[新聞] 獨家/ 使用權社宅有譜！住都中心保證保險

[troy30408 (南宮洛)]

連結：https://www.taisounds.com/news/content/76/137218

內文：
行政院經濟發展委員會日前首度開會，敲定三大計畫，其中兆元投資國家發展方案將與保
險業者合作，可望射出首箭。據了解，沉寂一年多的使用權社宅，已經拍板由政府提供土
地，將引入保險業資金挹注，在成本壓到最低的同時，民眾可以較低的價格向政府租用長
達20年，且保證租金不調漲，而保險業獲利報酬達6%以上，達成政府、業者和民眾三贏局
面。

租金壓力高漲 租屋族對社宅需求拉升

為了解決高房價，以及青年和弱勢族群買不起房的問題，政府近幾年來力推只租不賣的社
會住宅，只是根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》規定，一般人的租期是3年一約，最
多可續約一次，合計為6年，而符合經濟或社會弱勢身分者，得延長為12年。不過，台中
市社宅的租期最長就6年，始終被外界詬病與中央不同調。

有不少民眾反映社宅的租期太短，住滿6年後，再到回到一般的租屋市場，不僅難以負擔
高額租金，且生活空間直接縮水、甚至腰斬一半。根據主計總處統計，2024年6月房租指
數的年增率2.59%，創下28年來新高，顯示租賃市場租金壓力居高不下。

由於租賃市場環境太差，使得民眾對社宅需求拉高，根據「112年住宅需求動向調查」顯
示，有高達7成2的租金補貼申請者會申請社宅，而考慮申的前三項原因依序為租金較市價
便宜、離工作地點距離近、政府的出租住宅；評估家戶條件對社住面積實坪數的需求，以
「8坪以上、未滿14坪」為主的占比達3成最多，而「14坪以上，未滿20坪」也有2成3的人
支持。

使用權社宅年限20年 租金可望低於市價

只是現階段的社宅仍供不應求，如何加速社宅的量體成為當務之急。在2023年農曆春節前
，行政院釋出「使用權社宅」的訊息，最初的規劃是讓民眾可購買20到30年的長期使用權
，且不得進行買賣、贈與繼承等，同時，內政部得修《住宅法》，將使用權住宅納入社宅
的範圍。

在沉寂一年後，使用權社宅有了新進度。據了解，除了政府提供國有地出租，也將引入資
金雄厚的保險業者來興建、管理，在降低購地和營建成本的情況下，確定民眾可用低於市
價的金額承租長達20年的社宅，在此期間也將確保租金不會調漲。

擴大民間資金挹注 保證投報率6%起跳

儘管《住宅法》中有鼓勵民間興建社宅的條文，但優惠僅有免徵營業稅，地價稅、房屋稅
減免，以及公有土地或建築物承租優惠等，在融資和補助方面沒有相關誘因，而金管會要
求保險業投資不動產最低投報率門檻的投資報酬率須達3%以上，不過，國家住都中心打算
向財政部提出其他的租稅優惠措施，現階段初步估算，至少可讓保險業獲利達6%以上，可
望吸引業者投入。

對於政府有意引入保險業資金興建社宅，住展雜誌發言人陳炳辰受訪時說，使用權社宅的
概念類似目前已推動的地上權住宅，由於地上權建物的房價低於市場行情的6到7成左右，
但相較於一般住宅可向銀行的貸款成數較少，且仍要繳納房屋稅和地租等，使用年限從50
年到70年不等。

專家籲儘速擴大量體 租金分級規劃應細緻

陳炳辰觀察，從目前揭露的規劃內容來看，政府若採取只租不售的方式，以公有地興建社
宅，對於營建業或保險業所需要負擔的成本減少，若以台北市的租屋行情投報率來計算，
每坪單價100萬元，一坪以2000元出租，用一年12個月換算，平均投報率為2%；如扣除土
地成本和部分營建成本，單價降低且出租金額不變，投報率可翻倍，確實對業者帶來誘因
。

他認為，百萬租屋社宅政策是政府目前的重點和目標，民間也樂觀其成，但量體必須要達
到一定水準，才有機會打破區域行情，即租金高漲問題，目前普遍的問題是總價帶偏高，
青年或弱勢族群不見得能負擔得起，況且社宅中籤率偏低，所以量體跟租金價格的分級要
更細緻規劃才行。

心得：
之前社宅一般人一次只能租三年
最多可以續約一次合計為六年
經濟或社會弱勢得延長為十二年
現在政府介入有機會可以延長二十年租金不調漲
這算是打房政策嗎?
各位覺得對房價會有影響嗎?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.24.8.165 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1721527888.A.BFC.html
→ abyssa1: 對保險業者沒什麼誘因
→ abyssa1: 出租投報這麼差 保證收益錢怎麼來？
→ toto123: 只有利率會影響 其他沒差
→ toto123: 台灣屯房成本太低
→ toto123: 市面上一堆5年內根本沒住過 也不想租人 有錢人一直買
→ minhsiensung: http://i.imgur.com/JuGuzVc.jpg
→ minhsiensung: 我第一次知道可以把成本扣掉 然後算投報的
推 kobe0819: 6%???
推 kobe0819: 這個意思是政府出地成本不用算嗎
推 jonson: 喜迎20年社宅，不過有人要跳腳替租客擔心了，嘻嘻
→ jessicaabc98: 給推
→ jessicaabc98: 一樓急啥
→ jessicaabc98: 保險業者，滿手現金，被政府限制不能投太多國外
推 Takadanobaba: 超額獲利來自於土地不收錢，跟租稅減免....這樣不
→ Takadanobaba: 算圖利？
→ losmith: 租金低於市價500，保證未來20年不漲這樣? XD
→ losmith: 最貴的土地結果免費入手 太划算了吧?
→ losmith: 那有規定社宅40年一定要拆掉重建嗎?
推 F1239810: 抓緊了喔!...這種新聞出來，租金行情肯定要開始飆了，保
→ F1239810: 險業不是白痴，要包人事管理費又要賺6%，然後租金要比
→ F1239810: 行情低。最快的方式，就是拉高租金行情。
→ abyssa1: 土地不用錢這麼爽？現在地上權也沒多便宜
→ jack0216: 6年回到市場 當社宅妳家的嗎？
推 diablojonn: 支持 快點上路
→ CMCC: 看政府吸收調漲的資金能力到哪？
→ CMCC: 保證收益當然就沒問題。
→ CMCC: 沒有的話，就是個無法實現的笑話。
→ CMCC: 反市場的東西，就是背後有事物超額吃虧。
推 darkangel119: 6% 怎麼算？ 是拿納稅人的錢灑二十年膩
推 bustinjieber: 業者可‘’保證獲得‘’6%年化報酬？
推 mantislin: 依臺灣玩法立意一定出現問題！
推 jessicaabc98: 看到這串，好多人急爆，買竹北不就沒事了
推 pauljet: 錦新大樓表示
噓 spermbox: 人民買不起的是所有權房屋好嗎！地上權房屋誰要啊
→ spermbox: 笑死
推 spermbox: 台灣的地上權只會越住越便宜，笑死
推 spermbox: 不能轉售，這是什麼爛政策？
→ spermbox: 地上權不能轉售，根本比市售的還難用
推 demarcate: 壽險業真可憐，要被政府壓著來投資這種爛收益
推 dans: 如果這麼簡單，保險一定賺爛的，只要完善行政、管理及善後
→ dans: 三個環節，應該會衝炸
→ demarcate: 保證20年不漲租金，那通膨跟維護成本要誰吸收？
→ dans: 台北市隨便抓個土建比65 35，確實2%投報率可以跳升到6%
→ kainolife: 可以想像到20年後趕不走
→ toto123: 租金夠便宜 沒人在乎 能不能轉售吧
→ toto123: 現在就是不夠便宜+ 不能長久租
推 raymond501: 確實 20年是基本的
推 kutkin: 京站條件不好 但到目前為為止都是漲的
噓 daniel6412: 租金不漲？又要用我稅金養這些人？
推 pz5202: 推44F 一定趕不走 靠北靠母的
推 Anyotw: 市場上地上權70年那麼多XD，覺青不要啊
噓 mitsloanboy: Lifer滿手現金來投資台灣基建創投天經地義！不然看
→ mitsloanboy: 吹半天的生技創投每家都跟屎一樣。對，每家
推 lusifa2007: 租二十年也不用買了
→ lusifa2007: 土地取得成本沒有ㄚ 這樣保險業當然可以賺到6%
推 kcman: https://i.imgur.com/vFO5wBw.jpeg
→ kcman: 遙想去年內政部長打臉行政院長