Re: [請益] 出租真的能賺嗎？

[blargelp (春日部四郎)]

出租件拿來收租特化反而不是菜雞房東該做的事，
法規知識、工程知識門檻比一般高。

一般人都還是買個家庭能住的房未來給人接盤。
這種情況下，租金只是來扛現金流的，不是你的主收益。



譬如說我跟我老婆，1200自住+800收租。
我800這間快交屋了，再花個十幾萬簡單整修跟家具，區域行情大概可以租到22-23k不含管。


寬限期只要繳利息，我又有新青安前兩三年補貼。
補貼期間，租金可以cover兩間房的利息。
補貼過後還在寬限期的話會不夠一點點，但不多。



簡單來說，
2026/7以前，我繳完頭期跟裝修後，就不用再花什麼錢在自住房貸+租人房貸了。
2028以前，也都還在寬限期。

兩人的薪水，就能拿來存第三間。


2028以後，兩間房的本利合也才五萬四。
不用說以後加薪，我現在一個人收入就能負擔還不用算我老婆的。


聽起來很容易繳，但我會繳嗎？
當然不會，誰要花錢在長期負現金流上啊？
繳個一年，我現在自住這間就滿六年了。
就四百萬免稅，多的部分10%稅給政府分紅，換蛋黃一點或大一點的再開寬限。

有必要的話，出租房也能考慮兩年內賣掉搞重購退稅。但大機率繼續留著收租，繳個一年繼續寬吧。



這個模型，支撐一切的就是房租。

我的本薪只是給銀行審貸款用的而已（反正收支比到六七成 隨便都能過）
真的要靠本薪繳的只有五年寬滿到賣掉的一年多而已。
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→ blargelp: 順帶一提，我自住的管理費是用車位租金去繳的；信貸也都
→ blargelp: 有對應的殖利率標的可以沖掉利息。我家唯一不能自償的，
→ blargelp: 應該只有那隻貓吧
推 frowning1226: 推，誠然
推 pin1022: 低調低調
推 Takadanobaba: 兩間房的本利合都能一個人扛了，其他都是多講.....
→ maxdok: 不對啊，貸款2000一個月利息3萬多，你租金不到2.5萬還要貼
→ maxdok: 錢吧
推 NicholasTse3: 注意空租期
→ esheep: 我們是無貸款的房子出租，精算起來房租只夠cover 一般維護
→ esheep: 、稅金&20年攤還的本金部分。也就是說至少要出租20年，租
→ esheep: 金部分才是0成本實拿。平常主要“賺”的部分是：房價本身
→ esheep: 的增值（紙上富貴）+掛4轉投資的股息股利（足以cover房貸
→ esheep: 利息）
推 childeviler2: 這兩年買房，房租跟貸款乖離蠻大的吧？那800買到的
→ childeviler2: 兩房預售應該是2021買的吧？
→ nicejeffery: 好奇新青安不是本人配偶都不能有房?你的房客不報稅
→ nicejeffery: 讓你當自住?
→ nicejeffery: 我以為房客報稅跟政府領補助已是顯學
推 childeviler2: 我拿A7做例子，現在假設地段不錯的一坪45，兩房車也
→ childeviler2: 要1300吧？貸8成利率2.2，房貸39000，利息就19000了
→ childeviler2: ，現在A7兩房車大概22000~26000，我自己弄裝潢出租2
→ childeviler2: 6000，這兩年進場的做房東優勢沒那麼大吧
推 childeviler2: https://i.imgur.com/EMwVlV8.jpeg
→ childeviler2: 1200自住，那800那間新青安就不行
噓 yasmydio: 又要400免稅額又要蛋黃又要寬限都你在講
→ s7024546: 支撐你這個模型的根本不是房租、是寬限期，要再買第三
→ s7024546: 間碰到收支比或無寬根本無利可圖
推 johnnychenme: 第一間有貸款第二間還有寬限嗎
→ fluffyradish: 6+1都沒有
推 estd1971: 推～
推 hhjjhhgg: 原PO先買自住那間 用新青安 自住賣掉可以重購退稅沒錯
→ hhjjhhgg: 出租那間退稅就要賭了