[閒聊] 房產的複利效果如何執行

[foda (啾咪)]

小弟常常發廢文，不過這篇是認真問的

板上某厲害人士曾說，40歲如果還沒走在財富自由的道路上，大約最慢45歲可以收手了

我是很認同的，我的理解是，如果一直以為自己很厲害，選個股之類的，但是到 45 歲都
沒什麼成功跡象，就不要再繼續下去了，可能就認命買大盤

我目前已經認定自己是普通人了36yr

目標很簡單，小孩 20 歲前，能夠繼承的股息和租金，至少 10～15 萬以上，不用去科技
業工作，專注在找自己喜歡做的事情上，不求翻身

政治不正確的地方是，目前淨資產超過八成都是房產，都是新屋出租，但房子是給人住的
，不應該拿來套利，但我目前卻靠房產作為主要套利來源，可能是對於底層中產底部，房
產是初始的動能

股票接下來全部朝大盤 10% 作為目標，找相對低點買，不賣，每年定期多的錢買入

房產預售屋交屋能見度到 2029 ，後面如何還沒計畫

股票的部分相對單純，買 SPY VTI 0050 為主，等哪天 GG 對手出現，我會加重美股的部
分，股票部分看起來是無上限的

但房子的部分就比較複雜了

補充，核心目標是要做出複利效果，不求爆發，求複利累積

首先是新房是否存在 0～15 歲是快速增值期？
到達豪宅線以上是否增值變緩？需要轉成買便宜的新屋？

房價就算沒有天花板，但看起來是有飽和價格的，這時候是否要手動轉倉的概念？一間高
價變兩間低價？或是一間高價變一間低價加上股票

不然房子單純 buy and hold，報酬率可能會下降，且目前想到的是，中間買賣的摩擦成
本，不管是房地合一和時間，都滿麻煩的

如果房產操作不便度越來越高，接下來全部投入股票應該是又方便又單純

有沒有大大分享是否普通的房產買好之後，基本都是玩股票為主？還是說會部分會轉去土
地？土地完全就是陌生領域了，有生之年應該就是房產加股票了

再註明，沒要翻身，就是累積財富而已，我自己預期 50-55 歲開始複利效果會越來越明
顯


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.75.31 (臺灣)
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推 ceca: 房子的政策會改來改去.
→ ceca: 現在限制你第二第三間貸款和干涉一堆.
這倒是真的很 key，等哪天政策鬆綁
推 blargelp: 會漲就好，複利的重點是增值再投入，有再投入就算年只有
是啊，增值再投入，但房子最小單位很難滑順的銜接
→ blargelp: 5%，幾年下來也很可觀。要嘛賣了買更貴/更多標的，要嘛
→ blargelp: 增貸投股票。反正重點就是漲的部分不要只是放在那裡
→ ceca: 你有閒錢往金融商品很正常,
→ ceca: 但是如果哪天又像2016那樣低迷.
→ ceca: 所有限制都解開,你又可以12345678間都貸款八成.
→ ceca: 你到時候要回頭再把錢去布局房地產,可能就是那時候更好的.
→ ceca: 操作.
同意！但房貸緊縮，我自己感覺要放寬應該不容易耶，且緊縮都暴漲，放寬還得了
→ blargelp: 標的什麼的倒是其次，畢竟沒有要追求爆發的話，幾趴的穩
→ blargelp: 定報酬物件不難找
→ ceca: 所以看局面做事情.
→ ceca: 股票也可能遇到連續好幾年低迷.
→ ceca: 所以投資不設限...
→ ceca: 看情況調整.
→ esheep: 一般來說，如果有辦法年化大盤10%，建議全投大盤。等到有
→ esheep: 一定資本再回房產... 這兩年房產暴漲非常態... 一盤5~10年
→ esheep: 常見，如果時間吃緊，靠房產是賭運氣...
→ esheep: 我手邊很多物件都是一盤10年起跳，我是運氣好剛好在第8、9
→ esheep: 年買入，所以直接翻倍，但... 這是運氣！合理評估規劃下，
→ esheep: 不可視為正常情況，並加以延伸。
真的很難抓，時間 timing 不如美股這麼穩
→ fireheart988: 可以年化10%應該都可以出來收學生了吧XD
10% SPY 0050 都有呀，應該要 15% 才是職業的吧XD
→ esheep: 目前一堆重劃區暴漲都是這樣... 除了像C大走翻修路線之外
→ esheep: 。近幾年吃新區翻倍的，目前都只能當成運氣，這個把 林口/
→ esheep: 副都心/淡海/新竹 房價拉20年出來看就知道了。
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 12:48:29
→ esheep: 實務上可以操作看看，股市平均是9%附近，海外操作還有匯率
→ esheep: 等其他變因，且波動較大，實際上獲利未必如想像中的美好。
→ esheep: 5、10年一週期，相同技術 股市的獲利%應該會多很多。房產
→ esheep: 很多是基數大，所以看起來很誇張。
→ sagarain: 不如美股穩？
→ sagarain: 是這幾年大暴漲吧
假如 2020 賣房錯過這幾年大漲就尷尬，對，是這幾年暴漲變得很怪異
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 12:56:19
→ esheep: 美股穩的是另一種操作。美股穩的很穩，穩到可以用papper
→ esheep: 模型架構直接套用，小弟10年前AI 老師就用這個玩了很多年
→ esheep: 。但... 一般美股是賭大噴，這個就很難預測了。賭大噴，台
→ esheep: 股都玩不好，就不用去美股送頭了...
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/HFXbBq9.jpg
→ kusomanfcu: 我之前有講過有人疫情賣房的故事
→ kusomanfcu: 賣在起漲點
為了避免錯過上漲，只能盡全力避免賣出了，房子賣在高點太可惜了，轉倉成不同類型房
產或許是個機會了
推 lovebridget: 貸七成以上買房 七成以下買指數 就這樣
好！
→ esheep: 我自己的股票更誇張，也講過很多次了。去年除息前，廣達90
→ esheep: ，股利質利率7%，一週填息後衝260，不到半年！後續獲利了
→ esheep: 結，轉進台北低總，3個月直接多30~50%！永遠有比你好運的
→ esheep: 人！但 不可把一時的運氣/狀況當常態，更不可當自己的能力
→ esheep: ！
我有這個認知～所以別人很強的單，我就是羨慕而已，自己還是繼續投大盤，股票這部分
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 13:43:04
推 buji: SPY並非永遠有10%, 也有慘澹的時期
推 tumusi: 投資方法百百種，自己多嘗試，報酬率最好的就八成資金下
→ tumusi: 手。十多年來我房產賺了約3500W,股票只有賺300W.,所以自
→ tumusi: 然就把資金往房產堆積。
推 bustinjieber: 每個人的方式不一樣，
→ bustinjieber: 問這個沒有標準答案，
→ bustinjieber: 只要關注投報率就好，
→ bustinjieber: 落後＞修正、超前＞保持、
→ bustinjieber: 超前＞保持＞落後＞修正。
→ bustinjieber: 唯一的通則就是：
→ bustinjieber: 住宅用房地產會有規模的限制，
→ bustinjieber: 限制器就是你的本薪跟信用額度，
→ bustinjieber: 槓桿如果不夠高，就不用繼續投了，
→ bustinjieber: 帳面漲幅看起來高也沒什麼用。
→ bustinjieber: 另外，新屋租人哪裡政治不正確？
→ bustinjieber: 你佛心房東欸，你其實是在做功德，
→ bustinjieber: 我換屋的房子寧願空著也不會拿來租人。
→ bustinjieber: 屋齡跟價格沒有絕對的關係，
→ bustinjieber: 跟區域、社區定位/維護比較有關係；
我目前想說等重劃區腹地都蓋滿，或是捷運商場都蓋好後，作為暫時的飽和價格假定，但
目標是都不賣，但應該是至少要賣一間，以我自己目前能力不夠全留
→ bustinjieber: 豪宅線以上的物件也不是不會漲，
→ bustinjieber: 問題是你的物件有找對TA嗎？
→ bustinjieber: 一間高槓桿獲利全拿，漲幅看起來低，
→ bustinjieber: 實際上不見得比複數小物件差，
→ bustinjieber: 可實現獲利+IRR算一下，一翻兩瞪眼。
→ bustinjieber: 不一定要直接跳到土地，商辦也是標的。
→ toto123: 有商辦可買，會有人想買低總物件租人嗎
→ toto123: 錢很難賺~~
商辦我研究研究，但應該還是主力放在一般住宅，錢真的難賺啊
推 prichman: 這真的蠻難的 而且越來越難 畢竟進出不像股票一鍵完成
→ prichman: 也都有門檻 如果是房租也不知道怎麼繼續投入複利 太少
→ prichman: 了 只能積著過門檻 或是再融資投入
房租 2023 之後買的新屋，只求 cover 利息加部分本金xd
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 15:33:49
推 ceca: 政府會在房市低迷的時候放寬各種限制.
→ ceca: 2000 2016都是.
→ ceca: 2008為啥沒放寬是因為...2003~2008沒有政策限制.
→ ceca: 所以沒東西好放寬..XD
2003~2008 爽耶，那時候還小太遺憾了 qq
推 Morphee: 先拼到淨資產5000到一億
努力努力
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 18:24:51
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 18:25:32
推 CaLawrence: 就算全面鬆綁 再投資效果也有限
→ CaLawrence: 一個月房租才幾萬 扣掉還款  湊到下一間頭期需要時間
推 omis123: 股市相對低點不是那麼好找，可以去看看持續買進這本書
→ jl40: 房產的複利效果是越來越差
推 jiapon: 至少一間自住 然後等增值後增貸出來丟ETF就有複利了
→ jiapon: 房產要暴衝是疫情這幾年 下次要等另一次疫情了