→ yiliang1107: 請問如果以正常物件45坪的含車位來說 07/28 22:33
我幹嘛要買45坪？
→ yiliang1107: 你桃園要幾間？才能換到台北市核心區域07/28 22:34
我幹嘛要換台北核心？
→ yiliang1107: 而且換過去，還要扣稅好嗎==07/28 22:34
我說換的意思是我當初也可以買雙北
但 我們要那個做什麼.jpg
→ yiliang1107: 真的 不要一天到晚自曝其短07/28 22:35
→ yiliang1107: 然後短期清償三間，現在直接銀行標記投資客07/28 22:35
我什麼時候要短期清償了？我A7台南還能漲好幾年欸
→ yiliang1107: 砍你貸款成數好嗎07/28 22:35
→ yiliang1107: 租金投報率也太差了吧，沒辦法cover本金+本息07/28 22:36
可以啊，我有說不行嗎？
→ yiliang1107: 真的良心建議，好好拼本業才是真的。07/28 22:36
講真的我看不懂你在回什麼，
可能就像你也看不懂我在說什麼一樣吧。
→ foda: XD 台北玩房地產是真的比其他縣市內行很多，桃園報酬率高也07/28 22:38
→ foda: 是事實。所以我認為最強的是台北人，去買新竹或桃園或其他07/28 22:38
→ foda: 縣市報酬率不錯的重劃區的台北人，這我 respect，但專攻台北07/28 22:38
→ foda: 公寓的，我覺得不如懂的投資非台北房子的強07/28 22:38
應該是台北也有分積極跟收租型吧。
積極型的這幾年也是到處掃。
我去台南那陣子 聽代銷們說滿多台北下來的。
→ yiliang1107: 但專門玩台北市公寓的 資金池相對雄厚 07/28 22:41
→ yiliang1107: 因為預售屋是分期、去年7月前還能轉約07/28 22:41
→ yiliang1107: 先不論公園貸款成數，光是整修就要先拿出一筆資金 07/28 22:42
→ yiliang1107: 強與不強，建議以一個週期10年來看07/28 22:42
推 a5292710: 大推這篇，非常客觀清楚。07/28 22:43
→ yiliang1107: 光是台北市公寓能買到6間，必有強處 07/28 22:43
推 piliwu: 即使蔣萬安放寬都更條件，但都更卡關的癥結點還是很難解 07/28 22:44
一堆人還在糾結容積獎勵，但問題不是那個。
有接觸過就知道，一堆八十歲老人，幹嘛等你蓋五年都更換我五年就醫不方便、還要適應新環境
而80歲老人過世，他們兒女也60了，下一批不會動的老人。願意都更的都都更的差不多了，
→ piliwu: 不是單純一坪換一坪07/28 22:44
→ yiliang1107: P大很認真說，我從幾年前跟你討論到現在 07/28 22:44
→ piliwu: 新北公寓很多地方是可以一坪換一坪的，都更仍非常緩慢 07/28 22:44
→ yiliang1107: 到去年園首之道，去年7月買，今年一坪25萬 07/28 22:44
推 Sam27: 每個時代不一樣，十幾年前重畫區很多都很虛，但現在不一樣07/28 22:44
→ Sam27: 了07/28 22:44
→ Sam27: 8年級比10年前7年級有錢，更愛重畫區07/28 22:44
→ yiliang1107: 你覺得我唬爛過你嗎XD 07/28 22:45
→ piliwu: 我們資金有限不會去想都更這種小機率的投資 07/28 22:45
→ piliwu: 我相信玩公寓資金要很強啊，不會有人買1-2間等都更 07/28 22:46
對，一開始我也想說桃園投報率高啊有什麼好討論，
但看到後來，發現人家是大規模在玩，
有錢人跟我想的不一樣。
→ yiliang1107: 所以說到重點 資金有限 07/28 22:46
→ piliwu: 這是賭博而不是投資了07/28 22:46
→ yiliang1107: 所以大家玩法不同 07/28 22:46
→ yiliang1107: 認真說買重劃區 短期買賣 比較像賭博 07/28 22:46
→ yiliang1107: 說穿了就是資金不夠，只能這樣走07/28 22:47
→ piliwu: 大部分人資金都有限，買10間8間等都更不是正常人玩的起 07/28 22:47
→ piliwu: 重劃區比公寓等都更實際多了吧07/28 22:47
→ yiliang1107: 所以你要把自己侷限在一般人？ 不會想嘗試有機會更 07/28 22:47
→ yiliang1107: 上一層樓嗎07/28 22:47
→ piliwu: 而且我認為台灣已經進入新時代，跟十年前比，重劃區變香 07/28 22:48
→ piliwu: 很多了 07/28 22:48
重劃區現在接受度很高了
年輕人跳脫不了資本主義，但可以跳脫已經疊到無法入手的老破小，找一塊地另起爐灶。
→ yiliang1107: 多了解其他區塊的變化，潛在價差尋找新的機會嗎 07/28 22:48
→ yiliang1107: 所以啊看看日本 看看其他國家演變 07/28 22:48
推 shuichia: 我是真的很懶，風險承受度很低，但我手上這些都更機率 07/28 22:49
→ shuichia: 還真的是蠻高的所以我敢重押，沒更前租金投報我是覺得 07/28 22:49
→ shuichia: 還不錯，所以何不一魚兩吃 07/28 22:49
推 shuichia: 比投報目前就真的是輸桃園，但林口A7A9我19年也有看， 07/28 22:51
→ shuichia: 結論就是我連車去那邊都懶，所以沒買@_@ 07/28 22:51
推 piliwu: 都更我一直有在注意新政策，現階段還是屬於運氣成份大， 07/28 22:51
→ piliwu: 我連工業宅合法化都有在注意 07/28 22:51
推 alonzohorse: 很簡單，因為沒你們有錢啊XD 07/28 22:51
→ yiliang1107: 跟你說都有規則出來了啦 07/28 22:52
※ 編輯: blargelp (114.25.194.185 臺灣), 07/28/2024 22:59:00
→ yiliang1107: 現在最新的要收購的已經變了啦 07/28 22:52
→ piliwu: 板橋就有市政府要讓工業宅合法化，結果居民才一半同意完 07/28 22:52
→ piliwu: 全行不通 07/28 22:52
→ yiliang1107: 板橋是屬於新北跟台北市又不同 07/28 22:52
→ piliwu: 我要是有幾億也不會買房地產當主力投資 07/28 22:53
→ foda: 台北買六間絕對是厲害，光是出租裝修，好多細節。但除此之外 07/28 22:53
→ foda: ，如果這幾年還能買個重劃區新房，不衝突呀。 07/28 22:53
→ yiliang1107: 你該注意的 新北捷運站口幾百公尺內的容積率又新增 07/28 22:53
→ yiliang1107: 獎勵了 07/28 22:53
→ piliwu: 裝修不是專業人士，要玩也是一個門檻 07/28 22:53
→ yiliang1107: 所以都買啊XD 傻傻 這就是房板可貴之處 07/28 22:54
→ yiliang1107: 問題是你們建議現在投資還要買桃園重劃區嗎 07/28 22:55
→ yiliang1107: 是指「現在」，而且再拉個5年後看大家十年IRR 07/28 22:55
→ yiliang1107: 確定台北市會輸？ 老實說 我完全沒把握 07/28 22:56
推 piliwu: 我手上還有桃園重劃區，但有在想往南部，總價單價未來展 07/28 22:56
→ piliwu: 望都不錯 07/28 22:56
→ yiliang1107: 所以就資金考量 07/28 22:57
→ yiliang1107: 你一直有在買賣 我知道 07/28 22:57
→ piliwu: 台北市長期不看好，利多出盡沒有未來展望 07/28 22:57
推 shuichia: 因為我還有都更標可以買，所以買重劃區對我來說反而投 07/28 22:57
→ shuichia: 報不夠好，我要就要翻倍以上(現在這個時間點的位階) 07/28 22:57
→ yiliang1107: 但你該思考，政策緊縮之下 短期進出 套利空間很少 07/28 22:57
→ piliwu: 都更能成功當然很可觀，但大多都是一拖十年以上….親戚家 07/28 22:58
→ foda: 已經全滿了，但如果是現在才剛剛要進入房地產，如果是桃園 07/28 22:58
→ piliwu: 搞超過20年年今年才送件還不知能不能過 07/28 22:58
→ foda: 的話，我個人覺得要買 1500 左右的物件，畢竟離豪宅線有段距 07/28 22:58
→ foda: 離。台北市越試著了解越複雜，且就算了解，強也強不贏xd 07/28 22:58
→ shuichia: 台北新房不是拿來投資是拿來爽的，等到獲利足夠才會買 07/28 22:58
→ shuichia: 來犒賞自己 07/28 22:58
→ yiliang1107: 利多盡出XDD,我們就來看接下來五年台北市會如何 07/28 23:05
→ foda: 不過說真的，現在就算買得起台北公寓，真的搶得到有機會都 07/28 23:06
→ foda: 更的物件嗎 07/28 23:06
推 cpa0426: 推，分析的不錯 07/28 23:06
→ yiliang1107: 那個是有潛規則的，土地持分、地目、鄰捷運遠近、鄰 07/28 23:07
→ yiliang1107: 路寬、可整合面積 07/28 23:07
→ yiliang1107: 怎麼會覺得台北市都更慢呢？說穿了就志不在台北 07/28 23:08
→ yiliang1107: 都「聽」旁人說XD 07/28 23:08
推 cpa0426: 台北市有潛力的老公寓開價都把都更期望價值算進去了… 07/28 23:08
→ yiliang1107: 所以要轉啊XD,下棋就是先行多步 07/28 23:09
→ cpa0426: 台北市真的到處都在都更，已經是政策趨勢了 07/28 23:10
→ yiliang1107: 明牌當然大家搶，利潤相對低 07/28 23:10
→ foda: 剛剛刷了一下，台北大安一些有機會都更的，都 2800 萬之類 07/28 23:12
→ foda: 的耶 哈哈哈哈 07/28 23:12
→ yiliang1107: 目前看到板上會先佈局的骨髏大 他佈局都有明顯肉 07/28 23:13
→ yiliang1107: 其實放出來的都有貓膩 不能亂買 07/28 23:15
推 Fuxi81: 年輕人喜歡新房（X)新房還不夠貴（O) 07/28 23:19
推 shuichia: 還是搶得到啦，但不是大安這種公寓都要破百的地方，一 07/28 23:20
→ shuichia: 間就卡三千萬瘋了 07/28 23:20
推 shuichia: 真的有潛力有肉的，根本不會上房仲網，仲仲接到案就馬上 07/28 23:21
→ shuichia: 扣客來看，大概率當天或隔天就成交了 07/28 23:21
→ foda: 那代表要進入買公寓等都更的圈子很難耶 07/28 23:23
推 shuichia: 你看到房仲網上寫有都更潛力的，很多都是已經談崩了屋主 07/28 23:24
→ shuichia: 才丟出來賣的xddd 07/28 23:24
→ foda: 現在桃園多區新屋都 50+ 繼續投資也是成本很高 07/28 23:25
→ foda: 真的假的，原來貓膩是這個，太可怕了…. 07/28 23:26
推 a311253263: 家裡老房整片商三商四也是談十幾年近來才有感在動 07/28 23:27
→ a311253263: 要是外人買來蹲 我是不覺得划算 07/28 23:28
推 shuichia: 最近台北商三四真的動的很快，上次看到一間商四叫朋友買 07/28 23:30
→ shuichia: ，他猶豫三天被買走，結果下個月建商就來談了，整個QQ 07/28 23:30
→ shuichia: 十幾年前買來蹲不划算，現在這個時間點反而滿值得 07/28 23:31
→ kagaya: 現在是有明顯變快嗎？也有可能買來又繼續下一個十幾年呀 07/28 23:36
推 a311253263: 照建商的甘特圖確實也一畫就是10年起跳QQ 07/28 23:38
→ blargelp: 真的有明顯變快 蔣萬安政策。畢竟這東西真的大量執行的 07/28 23:38
→ blargelp: 話 民眾會很有感，是該做、做了也會有票的事。至於有沒 07/28 23:38
→ blargelp: 有可能談崩？當然會有很多個案談崩 這真的運氣運氣 要看 07/28 23:38
→ blargelp: 其他住戶意象 07/28 23:38
推 shuichia: 台北最近都更真的動滿快，很多地方都在蓋新房子，光中山 07/28 23:40
→ shuichia: 北路一二段週邊就好幾棟，都更也絕對會是未來台北市長要 07/28 23:40
→ shuichia: 處理的課題 07/28 23:40
推 ztdxqa: 這篇很棒！每次聽到長輩說年輕人都想住新房我就一覽趴火 07/28 23:41
→ ztdxqa: 。我就喜歡新房干你屁事。我有錢也不想去住台北老公寓， 07/28 23:41
→ ztdxqa: 環境差一堆鐵皮屋居民年紀一個比一個老。重劃區年輕有活 07/28 23:41
→ ztdxqa: 力，道路寬闊新房大樓生活品質實在高太多了。通勤台北？ 07/28 23:41
→ ztdxqa: 現在工作型態跟以前很不一樣了，遠端彈性工作很方便別一 07/28 23:41
→ ztdxqa: 直用以前的眼界看現在的世界= = 老社區就給老人住吧。噢 07/28 23:41
→ ztdxqa: 對，說年輕人只想住新房的碎念老同事自己也買不起台北高 07/28 23:41
→ ztdxqa: 於豪宅線的大樓新房，最近他換屋從中正區全家搬到大安區 07/28 23:41
→ ztdxqa: ，結果還是老公寓笑死xD 07/28 23:41
推 kagaya: 很多地方蓋新房子是很有感 近幾年新房增加速度確實變快 07/29 00:07
推 bustinjieber: 我說白的，你這樣的操作沒有不行， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 但如果你未來確定有想要換屋的話， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 大概率換不到你目前預設想換的物件， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 或者一波操作之後發現不如一間自住 07/29 00:57
→ bustinjieber: 然後當初直接買更大一點的預售換屋； 07/29 00:57
→ bustinjieber: 建議實際算一下可實現損益， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 把貸款成數限制、房地合一稅、 07/29 00:57
→ bustinjieber: 閉鎖期、二房無法增貸...等 07/29 00:57
→ bustinjieber: 這些相關因子全部丟進去， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 我記得當初計算出來的結論大概是 07/29 00:57
→ bustinjieber: 小坪數沒有多漲20%都是在做白工， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 也就是扣掉自住房不計算， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 2間1000萬的成屋＞頭期200+300， 07/29 00:57
→ bustinjieber: (當時頭期我分別用2成、3成計算） 07/29 00:57
→ bustinjieber: 漲50%的實際獲利很有可能會小於 07/29 00:57
→ bustinjieber: 直接買首付10%的3000萬預售屋漲30%。 07/29 00:57
→ bustinjieber: 當然，同樣資金你也可以買多間小預售， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 但這樣你的閉鎖期要拉長到更多年以後， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 漲幅能夠維持多久動能是一個問號， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 而且還是會遇到多間限貸的問題， 07/29 00:57
→ bustinjieber: 到時候還要補足自備款，難受。 07/29 00:57
→ bustinjieber: 甚至如果3000萬那間預售漲多一點， 07/29 01:21
→ bustinjieber: 你小坪數所需要的漲幅是等比上升， 07/29 01:21
→ bustinjieber: 3000×0.5=1500 07/29 01:21
→ bustinjieber: 2000×0.75=1500 07/29 01:21
→ bustinjieber: 這時候變成多漲25%也只能打平漲幅， 07/29 01:21
→ bustinjieber: 而且還沒計算買賣的交易成本， 07/29 01:21
→ bustinjieber: （*預售自住是沒有交易成本的） 07/29 01:21
→ bustinjieber: 也還沒計算預售10%尾款的投資複利。 07/29 01:21
→ daniel6412: 桃園兩間說實話不一定換得了新北一間 07/29 01:23
推 Sandy101: 桃園有便宜到台北：新北：桃園是3:2:1嗎？我們家三地都 07/29 01:41
→ Sandy101: 有 感覺桃園比重可以更高一點 07/29 01:41
推 leota: 這篇有趣 07/29 01:42
→ leota: 推文 07/29 01:42
推 transforman: 推b大 07/29 01:43
→ esheep: 應該說... 看你的資產打算放幾代... 07/29 08:36
→ esheep: 如果要當代實現損益（10~30年）目前有炒作的新區是比較好 07/29 08:36
→ esheep: 的。 07/29 08:36
→ esheep: 房產預計給小孩成年甚至孫子就不一樣了。超過50年損益很難 07/29 08:36
→ esheep: 估算，所以保險做法就2種：（1）有廣大腹地且便宜的地區， 07/29 08:36
→ esheep: 什麼現行的科學園區、交通都是虛幻的 （2）老成熟區，跌 07/29 08:36
→ esheep: 價不易，漲幅慢，但有老底，接連萬華放個50年以上應該都還 07/29 08:36
→ esheep: 有賺。你說目前新區變以後的老區？可以賭一下，但說現實的 07/29 08:36
→ esheep: ... 大部分有那種眼光的人... 都不需要參與目前版上的討論 07/29 08:36
→ esheep: 串... 07/29 08:36
→ Sam27: 現在甚麼時代了，我爸那年代是一份工作做20~30年 07/29 10:37
→ Sam27: 現在會在一家公司待超過10年? 比例愈來愈少了 07/29 10:38
→ Sam27: 人生才幾年，當然要多住不同地方...... 07/29 10:38
推 CaLawrence: 真的賭到都更 報酬應該還是輸重劃區R 07/29 11:34
推 encoreg57985: bustinjieber正確 07/29 20:26