Re: [請益] 老透天鑑價邏輯

[k0804k0512 (正直聞腋青年)]

※
想問一下

這樣買社區透天會不會比較好脫手呢

因為成交量會比較多

如果某區都是老透天

有些人搞不好住一輩子

也不會有成交量

造成鑑價困難

是這樣嗎？







 引述《MrEric (Hey)》之銘言：
: ※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：
: 老透天估價很難估的到
: 所以後來我都不碰老透天
: 直接講結論
: 1. 你屋齡46 有些銀行根本不做
: 或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限）
: 2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉
: 馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌
: 陽台還可以停直升機
: 根本沒有意義 因為這不影響估價
: 只是他們不好意思講而已
: 估價就是土地加建物 你建物沒價值
: 就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000
: 願意估2000的銀行 只能說是佛到升天
: 你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎
: 銀行內部估價人員：你當我塑膠？
: 要不要借你錢是銀行決定
: 你房子的價值是銀行的估價人員決定
: 3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價
: 去找看看二線銀行 說不定有機會
: 一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種
: 應該非常難
: : 是這樣的，老透天正在拉皮改建
: : 申請轉貸想讓資金不要太緊
: : 最近就密集找了4-5家估價
: : 分享一下狀況
: : 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
: :     看照片權狀，估的跟2年前
: :     原本購買的額度一樣，8成
: : 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
: : 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
: :     打來說不出報告，不留紀錄
: :     我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: :     他聽完就說，其實這角度看很不錯
: :     主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: : 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: :     回覆估價未達增值目標
: :     經金控銀轉達，預計月底會再來重估
: : 5. 股票質押最大行，業務聽完，
: :     馬上說給他點時間想辦法，
: :     我說，沒差啦，問到很挫折。
: :     民營銀行，果然夠積極，
: :     業務立即回話，我想吃這個案子，
: :     聽起來住的很舒適！
: : 我自己提的優勢是這樣
: : 1. 地坪約40坪，獨棟46年
: : 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
: : 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
: : 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
: : 5. 廁所重做過，全義大利磁磚
: : 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
: : 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: : 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: : 9. 後院加蓋廚房餐廳
: : 10. 頂樓露營風大露台，養狗
: : 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。
: : 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷
: 內
: : 也才17戶，車輛超級少。
: : 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
: : 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
: : 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: : 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: : 一直鑑不到使用品質的價值，
: : 自估約2500-3000萬價值。
: : 明明我整理完超好住。
: : 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
: : 整區老透天的居住價值都被低估吧！
: : 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
: : 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: : 附上頂樓露營風照片
: : https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg


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推 l98: 地點好脫手不難
→ cutemico: 買社區老透天不如買新大樓，既然都會跟鄰居吵架跟鄰居
→ cutemico: 生活互相干擾採光不好，不如就選大樓～至少大樓還會像
→ cutemico: 樣有個不一定有用的管委會～
→ cutemico: 不過不管老透天老大樓，只要管委會老、住戶老，通常都
→ cutemico: 行政效率不彰～我們才3X年大樓老成怎樣～連防火門要經
→ cutemico: 常關閉都管不動了～社區門禁堪慮，居住品質堪憂～