[心得] 短期買賣成本大於預期

[eulbos (優文大聯盟)]

如題
小弟因為家庭因素，所以得把手上的公寓2F賣掉
第一次做了短期買賣


一開始還以為會吃到2年內的稅率45%
只是後來賣超久，持有就超過2年了QQ
雖然不是急用錢但我們所有人都累了
於是棄守原本堅持的賣價480
看有人出440就草草賣掉了(當初買395)
很難想像這波台積電效應下竟然只能求打平而已...


然後賣房合約簽完
小弟又想起那句"手上沒有房子的投資客,連狗都不如"
雖然自己不是投資客，但還是很相信這句話
於是隔了幾週就又簽了一間中古屋
原本以為只有這個房地合一稅要注意而已
沒想到買賣過程中還有很多預期之外的成本跟支出

1.當初買公寓簽的貸款，一直以為是綁約兩年而已
沒想到其實是綁三年...付違約金心好痛QQ
不知道以後找的貸款有沒有辦法綁短一點QQ

2.新簽的中古屋要辦貸款
因為剛清償聯徵不到的樣子，代書要我準備好幾份文件
塗銷證明書影本+他項權利證明書影本+今年公寓貸款的往來明細
多跑了好幾趟QQ

3.公寓買方跑貸款的時間大於預期，遲遲沒入帳
小弟新買那間的用印款差點付不出來
最後只好忍痛解掉定存...損失利息錢心好痛QQ

4.最後結算，目前應該是賺6萬
初期投入111，賣房實領127
扣掉預計的房地合一稅(45-17)x35%=9.8
然後現在超擔心半年內會不會出現漏水還是什麼之類的狀況QQ


大家買賣也有遇到意料之外的成本支出的嗎?

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推 kutkin: 你不是+45嗎
推 kutkin: 2年應該是你當時就買高了
→ eulbos: 當時屋況是可以直接住且市場上沒什麼房  所以略高還是買了
→ eulbos: 早知道會賣這麼久就先裝潢在賣了... 有些公寓都開6xx了
推 bustinjieber: 你的土地增值多少？
→ eulbos: 看點交清單上寫的 應該是816元
推 kutkin: 開6xx不一定能成交 你沒錯
→ eulbos: 對呀 且有些人是有自己的工班才能壓低裝潢
→ eulbos: 自己來說不定白忙一場XD
推 kutkin: 因為出到600多大可去買中古電梯
推 bustinjieber: 不是土地增值稅，是土地增值，
→ bustinjieber: 這部分可以認列成本，
→ bustinjieber: 但看起來你的土地增值也不高。
推 l98: 600大概就無車位中古電梯，但現在價格應該也拉高了
推 kutkin: 而且你住兩年也算成本吧
→ swehtet: 這樣一賣一買可以重購退稅嗎？
噓 jamie81416: 重購退稅的條件寫在那，麻煩看過再問謝謝
推 qqphor: 房子的專業其實是在很多細節，一不注意顆顆
推 kutkin: 只覺得這樣短期進出只有爽到房仲
推 l98: 他就拆夥，有車又買沒車位的公寓，當作繳學費吧
推 paul751229: 根本忙了個寂寞
→ WenliYang: 這不就一頓瞎忙= =
推 rabinson: 阿肥記得，以後不要跟女友合夥買房，分手超麻煩
推 ChikanDesu: 沒辦法啊 你沒想清楚就處理了 這就跟問當沖為什麼賠錢
→ ChikanDesu: 一樣
→ ChikanDesu: 但至少你完全沒有賠啊
推 Mithra: 投110賺6萬+兩年房租 好像也還好
算房租進來應該是賠
房貸16xxx  租金行情12000~14000
推 ownwei: 少賺比賠錢還痛苦
→ buike: 推樓上
→ buike: 曾經死魚盤賺10萬就跑，超難受
→ CMCC: 有人光用一把瑞士刀可以玩到出神入化，也有人用全套高級電工
→ CMCC: 具可以弄到雙手受傷...
推 rabinson: 房貸成本不能這樣算啦 ，只能算利息
→ primeblue17: 阿肥給尊敬
→ kutkin: 房貸跟房租比 不忍說 不是這樣算
→ kutkin: 你的成本就是房價 乘 利息 +稅費
→ kutkin: +折舊+房價差
推 gogomomo: 很好奇地點和公寓條件..
鳳山火車站800m 3房2廳2衛 兩面採光
推 ship1228: 短進短出不就這樣，還沒吃到主漲幅阿，當沖也是很難贏
確實
推 e253: 代書仲介成本呢？
應該都扣了吧
賣房實領進戶頭的金額為準QQ
推 kutkin: 20坪 40年嗎 這樣的確
沒記錯室內24坪的樣子
推 RealID2018: 賺6萬……
→ RealID2018: 股票隨便按按都有耶
推 ttyy: 其實就是看錯標的
當下預算能買到的最好住的物件
不代表未來能跟上大部隊的漲幅QQ
推 Fuzishan: 一開始就買貴了吧...這價差你也賣？
當時自評 大概買比行情貴15
秉持著自住原則就小捏上去了
※ 編輯: eulbos (61.227.164.115 臺灣), 05/24/2024 13:49:03
推 ttyy: 應該不見得是當下買貴，只是後續漲幅不佳？
推 l98: 就高雄沒車位的老公寓沒那麼吃香，又持有期短
→ ttyy: 就算抓比當初行情貴20萬好了，這筆當沒買貴，也就獲利26萬
→ ttyy: 大概老公寓還是以上車省租金或是租金投報為主要賺取項目
→ yasmydio: 愛玩嘛說公寓屋況不錯的都是委屈入住啦
推 ptrs810812: 阿肥難得認真文給推
→ yasmydio: 還以為空中鳳城多利多
推 bob1211: https://i.imgur.com/c3SMwBu.jpeg
→ bob1211: 你賣房忙半天，只能賺個寂寞，乾脆銀行定存算了
→ eulbos: 我是定存沒錯啊 只是解約了... 當場哭出來
推 hhjjhhgg: 有心分享給推  沒賠錢上一課很讚了啦
推 alex0973: 至少沒賠錢 but整個過程也太累了 囧 換成時薪 < NT100?
推 HeartBreaker: 怎麼感覺你處理房子的事跟車子都差不多…
→ HeartBreaker: 問一堆問題，結果都沒什麼進步-.-
推 alex0973: 車子?
推 kutkin: 之前開ignis 換corolla sport
推 kagaya: 剛好這兩年沒吃到大的漲幅嗎
推 l98: 主要是買到車王吧，我看我同事買 corolla sport 的
→ l98: 沒啥大問題
推 bettybuy: 認真覺得你很常買貴
推 luckysmallsu: 老公寓只有雙北蛋黃好賣而已如果可以誰不想住新的
推 kutkin: 因為做決策都有時間壓力
→ kutkin: 所以很難不被吃豆腐
推 luckysmallsu: 你都知道有台積電效應怎麼不直接買台積電
→ eulbos: 因為台積附近通勤有點遠(?
推 luckysmallsu: 就我認識的台GG朋友沒人會去買沒電梯老公寓啦
推 NicholasTse3: 真的白忙一場了
推 ppcity: 忙半天 不如買無腦買正二躺著睡覺
→ kutkin: 不過e大當時的確不是經濟考量買房就是了
推 kutkin: 也是有他的為難
→ eulbos: 白忙一場的剛需XD
推 luckysmallsu: 但換個角度想買房至少不會賠錢股票賠錢的一堆
推 l98: 站在如果有小孩後利用對方的後援，那買在當時對象的娘家附近
→ l98: 也沒錯，但就錯估自己的通勤能耐 (沒有通勤時間跑過) + 沒裝
→ l98: 潢，隔音問題有機會靠裝潢解救一半
→ l98: 當然沒車位是抗性無解
推 gusser: 2年沒有租金收入？
推 yohappy: 還好當初沒裝潢，不然賺更少又花時間
→ eulbos: 自住的 沒出租但也沒遷戶籍過來
→ eulbos: 也許裝潢會比較快售出 但也只是也許XD
推 Sandy101: 下一間會更好～
→ nicejeffery: 有錢人不會買公寓,除了台北市
推 ship1228: 不要想太多了，讓他過去吧，至少也是個體驗，也沒多虧
噓 kklarinet: 老公寓不要碰，講幾次了XD
推 cutemico: 這麼忙只賺6萬？？？？？
推 angelavictor: 非投資做錯決策不賠就不錯了吧，你這就像散戶買股
→ angelavictor: 票被套兩年一回成本價就趕快出場，更多套到回不去
→ angelavictor: 的價格，只能說買房容錯率真的高。
噓 firefoxx: 反指標
推 pighong: 兩年前去當橋頭勇士賺多了，還不用貸款XD
推 iwei0930: 買房容錯率哪裡高 要不是樓主還有定存能周轉 就直接被
→ iwei0930: 軋死了
噓 Syuan820625: 不可能一開始買貴,是你買的不好,魯空買錯地方還是魯
→ Syuan820625: 空,一開始買貴也是GG,看看防蟲防重們安慰你會好一點,
→ Syuan820625: 畢竟還是賺了咩
推 angelavictor: 解定存那是他一下子又買第二間吧，容錯率高是指，
→ angelavictor: 第一間買的不好慢慢賣還是賺啊，這就是凹單凹到賺，
→ angelavictor: 股票你要不要凹凹看會怎樣。
推 dp7b530: 不如買預售屋放著等增值就好 錢還付比較少
→ dp7b530: 兩年前預售屋 地點不要太偏 到現在漲20趴有吧
噓 marunouchi: 6萬？把時間算下去根本賠錢
推 encoreg57985: 當作學經驗吧
推 ramun: 那邊阿