Re: [請益] 老透天鑑價邏輯

[MrEric (Hey)]

※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：

老透天估價很難估的到

所以後來我都不碰老透天

直接講結論

1. 你屋齡46 有些銀行根本不做

或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限）

2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉

馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌

陽台還可以停直升機

根本沒有意義 因為這不影響估價

只是他們不好意思講而已

估價就是土地加建物 你建物沒價值

就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000

願意估2000的銀行 只能說是佛到升天

你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎

銀行內部估價人員：你當我塑膠？

要不要借你錢是銀行決定

你房子的價值是銀行的估價人員決定

3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價

去找看看二線銀行 說不定有機會

一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種

應該非常難

: 是這樣的，老透天正在拉皮改建
: 申請轉貸想讓資金不要太緊
: 最近就密集找了4-5家估價
: 分享一下狀況
: 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
:     看照片權狀，估的跟2年前
:     原本購買的額度一樣，8成
: 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
: 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
:     打來說不出報告，不留紀錄
:     我就花點時間跟他介紹這房子的優點
:     他聽完就說，其實這角度看很不錯
:     主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
:     回覆估價未達增值目標
:     經金控銀轉達，預計月底會再來重估
: 5. 股票質押最大行，業務聽完，
:     馬上說給他點時間想辦法，
:     我說，沒差啦，問到很挫折。
:     民營銀行，果然夠積極，
:     業務立即回話，我想吃這個案子，
:     聽起來住的很舒適！
: 我自己提的優勢是這樣
: 1. 地坪約40坪，獨棟46年
: 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
: 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
: 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
: 5. 廁所重做過，全義大利磁磚
: 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
: 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: 9. 後院加蓋廚房餐廳
: 10. 頂樓露營風大露台，養狗
: 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。
: 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷
內
: 也才17戶，車輛超級少。
: 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
: 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
: 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: 一直鑑不到使用品質的價值，
: 自估約2500-3000萬價值。
: 明明我整理完超好住。
: 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
: 整區老透天的居住價值都被低估吧！
: 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
: 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: 附上頂樓露營風照片
: https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg

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推 l98: 對，屋齡也是個點
推 mepe1018: 如果一樣是老透天，但是地點熱鬧又臨路店面，不知道是不
→ mepe1018: 是比較好估價？
推 F93935: 臨路更難估到，一定都溢價賣的

再補充一點

現在銀行都傾向借新不借舊

例如國泰 而且有越來越多銀行會這樣做

我遇過一棟30年透套

建坪40 增建到70-80

年收100萬 屋主要賣2500 合理吧

結果銀行只估到1500

所以 銀行根本不鳥你實際效益多好

就看權狀去估價而已

頂多鑑價人員到現場看你花這麼多錢不捨

多估個50萬給你意思意思



※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 08:42:34
推 smoothapple: 感謝分享
→ layer0930: 銀行不會估未來價格，除非是蛋黃中的蛋黃
推 retriever33: 老透天最好的歸宿是不是被建商收去？
推 knives: 推樓上
推 catson: 銀行鑑價報告會寫瓷磚、管線、化糞池？
推 sony0955: 地點蠻重要的...
→ sony0955: 那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
→ sony0955: 深深覺得 點很重要
推 retriever33: 他今天買個藍線400-500m內老透天，那就不同了，太平
→ retriever33: 實在是…

地點的部分 不一定

還要看地區 還要看銀行

台中西區美術館旁邊算蛋黃嗎  我不知道

我只能說 舊市區 舊房子很難估高

之前賣一間美術館三房28年華夏

釋出少 實登少

買方都喜歡但就是估不到行情 （

重劃區一坪都35萬了 我精華區一坪賣個30不為過吧！）

雖然最後成交30 但買方也是只貸款7成

另外我前陣子在大雅買的新透套

銀行鑑價高於我買價200萬 （約10%）

還可以借我85成 寬限3年 利率地板價


所以我的結論 台中地區

大部分銀行 對屋齡的估價比重可能大於地點！
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 09:18:25
推 sony0955: 銀行只看地點 、屋零 才不管裡面材質用多好。
→ knives: 西區就是蛋黃區阿，不然你用蛋白區價格賣我
推 bustinjieber: 地點真的很重要，建物會折舊土地不會
→ knives: 喔，沒注意，原來你是西區華廈，那低很正常阿
推 retriever33: 華夏更慘，又沒多少土地持分，建物價值一直降，只是
→ retriever33: 華夏肯買的人多過老透
→ knives: 華廈就是便宜給老人退休賣掉舊房子還能有一筆現金可以養
→ knives: 老的好東西，反正新大樓也買不起，公設也用不到
推 piliwu: 美術館環境是很好但交易來說他就沒那麼熱門
推 mepe1018: 所以好像買新的就對了～
→ GATSBYWAVE: 華「廈」？
推 Tamsi: 比較好奇幾年算老透天  我20年透天算老嗎？  公園+學校旁
推 roy0710: 謝謝大大無私分享
推 nekomo: 最近繳透天的房屋稅和查詢資產時真的有感
→ nekomo: 土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
推 nekomo: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw108w
→ nekomo: 上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒
→ nekomo: 可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
→ nekomo: 老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數
推 armysong: 永豐估透天額度比較願意給，他們估價部門很專業
→ foda: 原原 po 這麼愛老屋，應該是很保守，只敢依據版上成功的經
→ foda: 驗。小可惜。
推 abby2007: 你當了立委江就可以啦
推 sernidle: 貸款銀行說了算 他才不管你室內多高級 超過40年還願意
→ sernidle: 敷衍一下算不錯了
推 encoreg57985: 好險雙北老公寓大部分還是估得到價
推 smoothapple: foda 房子是我的存錢桶，其他錢從股票賺
→ smoothapple: 大波動的賺法和效率跟房子完全不同
→ una283: 老公寓跟連棟透天都是買地點好的
→ una283: 不是用來住舒適的