Re: [請益] 貸款難貸會一直持續吧？

[bustinjieber (賈小斯汀)]

※ 引述《g5601 (ker)》之銘言
: 現在狀況是什麼回事？
: 難貸代表一些人頭期款被建商吃掉？
: 硬要貸就2.5％以上？
: 怎麼看都是後面會崩
: 我也是多多
: 有多多出來信心喊話嗎？


崩不崩盤跟72-2沒有關係，
最重要的還是政府的態度、
還有整體經濟的發展狀況，
隨時保持敏捷。


以下文長，先給結論，
除非你覺得未來經濟不好，
不然自住需求還是可以買，
現在到明年初可以挑物件，
貸款條件差一點也沒關係，
要買預售也行，資金備好；
投資的話要挑地區跟物件，
最快2025下半年之後要小心，
要撿鑽石的自備款準備多一點，
大約等到2027之後應該會寬鬆。




72-2
商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額

企業的建築放款我不會講太多，
因為建商可以隨時滾動式調整，
純討論目前已知的狀況跟預測。

不想看數字可以直接往下拉，
無聊隨便算一下，僅供參考。



開工年份      總樓地板面積
2019                      27,843,010

2020                    32,403,233

2021                30,499,556

2022                    35,440,102

2023                32,568,032

2024 Jun.           15,059,359
2024             30,000,000 (est.)
------------------------------------------

住宅類 開工樓地板面積

開工年份    樓地板面積
2018          15,625,572

2019          17,232,440

2020          19,204,159

2021          18,790,635

2022          20,776,410

2023          17,694,542
2024 Jun.  7,166,737
2024          14,300,000 (est.)

國泰指數
2018Q1  77.8
2019Q1  85.07
2020Q1  89.17
2021Q1  95.17
2022Q1  121.05
2023Q1  130.98
2024Q1  139.09

住宅用樓地板面積＆國泰指數
以上兩者的各年份相乘可得出
＞預售屋交屋的貸款額的指數
2018當成基準值，並且簡化，
開工後到交屋平均抓4年，
後續統稱‘’預售貸款指數‘’。

          預售貸款指數    預估交屋起始點
2018         1                   2022Q1
2019         1.21             2023Q1
2020         1.41             2024Q1
2021         1.47             2025Q1
2022         2.07             2026Q1
2023         1.91             2027Q1
2024         1.64(est.)    2028Q1

預售貸款指數的交屋年份＆成長率
2025 YOY約 4%
2026 YOY約 40%
2027 YOY約 -7%
2028 YOY約 -14%

*國泰指數我用Q1估，實際會有誤差
後續時間軸會需要人工修正
e.g. 2021 應該不會只有1.47
------------------------------------------

再來看信義房價指數

2018Q1  103.34
2019Q1  105.52
2020Q1  108.34
2021Q1  120.05
2022Q1  136.94
2023Q1  143.83
2024Q1  158.90

總成長約53.8%
年化成長率約 7.44%
房市冷   約為 2-3%成長
房市溫   約為 5-7%成長
房市熱   約為 8-10%成長
------------------------------------------

接著來估算預售屋＆中古屋貸款額
2023年全年轉移 30.6萬間
2019年預售開工＞2023交屋  11.6萬戶

2023 中古屋轉移量約19萬
2023 中古屋房價中位數約900萬
2019 預售房價中位數約750萬

(19萬×900萬)/(19萬×900萬+11.6萬×750萬)
=66.2%

‘’貸款餘額貢獻度‘’百分比
66.67%約為中古屋轉移
33.33%約為預售屋交屋

以這個比例當作基準值
------------------------------------------

最後來看存款成長
2015  38.7兆
2023  58.5兆
年化成長率大約是 4.85%
經濟疲弱，預估年化成長2-3%
經濟偏好，預估年化成長4-5%
經濟較好，預估年化成長6-7%
------------------------------------------



首先看到2024年的開工量
雖然總樓地板的面積沒有少很多，
但是，住宅類的樓地板面積少很多，
所以我不覺得開工量會再少下去，
不然2029以後的新房子又不夠了，
所以下面討論的前提都會是
‘’住宅用企業建築放款‘’維持或成長。

*以下情況不考慮政府的放寬or緊縮，
若有額外的變因要隨時調整看法。


2024年Q1
上半年進度，預估‘’全年轉移35萬棟‘’，
但是現在的水位已經快滿了，
下半年中古屋的轉移量動能會放緩；
但股市的動能反應到房市會延遲，
我認為年底前還有價漲的空間，
實際狀況要看股市未來幾個月走勢。


2025年Q1
預售貸款指數YOY成長4%，
預售的貸款餘額"暫時"不用擔心；
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
存款餘額有持續補上4-5%的話，
中古屋‘’上半年‘’可維持一定的動能，
價格最少可再漲2-3%沒問題；
如果股市又繼續發飆的話，
那就會看到量縮但價漲5-7%左右，
‘’上半年‘’整體來說還算安全。
***最快可能2025年下半年開始再緊縮，
（2021下半年預售實際已暴漲）

2026年Q1
預售貸款指數YOY成長40%，
33%×1.4 - 33%=13.3%
在持續維持高水位的情況下，
未來一年又多出13.3%的預售貸款餘額；
如果2026年的中古屋維持‘’價盤‘’，
中古屋轉移量還必須要減少到
> 66.6%-13.3%=53.3%，
> 53.3÷66.6=80%
> 2025年中古轉移量的80%
就算存款餘額成長率有6-7%，
頂多也只有2025年的85-90%。

***2021下半年～2022整年的交屋期，
大約是2025下半年～2026全年，
這段時間市場會冷冷的。


2027年Q1
預售貸款指數YOY開始負成長，
加上‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
可預期最快2027下半年之後
中古轉移 vs 去年同期開始正成長，
預估漲幅沒想法，但應該會回溫。


2028年Q1
預售房貸指數YOY連續2年負成長，
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
中古屋交易量也會隨著寬鬆貸款拉高，
同時跟著價量俱漲。


結論
2027以後的不確定性很大，看看就好。

2021下半年-2022這一波的交屋潮，
最快2025下半年開始會有反應，
然後可能維持一年左右的冷盤，
這是幾乎可以確定的事情，
除非...
1. 經濟高度成長
2. 建商不開住宅案
3. 政府開後門
以上要C3取2；

最後，我重覆說了3次
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
重點還是回到台灣經濟的狀況，
經濟沒大問題的話，長期一定看好，
除非你看衰台灣未來的經濟發展，
不然還是那句話，自住可以買。


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→ freekid: 對 重點還是回到台灣的經濟 股房長期都是反映經濟面而已
推 leota: 大推
推 seratana: 相信政府會讓台灣經濟跟之前八年一樣維持的不錯
推 foda: 厲害推
推 gordon3519: 推，整理數據辛苦了
推 cpa0426: 推用心
推 scarrony: 不錯，從科技業來看未來一兩年經濟持續成長是沒有
→ scarrony: 什麼大問題的
推 profiles: 只要房貸利率脫勾就好，付得起高利率房貸的就優先貸款
推 kwinner: 謝謝整理
推 CIIIO: 推數據
→ jerrylin: 存款增加這麼多  台灣有錢人都不理財的嗎
推 ryusenming: 應該不是不理財 是錢多到不用理財也花不完...
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→ bustinjieber: 沒辦法任意調高 新承作的房屋利息，
→ bustinjieber: 一定是供需失衡才有這種狀況，
→ bustinjieber: 就像股票質押最近的利率調的很誇張；
→ bustinjieber: 假設真能隨便調就是讓中古的買方縮手，
→ bustinjieber: 有較優惠貸款條件的屋主不會出售，
→ bustinjieber: 有換屋需求的人同時也會縮手，
→ bustinjieber: 沒人借＞水位降低＞銀行放款壓力，
→ bustinjieber: 最後供給大於需求，結果還是要調低。
→ bustinjieber: 延伸題：掛2 3 4的利率要變多少？
推 CK19: 有數據分析給推。
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→ MizPerfect: 所以為什麼政府為什麼要把數據改成Q1234
推 pleasedont: 有沒有一種可能 就算貸不到大家還是要拼命買
→ pleasedont: 進入類似中國掏空六個口袋的局面
→ MizPerfect: 信義跟國泰的指數具公信力嗎？
→ MizPerfect: 全國買賣移轉棟數被內政部搞了
推 gothmog: 這篇要推一下 版主很認真 感謝分享
→ MizPerfect: 建照跟使照發照數量也被政府拆了
→ MizPerfect: 你的數字無法即時反應真實情況
推 cckk969: 這篇不錯，給推
推 ABURAYA: 推
推 Kronecker: 貨幣量 x 貨幣流通速度 = 商品價格 × 商品量
→ Kronecker: 這十年漲是因為政府不斷出手阻升 + 通膨 + 人口紅利的
→ Kronecker: 餘韻，讓貨幣速度和量都能維持，所以商品價格不斷往上
→ Kronecker: ，未來十年人口負成長，貨幣流通速度遲滯，後面自己想
→ bustinjieber: open data 不相信我也沒辦法，
→ bustinjieber: 如果有更準確的數字歡迎分享。
→ bustinjieber: 家戶數還沒停止成長之前問題不大，
→ bustinjieber: 可能的反轉點最快確實在10年後發生，
→ bustinjieber: 但是，開放移工是不可避免的趨勢，
→ bustinjieber: 有人 就有居住需求 房市就有支撐，
→ bustinjieber: 房地產反應速度很慢，隨時調整都來得及。
→ bustinjieber: 然後，與其預測10年後的市場變化，
→ bustinjieber: 不如先把未來1-3年的短期策劃訂好，
→ bustinjieber: 3-5年後的趨勢也只能隨機應變。
→ bustinjieber: 白話文就是，
→ bustinjieber: 近幾年的事都預測不準了，
→ bustinjieber: 你還要預測10年後的事？
噓 a000000000: 尼很棒  這數字很出色
→ a000000000: 不過我覺得2024下半年開工量應該會比上半年高一截
→ a000000000: 因為建商去年下半年跟上半年就做好規劃惹  不能停惹
→ a000000000: 去年下半94起漲點
推 NotForever: 感謝分享
推 lkrichard: 推  數據 謝謝
推 qscNERO: 好文 感謝
→ bustinjieber: 我也認為上半年供給量太低，
→ bustinjieber: 這樣下去幾年後會缺新房，不太可能。
→ bustinjieber: 如果真的維持低迷（土建融貸不到）
→ bustinjieber: 會依照推案情況，缺的東西不一樣：
→ bustinjieber: 更少的樓地板面積=更少的室內坪
→ bustinjieber: 情況1. 規劃較多小坪數‘’維持供給間數‘’
→ bustinjieber: ＞未來會缺正常格局的新房。
→ bustinjieber: 情況2. 照常規劃大中小正常坪數
→ bustinjieber: ＞供給間數變少。
→ esheep: 以你的選項來說：真正有影響的只有（3）政府的態度
→ esheep: (1) 經濟成長只影響漲幅，原則上還是向上，多快而已。因為
→ esheep: 不漲而斷頭造成市場大崩跌，發生率不高。
→ esheep: (2)建商的住宅供給部分，建商有很多操作可以達到類似的效
→ esheep: 果，可直接視為成立。
→ bustinjieber: 沒錯，但短期經濟應該是緩漲，
→ bustinjieber: 加上我認為建商一定會持續開案，
→ bustinjieber: 所以未來一年政府的態度就很重要了。
→ bustinjieber: 只是我不喜歡把情況說死，
→ bustinjieber: 數據是死的，各自解讀。
推 fanstarbucks: 厲害