊講太快…算了 當我沒說…
→ drimp: 愛悅其實地點真的偏鳥 以現在市況價值不只4出頭但頂多5  不
→ drimp: 像被七期到7
→ drimp: 西側七期成屋價格也跟北七期落差很大 而且市政愛悅的戶數注
→ drimp: 定自住客會怕會少 但租金投報估計會很不錯
推 hahaha81: 推 時間效益很重要