Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？

[bustinjieber (賈小斯汀)]

※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之銘言
: 如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我
一
: 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越
好
: 。
: 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。
: 單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由
。
: 所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。
: 1. 流動性
: 股票沒甚麼好講的，想賣隨時能賣。一定是贏很多，證券化產品的優勢就是這麼不講理，
又
: 有市場價格，很好計算損益。過市價單進場，出場也不就幾秒的事情。
: 房地產買賣需要最少1-2％的仲介費，如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間，時間
也
: 是你的
: 資源之一。普遍來講大多數人都需要上班，還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的
省
: 下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了，價格到位，以台灣房仲的數量也沒甚
麼
: 賣不掉的東西。
: 房地產流動性就稍微差一些，不只體現在不容易出售這一點，交易的成本也高非常多，台
灣
: 股票交易不用資本利得，而房地產即便持有很久最少都要10％，（重購退稅不算，你並無
法
: 真正的把獲利洗出來，而是要投入在新的自住房，而且必須真的入住一段時間。）
: 交易手續費的多寡也是股票勝出很多。


流動性的部分沒意見，
交易手續費也沒意見。

但重購退稅拿出來的就是真實獲利。

照你邏輯，股票獲利了結再重新投入
這樣你也要說這不是真實獲利？

重購退稅獲利了結就是重新配置，
（就算是大換小的實際稅率也不高）
而‘’卡自住‘’這部分從來不該考慮進來，
因為這是你生活固定開銷的一部分，
難道你買賣股票就不用付房租？

你把自住房(資產)跟金流損益拆開看，
自然就會知道我在說什麼。

再說了，還有6年400萬可以用。


: 2.alpha
: 房地產一個特性是，跟股票相比，投報中alpha的比例是比較少一點（並非完全沒有）。
: 在漲的時候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你買到新竹當然賺
的
: 比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。
: 絕對不會有nvda vs intc那麼大。
: 一方面容錯率會高一點，但同時間也鎖定了你的上限。（即便這個上限對一般人來說其實
也
: 很夠了。）
: 但股票的彈性在這邊是很高的，你可以直接買大盤，將alpha歸零，但房地產很難做到這
件
: 事情。
: 要買地產證券化etf，報酬普遍落後真正持有房地產。

同意


: 3.槓桿
: 房地產又分成預售跟成屋，預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題，但缺點就是流動性跟稅
務
: 的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。
: 長期投資本身就是一個風險。
: 一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍，但實際上我認為很難真的維持在五倍。

假設一個人，沒人頭可利用，
無腦買一間自住+一間預售拿來換屋，
符合法規且金流大部分時間沒影響，
總共是幾倍槓桿？投報是多少？

然後不同意長期投資是風險，
你股票都是在做短期買賣？
就算考量到房地產的流動較慢，
這也跟風險扯不上關係，
房地產的趨勢變化本來就慢，
看市況調整完全沒問題。


: 隨著房地產價格上漲，你的槓桿倍數就會開始不斷下降，而且很難即時馬上去借錢出來。
ir
: r就會被拖累。
: 再來是第二間其實現在規定只有六倍。

第二間6成這種東西就不用討論了，
早就在卡7成的時候就該換策略了。


: 若用掛四的方法，你先出100％，然後借80％出來，這邊我跟版上的人看法不同，我覺得
槓
: 桿率應該算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。

這是‘’總資產槓桿‘’不是‘’房地產槓桿‘’，
貸出來的資金還是可以拿去其他投資。


: 就好像你股票質押，你100的中華電信，沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍，而
不
: 是1.6/0.4＝2.5倍。
: 你可能會說那就重複押就好了，但這借款的過程中，你的利率，成數都會開始不斷變差，
而
: 且對金流的考驗也會越來越高，我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。

同上，可結合預售屋一起看。


: 而即便是第一間，五倍槓桿這個說法我是很難完全認同，他有一些前提在，像是得在寬限
期
: 之內，或者要增貸等等，不斷取得寬限期則需要轉貸，這些手續都需要額外花時間跟成本
。
: 每次費用可能小幾萬，並不是那麼便宜。

部分同意，成本高低每個人體感不一樣。


: 而且槓桿本身就是需要利息成本，能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的，等於
如
: 果你的標的成長性很有限，那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。

看錯標的、成長性不如預期，
利息成本當然會侵蝕到獲利，
這件事在股票or房地產皆然。

: 股票的槓桿則相對多元一些，可以用期貨\槓桿型的etf達成，或者質押，這些方法各有各
的
: 優缺點。
: 我先拿我認為最有利的台股期貨為例。
: 首先期貨的槓桿可以自己控制，而且對金流基本沒需求，不需要審核財力，這是房地產貸
款
: 過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可
以
: 非常彈性。


股票門檻低、槓桿比較多元性沒意見。


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推 frowning1226: 推～
→ frowning1226: 變現快、風險小、獲利高，不會有這種東西...
→ frowning1226: 早就被買爆，買到變報酬小了XD
推 CaLawrence: 槓桿定義只有一個 總鋪險/自有資金 其他算法都有問題
→ CaLawrence: 我不太懂什麼叫做總資產舖險跟房地產曝險 如果你只有
→ CaLawrence: 買房地產 那房地產曝險就是你的總曝險 兩者槓桿率應
→ CaLawrence: 該沒有區別才對
→ esheep: 一般掛四也算是可調式槓桿，所以當手中同時握有 期貨/掛四
→ esheep: /股票質押 等多種槓桿時，還是需看一下有沒有那個比較危險
→ esheep: /有餘裕的。小弟自己是掛四還沒吃滿，所以當期貨槓桿風險
→ esheep: 變高時會再多抽掛四部位進期貨，期貨狀況穩定可能就還一些
→ esheep: 回去（預留備用金），大概是這樣，主要還是看個人的操作習
→ esheep: 慣。
→ esheep: 當然每次資產平衡直接鎖定某個項目，例如期貨部位調整，那
→ esheep: 的確就不需要每個資產項目個別去細算。資產平衡發生點 太
→ esheep: 座表示：為何目前總利息這麼高？ 從期貨抽一些還掛四，之
→ esheep: 後再找時間放回去 XD
→ bustinjieber: 同一個例子
→ bustinjieber: 買1000萬的住宅，掛四800萬出來，
→ bustinjieber: 你只‘’計算到這邊‘’是你‘’個人選擇‘’，
→ bustinjieber: 要讓資金閒置也是你‘’個人選擇‘’，
→ bustinjieber: 就像正二 現金 50/50讓起始槓桿=1，
→ bustinjieber: 這也是‘’個人選擇‘’；
→ bustinjieber: 實務上，房增貸出來的錢不會被閒置，
→ bustinjieber: 這800萬我隨便舉幾個方向，
→ bustinjieber: 1. 找人頭，全部投入買4000萬住宅，
→ bustinjieber: 請問這時候房地產是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 2. 買2000萬預售×2間
→ bustinjieber: 首付款我算10%，所以是200萬×2，
→ bustinjieber: 剩餘400萬，找人頭買2000萬成屋。
→ bustinjieber: 請問這時候房地產是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 3. 800萬全部投入股票，質押開兩層，
→ bustinjieber: 800+480+272=1568, 1568/800=1.96
→ bustinjieber: 請問這時候資產組合分別是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 總共又是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 承3. 一樣資金配置但不同金流，
→ bustinjieber: 假設一開始就‘’只拿200萬掛1‘’，
→ bustinjieber: 你認知這樣的房地產是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 然後，800萬投資股票開兩層質押，
→ bustinjieber: 這時候股票是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 總共又是幾倍槓桿？
→ bustinjieber: 跟3. 的結果有不一樣嗎？
推 CaLawrence: 你用原本的一千萬去開槓桿不是可以開的更大？
→ CaLawrence: 實際上你一定要抓斷點 不然沒完沒了 你一千萬直接用
→ CaLawrence: 你提到的方式 槓桿可以比過一層掛四做出更大的鋪險
→ CaLawrence: 買預售 以10％頭款 可以直接做到一億
推 CaLawrence: 舉個例子來說好了我的觀念比較像是 正二的槓桿就是兩
→ CaLawrence: 倍 你拿去質押之後 依舊不影響這個標的是兩倍
推 CaLawrence: 但我應該懂你的意思 不過我是覺得也有很高的可能掛四
→ CaLawrence: 出來就買中華電信放著 所以槓桿率有無限的變化 所以
→ CaLawrence: 我就抓最單純的財務行為
→ esheep: 單純財務操作在大資金的情況，“不可能” 槓桿開滿只追求
→ esheep: 最高資金效益，因為風險太高。保留部分好操作的槓桿是因應
→ esheep: 突發性的資金需求，例如：過度崩盤有加碼時機、利率發生變
→ esheep: 動，某些項目要調整。總不可能一發生急需就賣股、賣房吧？
→ esheep:  你可以用槓桿套利，但有些是用槓桿救命，中小企業買房很
→ esheep: 大都是這類的操作。
→ esheep: 平時槓桿就開滿開好，一個系統性風險拉高不就很麻煩？
→ esheep: 一般來說，基本的財務策略項目會用普通資金（現股），槓桿
→ esheep: 部分是用於高風險/短期/新策略等變動性較高的部分（期貨避
→ esheep: 險等）。直接把槓桿納入基本長期的財務規劃時，不可能不考
→ esheep: 慮風險直接把槓桿開到滿。
→ bustinjieber: 你用股票的思維來理解就錯了，
→ bustinjieber: 掛四是‘’因為要保留首購資格‘’，
→ bustinjieber: 這一步‘’不是必須強制‘’要做的，
→ bustinjieber: 人頭夠要全掛1也完全沒問題。
→ bustinjieber: 舉個或許你可以比較理解的例子，
→ bustinjieber: 融資 vs 質押：
→ bustinjieber: 融資‘’不需要先有足額資本‘’即可開槓
→ bustinjieber: ＞這就像是直接掛1一樣；
→ bustinjieber: 質押‘’需要先有足額資本‘’才能開槓
→ bustinjieber: ＞這就像掛4再增貸一樣；
→ bustinjieber: 然而，房地產的美妙之處就是
→ bustinjieber: 類似可以‘’從質押無痛轉成融資‘’，
→ bustinjieber: 而且貸款條件也沒什麼影響。
→ bustinjieber: 所以一開始用‘’房地產質押‘’，
→ bustinjieber: 不是因為一定要有足額資本才能開槓，
→ bustinjieber: 純粹是要避開政策上的問題。
推 onenineone: 推～