[心得] 銀行貸款，借不到錢對未來房市！

[planta (小盆栽)]

寄上次分享預言文章以後
我又來寫預言了，
不知道和現狀不一定一模一樣，
但這就是預言要寫下來以後回頭看才知道準不準


歷史總是不斷地重複循環
同樣的劇本一樣又可以騙到其他的人
經歷了這一波銀行水位限制貸款以後
未來的趨勢會變成怎麼樣呢？

1地點會變得更重要：
過去房地產在漲的時候
片地開花
當僧多粥少的時候，銀行就會挑
像現在他挑VIP客人一樣


這時候越外圍的擔保品
就銀行來講，越有風險
有人說這樣是不是回防雙北？
我認為不一定是雙北，
但是在區域的精華
還是比太外圍較保險一點！

2總價的部分：
一直以來大家都認為低總價漲幅多
但是其實早年房地產
即便是在台北套房
也是銀行比較不願意承作的單位


甚至流行一句話：
小套房貸款成數比較差！
所以現在所看到的趨勢
不一定是未來的趨勢

我沒有說銀行接下來會＂不做＂小套房
但是站在銀行的立場
如果可以挑擔保品
他們還是會挑的
這種東西是一個＂相對＂的概念！


3建商品牌：

除了地點還有總價
銀行之所以會配合建商做預售屋
主要也是看中建商的＂品牌＂



所以越大的品牌在銀行端眼中
也是相對比較好的標的物

更重要的是這些大品牌的＂口袋名單＂
銀行想要的是
買得起華固這些高端顧客的人脈
所以基本上是一種強強聯手的概念


不要說兩性之間挑對象會幕強
銀行想要掌握更多有錢的VIP
都會傾向跟大品牌的建商合作



因為買得起這些大牌子的人
對他的銀行才有更多更大的利多
最近股市正在講金融股的財報出爐
你去看看那些財報之前疫情期間
因為防疫保單股價下跌的富邦國泰
業績真的是高漲


大家說好的保留水位給預售屋
就算家裡開銀行
做生意就是在商言商


人生最大的不變，就是一切都在變
跟品牌說好的保留水位
就跟你和前女友說好的幸福一樣
沒有什麼是理所當然，不改變的！


如果我的水位有限
一定優先放給大牌子的
只好得罪一些小建商了！

有時候就是這樣
有錢跟沒錢最大的差別在選擇權
水位吃緊的時候
就銀行在挑客人



銀行跟你們一樣
可以挑大型建商就不會挑不知名的
你去看法拍市場就知道
知名品牌的標的物
跟不知名的拍賣底價還是會有不同

就跟你買房之前會先找銀行鑒價
釐清他真實的價值
本質是一樣的


4預售屋跟中古屋：

現在年輕人喜歡新房子
因為手上的錢不多，
所以買預售屋的越來越多
跟我之前那一篇文分享的一樣


＂錢往往流向不缺錢的人手中！＂




如果你手上有1千萬放在我們銀行成為VIP
你要貸多少錢都可以談

一定會納悶說我有1千萬
我幹嘛還要來借錢

因為沒錢才買預售屋
結果貸款不到
還有違約金15 %的風險
（有人問說是不是頭期款會不會被沒收，
我覺得不會因為頭期款是20 %
目前定型化契約15 %最多）




一直以來都有人在提醒比較起來
預售屋和中古屋
預售屋的風險比較大
但是這樣的話顯然是沒有被聽進去

不然你想想看，為什麼一些房版名人
都做中古屋而不充預售屋

因為在氛圍好的時候
預售屋的確是長得比較快
但是跟股票一樣
報酬越多的風險越高


5用建商的立場思考：
建商的態度
維持商譽替你借錢？
還是不要理你讓你違約？


用箭傷的角度思考
現在2024～2025交屋的
可能是在兩年半前買的。
對箭傷來講就是賣便宜了的商品

如果你2024交不了屋，
建商可以收到斷頭違約金
做第二次買出
代銷再賺一次五%服務費
箭傷用2022的成本
賣2024的價格
是賺還是賠呢？

換成是你，你會怎麼做？




6預言：

那麼未來趨勢會變成怎樣？
我預言趨勢會大家轉為保守
不是全部，但是一定會有一部分的人
選擇改買中古屋！

有些人過去吃過預售屋的虧
或者是擔心房貸不受控制


中古屋就是有選擇
中古屋合約是一對一的
會寫這條合約
：貸款不到八成無條件解約！



你買預售屋定型化契約
代銷不會讓你寫這一條
你當然也可以要求寫，
但是他也可以不賣你
尤其是在排隊一屋難求的時候
這就是賣方市場
他可以挑客人

這就是為什麼大家說
現在擔心未來房價高下訂預售屋


其實，預售屋的風險很高
因為預售屋的合約
還有交屋時間都不由你決定


在政策不明確銀行水位無法控制的情況下
人會傾向迴避風險
往掌握度比較高的去做投資

我知道很多人會說箭傷會借你
同樣的觀念，我有說了很多次
貸款就是一種談判
買房子的時候大家會斤斤計較房價
卻以為跟箭傷貸款條件會比較好

還是那句老話有多少錢做多少事！
已經下定的，也不用過度恐慌
一定會有解決的方法
只是未來就知道當有人在提醒的時候
不要視而不見
其實很多人都有在提醒！
我還是覺得要虛心受教
補充自己的不足
希望大家也願意多分享自己的預判
一定還有更多我沒想到的漏洞

凡事還是要做好最壞的打算
多準備一點錢
這跟股票一樣是人吃人的社會

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.113.180 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1723875788.A.2EC.html
※ 編輯: planta (114.35.113.180 臺灣), 08/17/2024 14:24:08
推 swgun: 誰跟你無條件解約
推 winner1: 推
推 zouelephant: 你要加這條 賣方也可以不賣 但我覺得在銀行越來越緊
→ zouelephant: 的情況下 會變成買賣雙方的共識
→ planta: 可能我比較保守吧，如果我要加這條，他不同意，我頂多換一
→ planta: 間買，他當然也可以不賣我啊，但總是比預售屋好啊
→ planta: 預售屋你遇到的是代銷，代銷有一堆話術會哄你上車的！不要
→ planta: 不信出事了才上來哭
推 aq2272353712: 好家在，都買興富發xd
推 aa00788: 房子買發哥 天天笑呵呵
推 BalancePoint: 推，有看透資本的遊戲規則
推 cothe: 橘子、高麗菜產太多於是大家怕到都不種，減產後第二年就大
→ cothe: 缺貨價格大漲，現在怕貸不到買房趨於猶豫保守，有助於水位
→ cothe: 回補，等水位危機解除，遞延買盤湊一起又是大漲一波
→ iwcuforever: 中古屋和預售價差會更明顯，因為要更高頭期且貸款難
→ iwcuforever: 度變高，政府銀行是建商這邊的，
推 kkes0001: 無條件解約只能說夢太美
→ iwcuforever: 看定型化契約大型建商一定是跟銀行談好，現在才會開
→ iwcuforever: 始限縮個人戶房貸
→ iwcuforever: 定型化契約貸款差額超過30%就是可以解約，建商不是
→ iwcuforever: 白痴，他也不會讓自己的案子貸不出來找麻煩，所以大
→ iwcuforever: 者恆大，中小建商風險高
→ NITERRO: 下好離手
推 gn01657736: 房版怎麼問都是漲，量跌價穩就已經是天上掉下來的禮
→ gn01657736: 物了
推 Anyotw: 乖乖回去找台銀啊，土銀啊..又不受限制
推 NodeWay: 不要只是說 趕快去找願意壓這條的屋主簽
→ NodeWay: 賣方市場 屋主根本沒空理這種毛一堆的
推 joy2105feh: 還在講台銀不受限制 好可愛XD
→ NodeWay: 你貸款下不來 違約金收了加價再賣下一位
→ joy2105feh: 下禮拜去問台銀看條件如何
→ NodeWay: 幻想建商會讓整批違約是不是想太多 一看就是沒買過房
推 jessicaabc98: 爆漲丫
推 kissu5566: 哪個屋主會讓你無條件解約、他找不需要但書的就好了
→ PTTMAXQQ: 放心吧，貸不到8成解約的結果就是買不到而已
→ PTTMAXQQ: 買不到自然就不會違約囉
推 teddet2007: 無條件解約成屋誰會理你，少說也加個五趴賠款
→ seangakki11: 到底誰在造謠台銀不受限制 台銀就有受限制啊，傻子
推 jerrylin: 有點投資觀念都知道商品價格是靠錢堆上去的
推 foxbrush: 買氣被壓下，但房屋持有成本不變多少下，頂多拉長賣，結
→ foxbrush: 果就是價高量縮，直到下次放鬆買氣噴出，國家對房地基本
→ foxbrush: 政策不變最終還是上漲
→ jerrylin: 如果台灣房地產能不靠貸款用現金硬堆上去
→ jerrylin: 全世界經濟學家都該來台灣取經了  根本聚寶盆
→ jerrylin: 下次賴清德也不用選總統了  經濟之神ceca來帶台灣人發財
推 kir0126: 謝謝盆栽大
→ Arashi0731: 哪一個賣家會讓你寫無條件解約…不就代表你財務狀況不
→ Arashi0731: 夠穩？賣家也會挑客戶，你寫這條，抱歉下一位
→ kage01: 現在套房觀念變很多了 捷運附近的都不會難貸
→ kage01: 無條件解約有啊 總是會有人給壓 看碰不碰的到而已
推 jl40: 總算了解 為什麼信貸500 2.2%那麼快要核給我 原來是VIP 但
→ jl40: 我沒借
噓 antis: 這也叫預言喔
推 wake00005: 房貸就看兩樣借款人的品質收支比，以及擔保品好不好,沒
→ wake00005: 那麼複雜
推 kkiiccooo: 所以...買發哥和寶卡真的比較不用擔心貸款？
推 yeeily: 好文不推嗎？
→ Catalyst: 寫貸不到8成交易不成立的 物件好根本懶得理你 違約你家
→ Catalyst: 的事 自備多掏出來
推 scarrony: 沒看過好物件中古屋可以讓你寫貸不到8成解約的，會
→ scarrony: 以為可以這樣寫的一定沒買賣過幾次
推 NotGiveUp: 推！這才是理性分析