[請益] 首購水位評估

[jeje27272003 ( . )( . )]

各位房版大老好，低端首購又來發菜雞文了

目前手上現金360萬(無保留)

夫妻育有一子剛滿一歲

雙方都在台北松山信義上班，工作穩定7~10年資歷從未失業

雙方月收加起來14萬，扣勞健保、請假實收大概12~13萬

名下無房產無房貸，僅我有一筆信貸(現金360不含信貸)

但還款紀錄優良，只有一兩次沒扣到帳，收到通知隔天就還了

那筆信貸全額都在股票部位，隨時可以清償

有車無貸款

實際一年扣掉生活、房租、保險、稅等等，一年能存大概40~50萬

最近FOMO發作決定今年一定要上車

但因為有小朋友、雙薪，所以三房、近學區、有捷運是硬需求

我自己評估我們能翹動的物件如以下

1.頭期有優付方案，交屋360萬以下，兩年左右蓋好的預售(留兩年存裝潢跟其他衍伸費用)

2.可以用新青安40年，月金流最差狀況，在寬限期後沒有加薪，最多月付5萬左右

3.中古屋的話扣掉衍伸費用，現掏兩成在340萬左右

以上條件，中古屋沒話講大概就只能選在1700還要能貸八成的物件

但符合我們硬需求在這個價格的而且又能貸八成的物件基本沒什麼選擇

而預售屋根據建商的優付方案，我上限拉高很多

雖然我太太是說我水位太滿太激進他很怕

我也被講得開始懷疑是不是真的太激進，所以才來發問

預售屋：有優付的話，可以翹動到2200萬左右的物件

現在預售屋基本上有看到A物件 交屋5% 剩下15%分三年

也有B物件 交屋12% 8%分三年

就算C物件 交屋要妥妥20%好了，落在只要360+交屋時間*40萬也可以

以B物件來說，交屋12%，8%分三年，現掏244萬，剩下196分三年

年繳5.4萬，加上兩年存款、寬限期跟預留的100多萬資金，應該是過得去

寬限期後，搭配新青安月繳約5.1W

想請問我這樣評估合不合理？是不是真的太激進，該把水位降低一點？

先感謝各位大大的回應

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.4.86 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1712816680.A.EF8.html
推 sarra: 台北松山信義三房捷運學區 重疊起來舊1700新2200能解決?!
→ sarra: 啊抱歉那是上班地點 看地點吧 不然就犧牲空間來換
→ sarra: 另外不要用寬限期去計算月金流 突然有甚麼要用錢就會很卡
推 kagaya: 什麼叫第二間來說，你到底第一間還第二間
→ camoont: 三房有捷運近學區太難了.. 一堆沒學區的三房都不止
→ yiliang1107: 都是第一間，一二間差在一個預售一個中古屋
推 jc761128: 應該是指物件A 物件B
感謝大大，已經調整敘述

推 sarra: 建議評估一下三房是否必要吧 不然光是要找到就很吃力
→ sarra: 或者學區被賣方上面近XX學校騙了 要搶入的才有學區價值
→ dati: 第一間 = 第一家預售選項  二間=第二家預售選項
→ sarra: 台北捷運沿線三房+學區這價格我也想要...
→ kagaya: 不要算寬限期+1
推 philip1111: 中古屋還要評估翻修費用? 如果需要大修現金就要更多
推 camoont: 頂埔站迴龍站找看看, 頂埔可能算有學區
推 diablojonn: 捷運拉出去找 盡量選主線不要轉乘的
推 lcu481131: 只看大樓還是公寓也可以?
→ philip1111: 好奇這個需求有哪些地區選項符合
目前有看到的：

A7(遠)

竹圍(森原樹)

淡水(太太無法接受那個雨天頻率)

土城好像也有些廣告但不熟沒去看，單價50以上三房都很擠

以下是缺一兩項的

紅樹林(沒學校)

汐止(沒捷運)

汐止以東基本上都要火車轉乘或開車了

以下是兩房可以三房掰的

新店、板橋、江子翠

推 ITer: 我資金水位跟你差不多，不過只算我單人大概14萬，買1800左右
推 mitic1029: 拼都更台北找50年公寓買，畢竟是大都更時代啦
推 dati: 建議貸款壓在1600，看2000左右的物件
→ kagaya: 你們現在住什麼樣的物件？養小孩的話預售屋空間會很小耶。
我們現在住24坪(實際室內大概15)的兩房電梯大樓，這個空間太小

然後到處看覺得32~37坪左右的三房是最宜居的大小

現在兩房，一房主臥一房給小孩，我們活動空間也只剩客餐廳，連桌電也擺不下

我是遊戲開發，筆電是不太可能跑得動，桌電也是需求之一:{

但就是居住跟通勤的選擇，我的工作比較彈性，可以偶爾在家工作

也比較希望家裡住得舒服一點、希望小孩空間要夠

太太則是必須通勤，以前在基隆通勤過，一趟1.5hr真的是折陽壽

我知道這條件很難，一定要取捨，所以我們也在評估要割捨哪一塊

大家說得都沒錯

→ dati: 新屋裝潢+搬家的時候 會租房、房貸兩頭燒 不要抓滿
噓 deeping774: 淡水阿 一個小孩為什麼要三房 你這條件60年屋齡都無
→ Taiwanwolf: 找捷運可以到的市郊 離婚各買一棟低總的
推 morrishh: 房子還要繳稅 有管理的還要管理費 你太樂觀了
→ morrishh: 老婆會怕 你大概只能買總價1100~1200左右的
推 kadolong: 在這問 再貴就是買 反正會漲 哈
→ kagaya: 我第一間狀況條件跟你差不多，買1700公寓微整修，離捷運80
→ kagaya: 0m，參考看看
推 quiet93: 不生老二的話，為什麼要三房？
推 quiet93: 會不會太激進都是看後援啦，爆掉也有人救就差很多
※ 編輯: jeje27272003 (114.36.4.86 臺灣), 04/11/2024 15:16:14
推 qwertyu12388: 月薪14 獎金大概多少？年薪大概多少呢？如果是分紅
→ qwertyu12388: 獎金多的職業感覺可以捏到2200
→ Zepho: 還真樂觀 整顆頭洗下去
→ FinanceBrain: 這邊會跟你說不用怕 月薪外 還會幫你多加獎金進去考
→ FinanceBrain: 量
推 pennyea618: 兩房就好了啦 先求有
→ FinanceBrain: 還有 問為啥要三房的 ，空間大才爽啊
→ FinanceBrain: 問什麼蝦問題
→ FinanceBrain: 還有一個b開頭的說 2房是趨勢 ，明明一堆想買三房的
→ VVVV5555: 月薪14 只存得到360 我是不太看好
→ Lieforly: 擠一下ㄅ...
推 dati: 明明就講清楚了需要放桌電，難道桌電放在主臥的化妝桌上?
推 kage01: 好緊的感覺
推 wadechen: 邊存邊看 急是大忌
推 l98: 餐廳有餐桌? 是的話就餐桌拿掉擺電腦
→ l98: 2.5 房這種應該比較適合你，大三房....中古有機會但也很拚
→ l98: 所以現在住的是家人贊助不用付房貸的?
推 quiet93: 桌電只需要一張桌子的大小，不是需要一個房間，好嗎
→ l98: 喔看錯，有房租
→ quiet93: 客廳別放沙發，佈置成自己需要的樣子不就好了
推 metam: 這條件在南部都不算寬鬆，住松山信義已經不是硬能去形容
→ l98: 升降桌+雙螢幕+主機放地面?
推 quiet93: 而且小孩才1歲，除非已經分房，不然需要的是大一點的主
→ quiet93: 臥可以同房不同床，另一間就放書桌啦
→ quiet93: 現在很多主機都很小，雙螢幕也沒什麼，不就L型書桌
推 wadechen: 老公寓不考慮嗎? 感覺老公寓可以解決你大部分需求
推 piliwu: 2+1房，那個0.5當工作室應該不會不夠
推 l98: 遊戲開發可能需要主機不會太小吧.....那個顯卡
→ quiet93: 你現在住的室內15，那明明算一房大小而已
推 metam: 其實放主機也不是多大的要求+1坪就可以，16-18極限，不然
→ metam: 真的太貴，台北要有點品質是要單薪14萬
推 dati: 室內25權狀40單價45內含車位2000，汐止五堵車站新成屋有物件
→ dati: 原PO尋找的地方就沒有台北，不用討論台北吧
→ dati: 原PO連兩房都只看新店、江子翠 幫人擔心台北幹嘛
→ dati: 空間是最硬的需求也是最不會變的，工作地點會變 機能會變
推 pcad261: 七個月前不是只有現金100萬? 再存7個月現金會有更多選擇
→ inAAtauAA: 這個預算連新北新三房也很難吧
推 dracula83183: 聽太太的
推 metam: 2分鐘591看一下，43年公寓室內17都開1900
推 l98: #1c4gZwmJ (home-sale) 和太太工作偏台北東區
→ l98: 然後這篇有提到學區，是要打算走私立?
→ l98: 還是只打算就近上學即可
推 tupppp: 推文好像很多都沒看內文
→ tupppp: 沒有要找台北房阿XD
→ tupppp: 與公司同條捷運線上往新北外圍找找看
→ tupppp: 捷運不行還有公車轉捷運 或是火車站
推 camoont: 土城3房大約2300差不多啊不看嗎
推 ming5566: 住基隆啊
推 aibor: 兩房就好了啦   才一個小孩   我兩個孩子也才小三房
推 tswen: 你這只剛好能買1800的。新北選一選
推 l98: 他當年應該住過基隆，後面有補充太太有通勤 1.5 hrs
→ l98: 單趟
推 guanhualee3: 歐印啊 畢竟是起家厝
噓 guesswhen: 紅明顯 雙方都在信義上班 選藍線 三房買頂埔土城
→ jasonmoon: 沒錢就實際一點
→ guesswhen: 兩房可以考慮新埔到亞東一帶 江翠你會地獄通勤但A7更累
→ guesswhen: 而且土城之後有萬大線 藍線已無敵 又多一條
推 hisashi: 難得沒人推A7
→ philip1111: 感覺土城或竹圍找找應該都還OK
推 atten: 新北學區能跟北市學校打的只有板橋中山國中跟土城國中，其
→ atten: 他應該不用刻意挑學區惹
推 bustinjieber: 這預算沒什麼東西買
推 iceonly: 在家開發重點是雙螢幕啦，這直接硬需求一個書桌
→ bustinjieber: 會不會太激進要問你自己不是網友，
→ bustinjieber: 消費習慣、家庭背景什麼的影響很大。
→ iceonly: 那些在星巴克寫code都是假掰仔，單螢幕又小是能快到哪
推 luvdirk: 看了這篇，能買新北正三房的家庭雙薪要多少才夠啊
推 jack0216: 我跟你差不多 本多一點買1500
→ Tatsuya72: 汐止應是最優解
→ Tatsuya72: 捷運條件不是最優先，比一下三峽樹林淡水...
推 bustinjieber: 如果新北捷運宅又要10年內房子，
→ bustinjieber: 三房準備2500是很低標了，
→ bustinjieber: 家庭收入最少抓200以上吧。
推 okhy: 汐止到松山信義騎機車很快欸！要汐科轉藍線也可以
推 okhy: 不過汐止也常下雨潮濕
→ giveme118: 台北一堆室內10 2房 小小孩 小學前沒問題
推 Edaw: 要想想小孩還小需要照顧  也不能住太遠
推 lukelove: 你的薪資會不會成長？ 不會就1000 稍微抓一下1500的房子
→ lukelove: 要三房 大概要買到哪, 鳳鳴預售還有三字頭, 火車30分到
→ lukelove: 松山, 開車進北市40分 供您留意與參考
→ lukelove: 不要小看700萬 的差距, 可以想想你存幾年才到360
推 ethan4342: 認真回，條件幾乎跟我一樣
→ ethan4342: 我買土城25年舊大樓
→ ethan4342: 有捷運、有學區
→ philip1111: 跟汐止一樣沒捷運的深坑但其實深坑離松信不遠 但只有
→ philip1111: 中古可以挑沒新建案
推 cwpcwp: 真的好辛苦... 加油
推 xuit96lo: A7跟淡水有捷運但是通勤都跟大便一樣
推 mickl8101: 要新的好像剩三鶯土樹 可是學區
推 sdlien3891: 建議把支出列出來再來評估，尤其是所得稅，保險之類的
→ sdlien3891: …平攤下來每個月也很可怕