Re: [閒聊] 為什麼淡水沒辦法像林口那樣華麗轉身？

[DarkAlex (毎日感謝の正拳突き1万回)]

林口最大的優勢是地理位置處於南北要衝

就像三國時代的荊州，北接魏、東接吳、西接蜀、處水陸要衝之地


林口走國道一號往南快速串聯機場、大桃園地區以至大新竹

往北則是直通 新莊、三重、台北、基隆 等大都會


在國道通暢無阻的前提下，無論往首都進發、或是往機場國門走，都是半小時以內的事。


林口交通爛並非先天不良，反而是因為先天太良，加上近年又有大量工作機會進駐

導致移入人口過多，本來國道很寬敞的多線道於是才變得不夠用

2009 年以前林口是不塞車的，路大條又好開，到哪裡開車都很快

慢慢有人發現林口便宜、開車又方便，到了 2012這一年慢慢有車潮，一路惡化迄今

這就像有一家小吃店，食材好、出菜快、還便宜，一開始沒人知道你爽吃

慢慢口碑傳出去，你就要排隊、就要等

廚師出菜一樣快，但人潮只要多，廚師炒再快你都要等很久覺得慢

所以是因為人多導致交通惡化，而不是交通設計不良導致塞車

這層因果關係一定要弄清楚，股匯房資深投資人會翻船的原因往往是因為分析倒果為因了


人口移入導致交通惡化，政府很難解決

而且人口大量移入代表選票，政府更不可能去檢討這些大量人口

所以只能從優化國道一號和交流道做起


而現在進行式

則是政府現在正大撒幣優化林口龜山、新莊五股 交流道，企圖讓汽車分流行進更加順暢

甚至林口後段還通過了林口八里高架道路大撒幣計畫，

日後完工 工一園區和後段居民就不需要走國道，而有更多替代道路可以選擇

更進一步分流林口對國道一號的負擔


從這個角度來看淡水，對外只有非常窄小的聯外道路

如果林口使用的國道一號是大動脈、淡水的連外道路大概就只是微血管

政府也有看到這個問題，才想裝入淡北道路這條人工血管

但微血管接上人工血管改善幅度能有多少，能否達靜脈水準，個人還是打一個問號 ?



從交通聯外放眼鄰接區域，

淡水往上外接區域是三芝石門，往下則是接禁止開發的關渡平原

還記得前面提到林口往南接機場、桃園、新竹；往北則接新莊、三重、台北、基隆

相較於林口，這個面向才是淡水最大的硬傷



而這項地理硬傷也造成了企業長期以來移入意願不如林口來得高

所以有人說 林口有大量工作機會，淡水相對較為缺乏，其實這是結果

造成這個結果的原因則在於淡水外接三芝、石門、關渡平原

而林口外接桃園、新莊、三重、台北、基隆

再深入來看

林口透過國道外接台北到 中正/中山/松山/大安/信義/內湖/南港 都有快速道路深入其中

反觀淡水，透過聯外道路外接較有價值區域先是竹圍、再是關渡、然後北投、士林

兩地連結台北各區域的精華度也有所落差，輻射台北市各區域也是林口較廣、更發散



鑑古知今

荊州有三大重鎮：襄陽、江陵、江夏

從產業面來看，可把林口看成一個由 A7、A8、A9 組成的大區域，

其中剛好 A7、A8、A9 三者都有各自對應的產業


首先 A8 有台灣規模最大的醫學中心林口長庚，

3700床、26個專科、109個次專及24個特色型整合醫療團隊

台灣即將步入老齡化時代

投資要考慮未來

日後要轉手的 TA，肯定要想到這群有錢且人口基數不小的族群

是故如果要買一間養老房來投資或是自用

那 天母榮總、博愛特區台大 及 A8長庚 三區域都是可以先買起來放的選擇

其中目前又以 大林口區域基期最低、容易入手


A9 有 三井、東森/晶華(未實現將實現)、喜來登、威秀、民視、國家檔案館、工一等..

從工業、商業、服務業、各大銀行、甚至媒體業 完整產業鏈都有

可以看成一個小台北

雖然目前放大來看，林口產業的精緻度不如台北，

但至少具體而微、初具規模，能夠做到自給自足

且別忘了重劃區有後發優勢，A9 大量綠化、遍地公園、美麗街廓、大條人行道即為例證

如能搭上 AI浪潮，政府有預算繼續撒幣下去，前景還是很有想像空間


最後就是機捷車程離台北最近的 A7

這邊同樣有華亞、廣達等就業機會，政府也塞了郵政園區讓 A7 補完性更強

早期 A7空地多、一片荒涼，野狗比人多，但

如果有 A7A8A9 大林口一體化 觀念

201X年看到 A7 一坪賣 2字頭必定是見獵心喜，加上 A7 都開小坪數、總價低

當然是能買多少紅單就買多少來換約、每天早上起床準備換約賺錢 都是笑醒


而那些唱衰A7的人   都是幫助你跟建商談價格  把進貨成本壓低的貴人

所以不需要太過仇恨唱衰仔  要心存感激  獲利了結的時候你就會懂  這才是成熟的大人

只是政府出台45%重稅+換約刑法伺候之後，A7 價格一路高歌猛進，也已經不便宜了 唉



如果理解了

荊州 = 襄陽 + 江陵 + 江夏 = 林口 = A7 + A8 + A9 = 交通要衝之地

我們應該反問

對照淡水的等式是甚麼 ?

這也是我在思考的部分、目前我還想不出來



至於天氣部分，個人認為是假議題

如果你住過12月的紐約，北極寒流暴雪帶來的酷寒，絕對不是可以開玩笑

紐約寒流風暴襲來，如不開暖會有生命危險，根本不是淡水可以比


又如果你住過10月以後的都柏林，三點多太陽下山，大風大雪沒陽光，住到你會憂鬱

但紐約和都柏林這樣糟糕的天氣，兩者房價都屌打台北不知道幾條街

故天氣是假議題，

交通、產業 還有一個國家的經濟是否蒸蒸日上，才是影響房價的關鍵因素

希望這樣的比較，有讓你對 林口、淡水 兩地的差別能有一點理解

※ 引述《a5292710 (ㄎㄎ)》之銘言：
: 當初規劃同樣重點是為了替台北解壓。
: 林口已華麗轉身，甚至準備挑戰成為未來的新北一哥。
: 那人口大量移入、仍有許多空地炒作，淡水新市鎮到底差在哪？為什麼無法像林口那樣華
: 麗轉身？
: 已知交通問題：
: 近期跑了兩趟淡海看看近況，今天傍晚從宏盛基地短短15公里路程花了75分鐘上64準備接
: 國一，然後只花30分鐘回到青埔吃晚餐。
: 交通問題真的還是蠻嚴重的。
: 未來淡江大橋疏散往八里、林口人流，淡北道路疏散往北市人流，這樣交通有解了吧！？
:
: 另外公車站牌及動線我認為還是比桃竹進步一百倍，桃竹這方面搞的跟鄉下沒兩樣。
: 另外淡水還有什麼其他重大利多嗎？

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推 ilovejesus: 推認真
→ mrschiu: 林口的交通以前很爛後來各種交通工具的路線都打通之後...
→ mrschiu: 才讓人覺得處在交通方便的地方...
假設房子買在三井OUTLET 旁、文化三路上

實測走路到機場捷運林口A9站大約7分鐘，
搭到A8轉直達車到A1快又方便、憑 T Pass 免費穿台鐵轉紅線慢慢走實測約5分鐘

搭 936、937、966 可直達圓山站轉紅線、班次極為密集
搭 967 可直達 小巨蛋、市政府、台北101
搭 966 可直達 台北車站
搭 920 可直達 板橋車站

雖然林口最方便的還是國道一號，但大眾交通工具也有相當競爭力
林口公車走國道不用站樁、法規保證有位子坐，是一般人看不到的隱性優勢
→ mrschiu: 三井交通車開往桃園高鐵站以前從林口搭公車去高鐵站的時
→ mrschiu: 時間單程超過2小時如果是上下班時間從高鐵站搭到桃園市或
→ mrschiu: 中壢市再轉車回林口可能要三個小時以上...
→ mrschiu: 再更早以前從林口到處轉車到新莊五股也是好幾個鐘頭...
→ mrschiu: 那些辛苦的時光都成為過去真好感謝所有的人...
→ mrschiu: 以前林口就只能點對點到台北或桃園的某幾個地方..
→ mrschiu: 其他地方就很不方便...
從不方便的鄉下，建設成南來北往的交通要衝
加上就業多、街廓美，就是林口大漲的原因

個人信仰數據，質疑主觀感受
人會跟著錢跑，林口家戶平均所得新北第一，從側面上也印證了這一點
→ mrschiu: 我覺得桃園的八德平鎮還比較像以前的林口...
→ mrschiu: 淡水的公共交通這一塊的確要再加油...如果要吸引台北人..
淡水的幹道是微血管，不像林口有國一這條大動脈，直接貫穿桃園新竹新莊三重台北基隆
桃園新竹新莊三重台北基隆，本身就是熱區域

淡水若要到桃園新竹新莊三重台北基隆，要先經過好幾個冷區域，才能接幹道
這就是為什麼我說淡水幹道是微血管，而林口主幹道是大動脈的原因了

大動脈與微血管，這是先天地理位置所決定，非戰之罪
→ mrschiu: 或是通勤的人光是自己開車方便是不夠...
→ mitic1029: 一句話交通不方便就解決啦
→ mrschiu: 我記得20多年前從台北車站搭捷運去淡水要45分鐘現在只要
→ mrschiu: 35分鐘現在的捷運比以前快了...
→ mrschiu: 但是其他的交通工具路線沒有做起來...
→ mrschiu: 林口以前有很長的時間都是靠長庚交通車通勤台北市桃園市
→ mrschiu: 但是真的交通感覺比較方便是在捷運通車和各種公車通車後
→ mrschiu: 單靠一兩線的路線滿足不了雙北的居民...
→ mrschiu: 像現在很多新市鎮都有跳蛙公車到台北板橋土城重要車站和
→ mrschiu: 工業區...淡水也有這種車...相關的路線也是能設計優化..
推 pc011630: 淡水是渡假勝地好嗎？我買來退休的
我的退休宅是買在東京千代田區皇居附近ㄟ
本來沒期待他漲、結果莫名其妙也漲了....
推 frankyyyy: A7普通車到A1爲24分鐘
→ frankyyyy: A8->A1=直達車僅23min、快A7一分鐘
→ frankyyyy: A9到A8轉直達至A1也僅28分鐘
→ frankyyyy: A8跟A9能快速上國道更方便
→ frankyyyy: A8機能成熟有直達車、A9街廓最美發展中有夢
推 childeviler2: A8也是緊鄰華亞園區，不是A7獨有
推 goodjob123: 把台積電設在這裡，所有問題都可以解決
→ goodjob123: 老共也不敢打淡水
→ zzahoward: 退休找間醫院近的好嗎?
推 a5292710: 推專業
推 a5292710: 其實簡單說就是國一貫穿連結南北向+位處市心與機場中樞
→ a5292710: ，造就後面投資跟人口移入
→ a5292710: 而淡水完全沒有這種條件
推 CaLawrence: 哇靠 那台北就是洛陽了嗎
那誰是董卓 ? XD
推 kairi5217: 這篇厲害了 也是 沒當初那些唱衰的 我可能沒赚那麼多
推 FlyinDance56: 這篇真精彩
噓 DwyaneWade: 林口最大弱勢就是交通，結果妳說交通是優勢..確實跟淡
→ DwyaneWade: 水比是優勢
原PO 是問淡水為什麼不能像林口一樣華麗轉身，所以我單純比較這兩個區域lah
推 bms: 林口交通很方便啊 自己本身兩個交流道 東西向 右邊五股接64
→ bms: 65南北向 左邊往機場 又有捷運
推 tuchenken: 真的感恩唱衰仔，而且心理自卑的人也是要有出口發洩
推 pharPSYde: 你這篇講到郵政園區 小心等一下有人跳出來說買A7的才
→ pharPSYde: 不會看那種東西
推 frogdoes: 都會提林口八里高架卻故意忽略淡江大橋，不覺得矛盾嗎
→ frogdoes: ？反正你也說了，要感謝唱衰的人才能有賺頭，過個三年
→ frogdoes: 五年就知道了
淡水沒有不好，單純回原PO 比較林口淡水兩地的優劣勢，我也很喜歡淡水啊
推 iwei0930: 跟小草相反 任何現象都被反向 朝正能量解釋
推 fransiceyho: 林口在還沒發展起來以前大家就知道它地理位置好 所以
→ fransiceyho: 才早早這麼多產業進駐 新大樓多了大家更發現居住環
→ fransiceyho: 境屌打老市區
推 nonstop180: A7仔才會整天在那算幾分鐘XD
推 pharPSYde: A7仔會說你只是沒上到車在眼紅 然後完全忽略A1走到板
→ pharPSYde: 南線淡水線要快10分鐘
推 blargelp: 2024了竟然還有人不會走秘道 走到紅線要10分鐘
走台鐵穿堂層慢慢走5~6分鐘  我有實測過
→ blargelp: A7是襄陽沒錯，後續直接被來自洛陽的勢力吞了
推 childeviler2: 買A7好慘，2020被笑墓地空污一坪20，2024被笑到北
→ childeviler2: 車換線要走10分鐘一坪4x，越笑越高
→ jessicaabc98: 連三國都出來囉
推 frogdoes: 結果還是毫不意外歪樓到A7 XDDD
推 tuchenken: 不好意思我都走4分鐘到北門搭到公館爽吃夜市，總共花30
→ tuchenken: 分
→ tuchenken: 然後叫和平主義者愛引戰XD
推 pharPSYde: 果真跳出一堆整天算幾分鐘的A7仔…
推 pharPSYde: 這裡真的是蠻有趣 常常就看那幾個ID此起彼落吹XD
→ tuchenken: 就如此起彼落酸一般？
推 pharPSYde: 去個夜市要花到30分鐘然後覺得爽…天啊我到底看了什麼
→ pharPSYde: …
推 yiliang1107: 推醫療宅佈局，不過是鎖在台大跟北榮
→ tuchenken: 滿爽的啊，住在夜市正樓上你爽嗎
推 pharPSYde: 正樓上不爽啊 但我住的地方騎腳踏車三分鐘就有夜市倒
→ pharPSYde: 是蠻爽的XD
推 childeviler2: 騎腳踏車5分鐘看電影逛outlet，下樓附近好幾十家餐
→ childeviler2: 廳，上班走路過去，出國推行李搭機捷，好林口台地，
→ childeviler2: 不買嗎XD
推 tuchenken: 喔喔原來和平哥也愛算幾分鐘啊,給你一個讚XD
推 childeviler2: 哦，去外縣市玩，假日開國道倒是不塞，兩分鐘上國道
→ childeviler2: ，還不錯
→ tuchenken: 林口A9也真的不錯
推 hsnu127348: 五六分鐘就能到的密道在哪？我很常搭機捷但都不知道
https://www.ptt.cc/bbs/MRT/M.1688742160.A.AE4.html
可參考這篇，這人只花了3分鐘就走到了
我慢慢走，大概花了5分鐘
→ hsnu127348: ，真心求問
推 juniormark: 這篇有料 林口在台灣是ㄧ個單獨存在
→ juniormark: 沒法類比 56年前的計畫是25萬人
→ juniormark: 現在多少人了？
→ juniormark: 大概19萬（林口13.3+5-6龜山台地里）
→ juniormark: 台灣那個地方會在56年前畫這麼大的量體
→ juniormark: 林口是與竹北在比 我覺得是55波
→ juniormark: 各有所長 淡水都不如三峽
→ juniormark: 我看打八德都很拼了
推 Dontco: 林口太濕了 交流道尖峰時間超級塞 這兩個點太硬了 pass
林口太濕的論證是聽人說 ? 還是您的主觀感受 ?

這裡有交通部中央氣象署 2009年1月 ~ 2024年3月的 降雨/風速/相對濕度 資料
https://www.cwa.gov.tw/V8/C/C/Statistics/monthlydata.html

如果你匯出EXCEL 整理會後發現，新竹以北 各區域都很潮濕

要暖請搬到高暖市

所以新竹以北的房子、挑座向、有沒有日照屋內就顯得很重要

Q:林口、淡水背風面、日光充足 vs. 台北市區(盆地不用考慮風向)、被擋無日光

A:大概率台北市區被擋無光的房子還比較溼

同樣如果林口、淡水你買到迎風面、然後還沒陽光照進屋內，又濕又冷也是理所當然
推 GranTorino: 尖峰時間 雙北哪個交流道不塞？至少政府砸錢改善
→ GranTorino: 印象新聞說2027會弄好
推 childeviler2: 說潮濕，淡水靠海比較不潮嗎？
推 DM56: 林口只有春天梅雨季時候濕啦 夏天涼爽的很 而且怕濕全室除
→ DM56: 濕整年不關就好 每個月電費才多幾百塊
→ eternalecho: 開玩笑林口都超越天母了知道嗎
這篇沒有要跟天母比，單純回應原PO 淡水為何不能像林口一樣華麗轉身

如果林口是荊襄，那天母就是鄴城
先秦兩漢達官顯貴多居於鄴，袁紹四世三公即為例證

推 wade801210: 林口不能開車通勤 會想哭
推 hanabidsca: 國道暢通無阻是烏托邦嗎？
投資不能看現在、要看未來

國道效率事實上一直在改善、汽車產業也在往 iot 發展，
一旦走到汽車產業的奇異點，未來對人類移動效率之提升是顛覆性的

由於非本文主題 淡水為何不能像林口一樣華麗轉身 所探討，故不贅述

2007 以前林口野狗比人多，那時被嫌荒涼，房價1字頭   -> 然後政府      造鎮給你看
2009 林口人開始變多，房價2字頭，被靠北沒捷運       -> 然後政府    拉機捷給你看
2014 機捷有了，房價3字頭，被靠北沒百貨公司         -> 然後政府  招商三井給你看
2022 什麼都有了，人多了，房價4字頭，靠北交流道太塞 -> 然後政府大撒幣改善給你看

等到之後又改善了，要靠北甚麼呢 ? AI 工一園區只有 ASML ?
2024 現在林口預售屋已站穩5字尾、強進6字頭

那政府會不會再拉甚麼大廠來展現政績 ?  到時房價又要幾字頭 ?

畢竟地理位置擺在那邊，如果林口八里快速道路蓋好
AI 工一園區廠商的貨可以走林口八里快速道路、半小時抵達八里台北港快速出口海外

前段有國道、有機捷、有機場、後段有港口

這種地理條件輻射的優越性，才是 ASML 這種國際大廠移入的主要原因

移入人口越來越多 也是一個大重點，這些移入人口都是大量選票，
如果觀察到林所得新北第一，這些選票結構還是優質人口選票

政治人物只會爭相加碼，深怕選民不知道自己有在建設這塊土地

所以投資不能只看國道塞車的現在，要想改善以後的未來
噓 oncloudy: 林口潮濕發霉。小孩跟老人身體都會很差
→ oncloudy: 桃園要有2個肺才能住
→ oncloudy: 最終都要進台北市 為何不買台北/新北？
自住和投資可以分開
預算足夠我都推薦台北 大安信義松山中山中正 捷運步行5分鐘內 低屋齡三房平車

自住正北市，投資新北林口、桃園大林口。
建設發展越好、日後漲幅越高、也會越加宜居。是故 自住、投資兩者並不衝突
→ oncloudy: 邏輯就很怪
→ oncloudy: 然後又要看成小台北….？好煩喔
→ oncloudy: 買盜版的蘋果 終究比不上正版的啊
→ oncloudy: 盜版的當然便宜 你也可以買盜版勞力士
→ oncloudy: 但為什麼不帶真的呢？
→ oncloudy: 真的要以歷史來舉例的話 那我問你
→ oncloudy: 秦始皇死的時候 是扶蘇 還是胡亥皇帝？
→ oncloudy: 遠離了就是遠離了….永遠要在核心
→ oncloudy: 職場也是呀 重點不在本質 重點在「地段」
推 derek8291: 樓上講的很有道理欸，乾脆買陶朱隱園好了，地段好地震
→ derek8291: 又安全又有view
→ oncloudy: 哦 所以現在又要跟我扯極端的了？拍手
→ oncloudy: 上面前輩說得沒錯 A7仔 好可憐…
噓 Easym: 會買A7林口就是進不去雙北蛋黃區啊 誰不想住大安信義區 你
→ Easym: 給我1億我馬上買台北好不好
如果父母給不起 1E、為什麼不靠自己賺1E ? 自己都放棄自己了嗎 ?
推 kazamishu: 淡水應該是襄平、金城、會稽、永昌吧
噓 Lucifer66: A7仔真的比魯空還會壯膽ㄏ
推 z6936: 優文給推！
推 KKlin813: 林口就是台灣的洛杉磯
推 Sandy101: 買不起台北板橋三重永和新店的話的確能考慮A7跟林口
推 encoreg57985: 淡水像漢中 也是交通不便 四周荒涼
推 lanchenchen: 很認真分析，要給推啦！
噓 Elio2021: 掰的太誇張, 我猜你連ASML會選林口的真正原因都不知道
雞雞歪歪三小  我在討論 林口、淡水 討論"事"  你在討論"人"  到底有甚麼毛病
有本事發一篇  講出你對房地產的看法  對事不對人  而不是對我這個ID的看法

還是要比存款  正北市/新北/桃園/高雄 建地 房子  拿權狀出來比
股票 美直債   約出來公開比    輸的剁覽趴   不要只會躲在螢幕後面出一張嘴  X
→ Elio2021: 政府會大力招商? 我猜你連林口工一的缺點也不知道
推 MarsZ5: 這篇原PO 隻字不提板橋 Elio森77了 真是笑死我了
這篇主題是 "淡水為什麼無法像林口華麗轉身" 本來就和板橋無關辣  要來亂入也是無言
噓 Elio2021: 樓上住海邊嗎? 你最好笑XD
推 RepeatDebug: 說林口濕的大多是聽說的 住過汐止內湖根本更濕
※ 編輯: DarkAlex (61.230.89.124 臺灣), 04/11/2024 22:12:33