Re: [請益] 都更達八成後釘子戶的處理方式?

[jenting0820 (風的孩子)]

這個小弟剛好經歷過兩個都更的case,
這兩個case中都有不同意戶,來分享一下過程...

CASE1:
海砂屋,總戶數80多戶,不同意戶10戶左右,
都更計畫核定後,建商走私調(解)與公調(解)的程序,
私調適建設公司與不同意戶在里辦公室找民意代表與里長做主持人做協調,
通常這種私調不同意戶都不太鳥...

公調則是在市政府透過都市審議委員會委員來做協調,
一般不同意戶為了最後一搏,這種公調都會出席,
不過通常不同意戶提的意見之前87%都有提過了,
只要實施者的程序沒有違法,估價沒有徇私,
基本上要翻盤不容易,
而權利變換的程序中早有設計不同意戶不餐與都更的退場機制(也就是拿補償金),
這個退場機制所拿到的補償金 跟 都更後分配新單位後出售後的價值 要來的少非常多,
所以聰明的不同意戶雖然不滿意,最後還是會選擇分配房屋,而非領取補償金。

CASE2:
海砂屋,總戶數將近300戶,不同意戶10戶不到,目前與市府有高等行政法院的訴訟,
全案還是核准、而且建商拆照與建照都有下來,
至少我在看台北市的都更政策,只要是列管的海砂屋,是一定核准拆除的,
只是中間程序需要時間去走,畢竟不同意戶的權益也是要維護的
(好像法律比較保護 or 害怕會吵的人)...
我們從點交到真正拆除開工,整整花了1年。

個人建議:
可以去住其他地方就去住其他地方,死守都更宅真的壓力大,
當你有其他的宅可以住時,壓力就不會在你身上了,大概是這樣...

題外話:
基泰案當基泰跟預售屋訂戶解約後,基泰就沒壓力了,
所以可以看看受災戶公辦都更會搞多久...


※ 引述《common5566 (BL)》之銘言：
: 剛建設公司在說有某釘子戶非常貪心
: 買了大樓的有權狀的地下室 坐地起價
: 所以建設公司打算用"權變"的方式處理
: 請問"權變"是不是權利變換?
: 其真實意義是?
: 對於已達八成的都更區可以直接用這樣的方式處理?

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推 ReiFan: 推實際案例分享
推 arkin: 海砂屋還不同意真的妙哉
推 ReiFan: 雖千萬人(同意)吾仍然可以不同意矣~
推 keikochen: 推  海砂屋不同意的不知在想啥
→ jenting0820: 另外，忘了回覆原po提到的權變，權變就是根據更新前
→ jenting0820: 估值比例，轉換為都更後的價值去選屋，不管是自辦都
→ jenting0820: 更還是公辦都更或是找建商都更，背後都會走權變，因
→ jenting0820: 為權變有節稅的好處，合建分屋在國稅局的認定是合夥
→ jenting0820: 行為，視為營業，所以課稅會比都更多很多,大概是這
→ jenting0820: 樣...
→ jenting0820: 原po提到的地下室產權，因為沒有土地，基本上拿到的
→ jenting0820: 估值應該不多,不可能讓它坐地喊價的，而且因為沒有
→ jenting0820: 土地也沒有獨立的地號，不可能排除都更，所以拆掉是
→ jenting0820: 遲早的事，需要時間耗就是了
推 ReiFan: 協議合建是地主各自跟建商簽約 建商被加重稅 看似不關地主
→ ReiFan: 的事 但實際上建商自有一把算盤 不可能做虧本生意 所以契
→ ReiFan: 約上能讓給地主的利理論上就變少
推 jinso7410: 果然喝過頭沒講錯 北市海砂屋就是用力買
推 william826: 蛋白推案輕鬆多了 蛋黃都更有時是基於支持縣市首長
→ william826: 頭才洗下去
推 adey: 所以目前沒有非海砂屋的正常都更案件，涉及到不同意戶，還
→ adey: 能通過強拆的例子嗎？
推 ReiFan: 蔣萬安上任後代拆兩案 我查是都沒申請海沙獎勵
推 NotForever: 感謝分享
→ pojohn: 權變就是"強買強買"的好聽說詞.強姦你再丟錢給你的意思
→ pojohn: 只會有三家估價師估住戶利益, 而不會有三家估價師估建商的
→ pojohn: 合理利益, 因為都更本身就是建商買通藍綠二黨出來的東西
推 ReiFan: 請教一下樓上p大 怎樣的都更才是正途 才是合理呢？
→ jenting0820: 不想跟建商合作重建也可以住戶自己重建哦，不要那麼
→ jenting0820: 仇視建商，畢竟他幫你抗大部分的風險與資金來源還有
→ jenting0820: 包裝銷售，這些如果有本事自己來，可以自己出來做哦
→ jenting0820: 另外，非海砂屋的可以走危老，危老如果遇到不同意戶
→ jenting0820: ，應該會比海砂屋拖得更久，畢竟沒有立即的危險，而
→ jenting0820: 且如果房屋結構沒有問題，硬是要逼別人重建，是一種
→ jenting0820: 侵害對方權益的問題，這種要強拆的可能性不大,這也
→ jenting0820: 就是為什麼比較少看到非危樓非海砂屋的都更案，不過
→ jenting0820: 如果土地是自己的，當然你有錢愛怎樣就可以怎樣了(
→ jenting0820: 反而這種他會想要走都更，因為有機會可以額外拿一些
→ jenting0820: 容積獎勵)
→ losmith: 我覺得不同意戶本來就沒想更 抵死不從不但會被硬上還只象
→ losmith: 徵性的給你更前價值的補償金 搞得好像他原本就想賣房一
→ losmith: 樣
推 ReiFan: 不同意戶有很多原因 有的完全不想更新 有的是對計畫書不滿
→ losmith: 基本上不就達標後 建商踩死不讓就好了開啥協調 反正已經
→ losmith: 確定能更了不同意戶的訴求根本能無視了吧？
→ ReiFan: 意 有的是對契約內容不滿意 有的是對分配價值不滿意 有的
→ ReiFan: 是對選到的戶別不滿意 還有一種是 看建商不爽就是想卡他
→ pojohn: "果房屋結構沒有問題，硬是要逼別人重建"??有名的文林苑
→ pojohn: 永春都更,長安西路都更的強拆都是結構沒問題硬拆的啊..
→ jenting0820: 當然每個不同意戶都能說出一套自己的理由，合理的、
→ jenting0820: 不合理的都有(請google 龍腦案)，但只要有影響到公
→ jenting0820: 共安全的，政府本來就應該站在維護大多數人的安全(
→ jenting0820: 公益性)來介入協調整合不同意戶的意見，要不然被少
→ jenting0820: 數不同意戶卡著，結果哪天地震來了，房子倒了，不同
→ jenting0820: 意戶是要承擔所有的責任嗎？(所以大部分政府會介入
→ jenting0820: 的都更案大多是海砂屋或是危老類結構太弱的建物,很
→ jenting0820: 少看到包養的好的建物都更,因為這些給的獎勵容積也
→ jenting0820: 是公共財)
→ pojohn: 都更的正途 國外有很多範例啊..台灣只是建物更新而己..
→ pojohn: 台灣就是靠媒體宣傳 建商立委圖利建商修法而己..
→ pojohn: 都更法第一條基於"公共利益",那什麼是公共利益都更法沒寫
→ pojohn: 那公共利益的審查機制是什麼.條件是什麼.也沒寫耶..
→ pojohn: 就像法官要判刑沒有"法條"可以參考耶..自由心證耶..
→ pojohn: 都更審查委員相當於法官判案,委員的資格是什麼??不知道耶.
→ jenting0820: 樓上的搞不清楚都更審查會議中審議委員們審查的重點
→ jenting0820: 哦，建議可以去看都市審議委員會的會議記錄，房屋重
→ jenting0820: 建不是只有建築物原地、外觀要care而已...
→ pojohn: 36條強拆一直都有違憲疑慮,不趕快請大法官釋憲一下..
→ jenting0820: 審查委員的資格也有公布，當然啦，也因為有學界的代
→ jenting0820: 表，所以有時候提出來的意見真的是打高空不切實際，
→ jenting0820: 但也沒辦法，都審就是這樣
→ pojohn: https://reurl.cc/13npxV
→ pojohn: 沒有公共利益你審個屁啊....
→ pojohn: 沒有公共利益你就回歸一般建案,該怎麼辨就怎麼辨
→ jenting0820: https://i.imgur.com/hGumvyZ.jpg
→ pojohn: "政府本來就應該站在維護大多數人的安全"?????
→ jenting0820: 樓上的我幫你貼出來都審要看的東西，這些背後都是整
→ jenting0820: 個城市規劃的精神在其中，整個城市規劃的進步，就是
→ jenting0820: 一種廣義的公益性...
→ pojohn: 那請政府宣告超過30年或是幾年的房子一律視為"危樓"處理
→ pojohn: 你不先認為為"危樓"就是合法又安全的建物  憑什麼強制
→ pojohn: 長安西路都更才二十年初就來談都更重建了..27年被強拆
→ jenting0820: 剩下的其他鄉民已經在你1/12的po下回覆過你了，我就
→ jenting0820: 不再浪費力氣在這裡繞了...
→ pojohn: 規劃個屁啊..文林苑三十年後又舊了該怎麼辨..再加高一倍嗎
→ pojohn: 你po一些官面的場面話,重點在於"建商必須賺錢"的前提
→ pojohn: "廣義的公益性"呵呵呵...呵呵..是建商的利益性吧!!
→ jenting0820: 你可以自己蓋，有本事的話，沒人逼你...但你要有能
→ jenting0820: 力說服別人相信你的能力...要不然一樣會有不同意戶.
→ pojohn: 民進黨所有的貪污案都可以列出你那些東西..
→ pojohn: 沒人逼你??文林苑不是被逼永春不是被逼長安西路不是被逼?
→ pojohn: 而且若真的有公共利益根本不用任何同意戶同意就可以做了
推 Bruce78522: CASE2該不會是明園大廈
推 encoreg57985: 長知識
→ pojohn: "但只要有影響到公共安全的" 像這種建商帶風向的說法..
→ pojohn: 不同意戶為什麼會影嚮公共安全?這真的太好笑了...
→ pojohn: 如果真的影嚮公共安全根本也不用徵求住戶意見啊..
推 marlboro1527: 不然以後樓上幫忙掛保證以後地震等天災人禍發生時你
→ marlboro1527: 幫忙賠償，都更本來就有一套流程跟規則。
→ pojohn: 錯事再多的流程和規則也是錯的 https://reurl.cc/LWjQp4
→ pojohn: 怕天災人禍那為何還要徵求住戶同意?有公共利益根本不用
→ pojohn: 南投花蓮有多少都更?為何集中在雙北?不就為圖利建商