Re: [請益] 一堆人在買房，租金投報率會不會變低？

[blargelp (春日部四郎)]

※ 引述《KingSnoW (隔壁老王)》之銘言：
: 延伸這個觀點，現在ㄧ堆1200低總的房
: 一次幹進3-4間，未來要租給誰？
: 跟你同等級的都上車了
: 高品質租客看不上低總
: 要租的肯定是沒錢收入不穩定
: 的高風險租客
: 也沒法拉太高租金
: 還是說大家想的是直接空個幾年 轉手
: 直接賺差價？

好問題
不同投資客有不同招式。


毛胚空著五年再賣的話確實不用管出租。
但你就要自己負擔利息。而且比較多是超低總價負擔小。



以我最熟悉的A7來說。（非合宜）
一堆兩三年前買七八百萬的兩房車。

一來是低總貸款負擔率低，
二來說兩三年前A7是要租給鬼喔？


現在是還沒有滿五年的案建案。
不過建案兩年降一個級距時，就會有一些純毛胚丟出來賣。




但上述招式不是我能用的。
這不是我一個資本不足靠本業慢慢賺的人的玩法。


個人極度重視正現金流。
這會影響我能買下一間的時間。因為我的路線是存到就買。
我連車位都租同棟住戶來沖掉管理費。




那就回到原PO的問題，一堆供給不怕租不出去嗎？

租屋的「總數」供需還算平衡，
但總數甘我屁事？ 我要的是我的物件空租期短快速出租。



所以我的招式是
「有優質產業支撐的低基期區」
優質產業 就會比較容易出租 而且比較容易找到優質租客
低基期的話 當然是漲幅比較大。而且這樣我才買得起。

所以我的選法是未來賺價差，期間靠出租抵房貸金流。


但是呢，有優質產業，又要低基期還真的不容易。真的是賣一戶少一戶。

看看新竹，優質產業。除此之外什麼都沒有，還不是噴的亂七八糟？



要滿足這兩個少見條件，就必然附帶一個大缺點（沒這缺點早就噴上去了）：

機能狗幹爛。


所以，除了上述兩個條件外，還有一個隱藏條件：機能現在爛 但有機會發展起來。


所以自住房外，我買了兩間：
1. A7華亞科旁
A7機能不用說了吧，蓋個全聯住民就高興得要死。
華亞科學園區，產業也夠優了。
基期也夠低。
而他的機能會不會起來？顯然會。

去年以前買A7很爽，根本送分題。
今年A7仍然有肉吃。這地方就是這麼穩。
最大風險是買不到= =


我買的A7案，就近華亞科
距廣達900公尺
距美光1.5公里

加上我還會做簡單的擺飾（最近這幾個月都在學怎麼擺設、哪些施工可以省）

很難租不出去啦。


2. 南科善化
說是善化，但我不是買靠車站那邊，是FG旁邊。

優質產業不用說了吧，
南科比華亞科還純。而且還要擴三期。

基期也很低。

機能更爛。靠車站還好，基本東西都有。
靠FG就真的沒東西。


現在很多人說法也是南科工作的人會住市區，
善新啥都沒。

啊這不就是我要的嗎？
你說FG蓋起來後，都大樓 人口多。
人進來，FG旁邊的機能不會起來嗎？
當善新機能起來 跟北郊的鹽行商60機能差異縮小時，離公司近的不香嗎?


然後同區域我買價又比FG單價低十萬。租不贏嗎？


當然啦，南科的上漲時間會比A7久。
前幾篇轉移棟數那篇就在吵高雄台南。

我買之前就已經有心理準備台南一兩年內都會漲輸高雄啦。

但沒差啊，
我2027交屋，房地合一五年就2032了欸。


我是真的覺得南科被嚴重低估。
南科不會是下一個竹科，但也不至於是現在的白菜價。




我一直擔心優質租客上車沒人租啊，
所以區域中我也都選在離工作地點近的建案。

我是一直都有做準備租屋市場可能會內卷啦。
真的到要卷的時候也還租的出去。




最後我得說，房地產就是基於想像的世界，
想像不到的獲利方式，就賺不到這段。這是基礎中的基礎。

像我老家台中，還是現在最熱的十四期
但十四期完全不符合我的定義的任何一個條件。
產業爛、沒優質租客、舊市區機能早就好了機能價值早就反映在單價上。

所以我沒買
而且就算我買了，我也不知道我的目標租客是誰。
所以我賺不到這段。
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推 Mithra: 我設定的故事就是市區2-3房地板價+社宅吃補助豆腐，盡量
→ Mithra: 不碰套房避開單身人口
→ Mithra: 有設定好獲利模式就可以一直滾下去
推 foda: 讚，在優質租客還沒成為房東前租給他
→ esheep: 小弟的設定比較簡單：台北舊精華區，比同區同級商品略高的
→ esheep: 租金，“鼓勵” 報補助。以略高的租金做簡單房客篩選。風
→ esheep: 險是：可能空租。但空租對小弟沒差，光掛四進股市存股，扣
→ esheep: 完貸款利息都還有賺了。
推 micky83802: 有時候覺得 直接買gg股票就好了 看地段看產業什麼的
→ micky83802: 真累
→ esheep: 房產就是保值，當作資產的防線，掛4轉回股市的概念是：萬
→ esheep: 一股市回擋了，至少還有一間房子。另外卡個貸款，也比較不
→ esheep: 會陷入 越攤約平的陷阱。
→ yiliang1107: 掛四前提是有明顯漲幅，銀行鑑價有到才能增貸
→ esheep: 個人覺得 會操作的話，股市的爆發力還是比房地產高很多。
→ yiliang1107: 今天還在看中正區一個預售屋轉約
→ esheep: 不用 掛四本質是“閒置資金再利用”，當你有金額問題時，
→ esheep: 表示 你的資金操作還不適合。
→ yiliang1107: 111年買，現在要轉約，沒什麼增值到
→ yiliang1107: 你說的是理財型房貸吧
→ yiliang1107: 就是把已繳的本金再貸出來利用吧
→ esheep: 掛4，掛1 以資產配置觀點是不一樣的，掛四 叫做“週轉金”
→ yiliang1107: 跟上面說單純增值貸出，是兩回事
→ esheep:   意思是 短期需要/長期閒置用。所以 如果你的掛四不能隨
→ esheep: 時抽回來 表示你用錯地方了。
→ yiliang1107: 增貸、理財型房貸都是掛四啊
→ yiliang1107: 簡單說，板上主流就是5年寬限下去，當時後增值賣掉
→ yiliang1107: 賣不掉就增貸出來
→ esheep: 掛四是 跟理財房貸是不一樣的.... 金額跟原鑑價也沒連動，
→ esheep: 細節... 可以問銀行，小弟有點懶得在這裡解釋...
→ yiliang1107: e大 你的掛四就是理財型房貸啦
→ esheep: 版上“主流” 未必是對的，沒有自己的判斷 跟著所謂的主流
→ esheep:  就是個FOMO. 這是危險的
→ yiliang1107: 就是把繳的本金貸出來運用
→ yiliang1107: 所以前提是你有繳「本金」
→ yiliang1107: 板上主流 我不看好啊，尤其今年進場的
→ yiliang1107: 所以板上主流最大問題，是設定未來一定漲，一定有增
→ yiliang1107: 值，凡正最差就賠15%的頭期款啊
→ yiliang1107: 說真的，沒有能cover 本金+本息，還有增值的物件
→ yiliang1107: 根本沒必要入場XD
→ esheep: .......... 算了..... 大原則就是：房屋貸款再投資的主原
→ esheep: 則是：房屋就是卡一個最後防線，再投資的部分可以損，但房
→ esheep: 產要留住，因為房產起伏都比較小，房產的根本是 隨著通膨
→ esheep: 緩升。  所以為啥不直接投入股市，而多繞房地產這部分 就
→ esheep: 是風險控管。
→ esheep: 如果有其他的風險控管方式，本來就可以不需特地繞到房地產
→ esheep: 。
→ yiliang1107: 不用算了XDDDD
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/eGaFq4L.jpeg
→ yiliang1107: 簡單說：掛四就像你說的是週轉金
→ yiliang1107: 週轉金：信貸、增貸（需鑑價）、理財型房貸
→ yiliang1107: 這類都是掛四，就那麼單純XDDDD
→ yiliang1107: 不用問銀行啦，那太菜了。
→ esheep: 多過一次房產主要是心態上的差異，所以老實說 掛1/掛4 沒
→ esheep: 差，直投股票、或繞掛1/掛4 也沒差。以投資人的屬性來分：
→ esheep:  一般 卦1 是用在資金不足的人。 掛4是用在 有資金，但想
→ esheep: 做點風險管理的。直透股票 是對於自己的投資策略有信心或
→ esheep: 有其它風控策略的人。  三類人 目的不同，所以策略不同，
→ esheep: 並沒有說誰好誰壞，單純目地不同導致做法上的差異。
→ yiliang1107: 只是單純說明，你的增貸是理財型房貸
→ yiliang1107: 跟板上認知的，鑑價增貸是不同的XDDDD
→ yiliang1107: 其餘你的想法沒意見，每個人作法不同。高興就好XDDD
→ yiliang1107: D
→ esheep: 回歸主題 XD 單就投資報酬而論  普遍來說： 股市》 房產價
→ esheep: 差 》租金   所以其實討論之前 應該先確認目的 XD
推 maypcc: A7買的時候覺得租1萬5我就滿足了 沒想到現在噴到2萬4
→ esheep: 應該說  我不認為： “鑑價上升 而造成可以貸的金額提升”
→ esheep:   很重要，而且會是一個足以影響投資策略制定的變因。
→ yiliang1107: 一般來說，基本要漲幅200萬。銀行才會放款
→ yiliang1107: 簡單說收支比ok,增貸160萬出來
→ yiliang1107: 跟有繳本金隨時貸出，情況不同
→ yiliang1107: 是認同e大穩健的置產操作XD
→ esheep: 感謝分享，銀行的細項我的確是不太清楚，太座大人非常保守
→ esheep: ，掛4的4成 已經是極大的讓步了，從沒機會開到極限過XD
推 ChikanDesu: 所以自住才無敵 確定付不出金流 設定一定要五年點賣出
→ ChikanDesu: 就是走鋼索 自住你平替的是租屋+儲蓄 怎麼輸
推 leota: Y大怎麼看北市未來中長期有增值潛力的物件
→ leota: 111年買現在沒增值是因為高總價嗎
→ yiliang1107: 因為單價高，111年就145萬了
→ yiliang1107: 然後目前轉約「開價」，是155萬/坪
→ yiliang1107: 總價4000萬以內的精華區物件
→ yiliang1107: 如果中長期的話，目前看好雙連
→ yiliang1107: 民生汐止線+西區門戶，這裡中長期指15年
推 scarrony: 理財型房貸不就是掛4，沒搞清楚還可以講這麼多唷
→ esheep: 是樓上大大 小弟知錯！
→ maypcc: 理財型也不一定就掛4啊 各銀行的名稱相似 隨借隨還的有些
→ maypcc: 也稱為理財型或抵利型
→ yiliang1107: 樓上說的所屬都是掛4 XDDD
推 scarrony: 又一個說理財型不是掛4的，真的自己有用過理財型房
→ scarrony: 貸嗎
推 alexstag: 理財型很多都是把已經還的本金又拿出來而已，這樣
→ alexstag: 子跟寬限期有啥不同…房屋沒有增值導致貸款總數沒
→ alexstag: 有上升，我認為意義不大
→ esheep: 小弟先承認在論述上，掛4/理財房貸在用詞的理解上有誤。
→ esheep: 而小弟想提的重點是，用房貸出來的資金成數一點也不重要，
→ esheep: 所以後續鑑價是否提升就更不重要。因為 “主要資金”是壓
→ esheep: 在房子本身，房子本身保值。貸款是“額外”的，“額外”的
→ esheep: 意思是：有賺很好，賺多賺少不是重點，如果賠錢，優先抽回
→ esheep: 。所以整套流程是基於  風險可控的狀況下，產生盡量多的受
→ esheep: 益。
→ esheep: 如果單比絕對收益，肯定有更有效率的做法。
推 maypcc: 有用過啊 而且報綜所稅時房貸息還抵過稅 你掛4週轉金利息
→ maypcc: 可以抵稅嗎? 都十幾年前了 而且還是購置不動產喔 並非轉
→ maypcc: 貸增貸
→ esheep: 實務上 小弟的經驗是： 反正我在銀行做抵押，利率可接受，
→ esheep: 有拿到錢，我正常付利息 銀行就不會一直靠北我就好了，至
→ esheep: 於 掛1/2/3/4 etc. 其實不太重要，我也沒在管 XD
推 maypcc: 上面如此堅持掛4的可能是各銀行的方案都貸過才會如此確定
→ maypcc: 吧 我甚至也有買屋幾年後轉增貸還給我整筆都掛1的 包含超
→ maypcc: 過原屋貸款金額都整筆掛1喔 我想應號是外商銀在胡搞XD
→ maypcc: 我貸過快十間銀行 每年也都會調兩次聯徵 我也不知吵掛1掛
→ maypcc: 4有什麼好爭XD
推 scarrony: 講錯就講錯，開始凹1還4不重要，有貸多間的就知道
→ scarrony: 超重要好嗎
→ esheep: 對號入座，掛4部分，小弟講錯我承認，  但掛1/掛4不重要也
→ esheep: 是事實，看小弟其他推文的論述應該可以理解。 另外 我假設
→ esheep:  用掛1的人，“大多”是無法一次全清房貸的，所以我仍無法
→ esheep: 理解，在資金足夠全清的情況下，去分掛1/掛4 的重點在哪？
→ esheep:
→ esheep: 多貸幾間？ 我不知道差別在哪？ 我三間現金全清，再各別貸
→ esheep: 款進股市，我看不出 掛1/掛4 會有什麼差別？ 除非 閣下不
→ esheep: 同房產間的金流有相互牽扯？ 但... 這個好像不是政府所“
→ esheep: 期望”的吧？
→ yiliang1107: 你現在這段說明就破題了阿XDDDD
→ yiliang1107: 你的前提是：「每一間都可以全額付清。」
→ yiliang1107: 以板上來說是相對少數XD
→ esheep: 我3間2000 現金全清，再各別抵押1000的3筆，總計3000進股
→ esheep: 市，我看不出跟 掛幾有什麼差？ 後續我再清出另一棟2000，
→ esheep: 再抵押出1000進股市，掛幾有什麼差？ 應該說  在合法操作
→ esheep: 下，幾間房跟掛機 差別在哪？
→ yiliang1107: 大大，你是有前提的XD
→ yiliang1107: 沒人說你作法有問題，單純針對「板上大多人認知的增
→ yiliang1107: 貸」
→ yiliang1107: 跟你所使用的理財型房貸，是有差異的。
→ yiliang1107: 就那麼單純，你不需要槓桿，但有人需要
→ yiliang1107: 掛4不佔，房貸掛1的額度，就可以有效運用
→ yiliang1107: 5倍槓桿
→ esheep: 現金全清再貸款而才能“安全”啊~ 不然我留股市就好啊 XD
→ esheep:   就說是“風險控管”了~  資產到一定程度，總不能像年輕
→ esheep: 時只有幾十幾百一樣 在哪裡整天 All in All in 的吧 XD
→ yiliang1107: 所以沒人說你作法有問題啊XD
→ yiliang1107: 我甚至認同你的穩健投資方法
推 scarrony: 好好笑，沒貸款的房子去跟銀行借錢就一定是掛4吧，
→ scarrony: 難道沒貸款還可以掛1，規則都搞不清楚，房地產真的
→ scarrony: 很容易賺錢
推 maypcc: 所以好奇到底理財型是不是一定是掛4啦 是不是外商銀在胡
→ maypcc: 搞 我也平均2-3年清掉一間XD
→ esheep: 我補充一下 “增貸”，因為  最近一次辦“這個”  銀行跟
→ esheep: 我說的是“增貸”，特別有提“不是理財型房貸”  所以我以
→ esheep: 為是現在銀行改了說法， 看來大概是特別銀行的定義不同吧.
→ esheep: ..
→ yiliang1107: 上面不是就貼圖了XD
→ maypcc: 所以我一開始才說各間銀行定義名稱都有點不一樣 樓上在吵
→ maypcc: 1 4 應該是每間銀行都貸款過吧XDD
→ esheep: 小弟比較弱  銀行跟我說 掛1/掛4都可，反正利率一樣，我問
→ esheep: 那個限制少，銀行說掛4，所以就掛四嘍，我沒特別質問銀行
→ esheep: 的確是小弟疏失，下次會注意~
推 scarrony: 還有人看不懂 真的很好笑 哈哈
→ maypcc: 那我當年理財型掛1還可以抵稅是見鬼了嗎!? 那我只能猜是
→ maypcc: 外商銀要撤離台灣在胡搞惹
→ yiliang1107: m大你是怎麼判斷整筆都是掛1
推 maypcc: 每年都可以調兩次聯徵啊 長期放款項目的用途會寫週轉金或
→ maypcc: 購屋貸款
推 maypcc: 我曾經華南 轉增貸 花旗，花旗整筆包含增貸都給我掛1購屋
→ maypcc: 貸款喔XDD 並不是分兩筆原貸(1購屋)+增貸(4週轉金)
推 scarrony: 沒關係啦，不動產容錯率就是這麼高，貸款規則搞不
→ scarrony: 清楚照樣賺，一直買就好了
→ yiliang1107: 所以你每次都是購屋貸款，還是只有撤出外商銀行那次
→ yiliang1107: 是
→ scarrony: 那你現在還是一直掛1掛著嗎？
推 maypcc: 轉增貸掛1就那次 但是花貿撤出前幾年轉貸的。而我說理財
→ maypcc: 型房貸掛1又是更久以前了，也是外商銀  總之我覺得外商銀
→ maypcc: 有時可能沒在care央行金管會
→ maypcc: *花旗
→ maypcc: 然後花旗撤出前 我又再跟花旗增貸一次 這次增貸的部份在
→ maypcc: 聯徵上就出現週轉金了XDD
→ yiliang1107: 所以就討論清楚了啊XD
推 scarrony: 哈哈 好好笑喔
→ hectorwei: 現在貸款成數高利率低，人人買得起，沒有所謂“優質租
→ hectorwei: 客”，因為“優質”的早就買2,3間了
推 hhjjhhgg: 樓上不認識 一堆優質的租5~10萬 也是沒買房