Re: [請益] 未來遺產房的處理方式

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《sputniky (sputnik)》之銘言：
: 房版新手、完全無購屋經驗，想請教大家的意見。
: 父：高齡、無其他親戚，自住房產擁有者
: 母：高齡、有一個完全不聯絡的弟弟
: 本人：沒有手足

就描述的理解, 弟弟應該指的是你舅舅？

: -
: 問題1:
: 若房子由媽媽繼承，
: 若媽媽離世時，會需要分給弟弟嗎？
: 媽媽絕對不會想分給他，
: 因為他對外公外婆非常無情

你媽媽離世
你的繼承順位是第一順位, 舅舅是第三順位
前順位有繼承人, 後順位就分不到

所以只要你活著, 你舅舅分不到

但是....由你媽媽繼承並不是一個好的方式

: 問題2:
: 若房子由媽媽繼承，
: 未來賣掉換買新房，有沒有什麼要注意的？
: （例：若媽媽離世後，我不能在2年內轉賣）

繼承房地產最大的問題就是有無房地合一稅
遺產稅因為免稅額上千萬, 一般很難課得到

但繼承房地產的取得價值會用公告現值, 往往只有市價的一半甚至更少
就算適用自用住宅10%稅率, 稅金可能也要幾十萬起跳

這個部分, 104年12月31日以前取得的房地產, 在105年之後發生繼承
日後賣掉可免房地合一稅

也就是說, 如果這間房子只發生一次繼承就賣掉, 免課房地合一稅

但如果發生兩次繼承, 第二次繼承就不符合104年12月31日以前取得的要件
所以第二次繼承, 之後賣掉就必須課房地合一稅

所以, 如果房子由你媽媽繼承, 最好在你媽媽手上就賣掉
如果你媽媽離世, 由你再次繼承, 那你賣掉的時候就必須課房地合一稅

如果房子直接由你繼承, 那在你處理之前, 這間房子都有免課房地合一稅的身分

所以最好房子是給你繼承, 畢竟你的生存時間期望值應該高於你媽媽

: 問題3:
: 若先賣再買，
: 賣掉到交屋的時間長短是可以談的嗎？
: （若考量買新房前仍住在原房子中）

可以, 但要剛好銜接其實不容易

: 問題4:
: 若考量到未來房屋稅的問題，
: 由我單獨繼承並賣出，
: 再由我將賣出的費用給媽媽養老，
: 是可以的嗎？
: 需要媽媽進行讓與的手續嗎？

可以, 最好是這樣進行
你媽媽不需要讓與, 在繼承時他同意直接全部給你就好

: 問題5:
: 以房養老的貸款，有沒有人有申請經驗呢？
: 謝謝。
: -
: 先謝謝大家的回覆

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714640406.A.3E9.html
推 sputniky: 超級感謝您的詳細回覆！
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 05/02/2024 17:23:08
推 floatfaith: I大推推
推 bms: 推I大
推 freedls: 清楚明瞭
推 loopdiuretic: 專業
推 piliwu: 清楚明瞭
推 freekid: 推
推 DeathStarDS1: 好人
推 jerrylin: 落日條款的方案  以後新房子課稅課起來可爽了
推 dennistao: 推IB大
推 jaricho: 推解說
→ jaricho: 還有不知道9樓在爽什麼
→ ChikanDesu: 爽沒錯啊 政府爽
→ ChikanDesu: 都說“落日”條款了當然是知道現在課更多阿
推 VVVV5555: 正解
推 gm3252: 推
推 CMCC: 推
推 SouthEast62: 推專業解說！日落條款過後最爽的當然是等著收錢的
→ SouthEast62: 政府呀
→ CMCC: 兒子要單獨繼承房產，是不是要留有其他遺產，以處理母親特留
→ CMCC: 分的問題？
推 curance: 推
推 yiliang1107: 推
→ CMCC: 查了一下，母親可以直接放棄特留分即可。
推 bettybuy: 請問配偶在處理遺產上，先主採取夫妻財產共有分一半，
→ bettybuy: 剩下一半再辦理繼承，如果配偶分一半是選擇房屋跟土地
→ bettybuy: 那部分，那是否也會適用新制房地合一稅？
→ bettybuy: 看過類似案例，不知道有沒有人可以分享一下更多，謝謝
夫妻間剩餘財產分配不計入遺產, 不發生繼承
其取得日期為原始取得日期
所以用剩餘財產分配的確可以將一半的房產房地合一稅落日日期往後延長
但除非媽媽不放心全部房產給原po, 不然沒有必要這樣做
因為往後延長的效果, 大概跟直接給原po是一樣的
而在媽媽過世前, 這房子會變成原po跟媽媽共同持有1/2
共同持有的房子在處理上是不利的
占用兩個人的首購、優惠稅率, 面對銀行, 銀行也常常不認的共有的房子

推 ChikanDesu: 樓上看不懂 誰繼承誰
→ ChikanDesu: 配偶是死者配偶 還是繼承人配偶
推 ChikanDesu: 喔我看懂了 就是死者配偶先共有一半是否會從舊制變新
→ ChikanDesu: 制 這真的是好問題
推 ilovejesus: 推
推 k8433014: 這應該是算上繼承稅後的最佳解嗎
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 05/02/2024 19:06:14
推 bettybuy: 了解，其實是我們家的問題，家人生病走得很快，現在要
→ bettybuy: 繳的遺產稅超多…，正在想怎麼分配比較妥當，感謝
推 tzangyoung: 感謝分享
推 CannedHamEgg: 專業推
推 onenineone: 專業
→ ice1015: 請問 我想釐清一下 要是媽媽離世 舅舅有機會用特留份吃
→ ice1015: 一小份嗎？
→ IBIZA: 沒有應繼分 就沒有特留分
→ ice1015: 好的 謝謝IB大
→ ice1015: 之前我可能有這問題 但計畫趕不上變話 之後我用不到了
→ ice1015: 但還是好奇的問一下
推 mark45641: 推 很清楚
推 mmijjim: 推好人
推 XMASRICCCH: 先推，還看到噴小草讚讚
推 grayeric: 好人願意分享
推 common5566: 若房子取得是40年前.若都更後之房屋取得日從何起算?
→ common5566: 若都更後持有人過世,遺產稅的應該很可觀吧?要從何起算
→ common5566: 先謝謝IBIZA大大無私分享
推 goodjop: 推 IB大
推 redcoin: 推解說
推 stanleyplus: 簡單明瞭
推 syntan: 二次繼承已經可以加計前次時間了。去年年底有新解釋令。。
那只是判斷稅率的時間, 不是不用繳合一稅

然而我這篇並沒有提到你講的時間稅率問題
事實上我就是想說他爸爸應該持有很久了, 所以直接就是用10%算

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4478179
※ 編輯: IBIZA (1.169.74.83 臺灣), 05/03/2024 03:47:20
推 H123716956: 感謝分享 以後可能也會遇到遺產房問題
推 sputniky: 我是原po，真的很謝謝您在推文裡繼續回覆。您的推
→ sputniky: 測都是對的。目前房屋是在1990年取得，並已完全還
→ sputniky: 完貸款。也謝謝大家提醒再次繼承可能會被扣高額的
→ sputniky: 稅率。我會好好跟媽媽討論。
推 penguine33: 推
推 qqphor: 推，很有用
推 kizz: 好人推
推 asdfonly: 政府很奇怪,實價登錄都這麼久了,遺贈為何不用實價登錄?
→ asdfonly: 還要用公告現值
→ IBIZA: 從來沒交易過的房子 要怎麼用實價課稅
推 leota: 筆記 感謝大大
→ stefanie: 不懂可以閉嘴嗎？