Re: [新聞] 七都房價還在漲 李同榮：這些地方「明日之星」

[kiyoshi520 (大叔)]

李同榮之前在節目有講，他認為2024是甩尾不看好後市，但自住只要有能力就買。

其實扣掉一些極端的、像Sway，很多不看好後市的人也有認為
自住的人在能力範圍内是可以買而不要看漲跌，

像在房板常被罵的Zack也是這種觀點。
大家比較不會罵的徐佳馨也是叫大家觀望一下，但她是比較保守而不是那麼看空。

沒人能精準預測兩年後的房市，這些專家網紅也是。
若了解到你無法預測，那有自住需求的人在能力範圍内買其實是很合理的建議。
畢竟不買房也是有機會成本要付，就算下跌整體上損失還在一個可控的範圍。

看空跟買不買房是兩件事，就像你預期台股會跌但你還是定期定額0050一樣。

當然，前提是在能力負擔範圍。那種買三間還在靠北沒寬限期的就個人造業個人擔吧。

※ 引述《jemdogdog (死を呼ぶセルゲーム)》之銘言：
: 連結：https://reurl.cc/Nlbg7k
: 內文：七都房價還在漲 李同榮：這些地方「明日之星」
: 吉家網公布今年第二季房市季報，七都成屋平均房價全部走揚，季漲5%，其中高雄上漲
8%最多。相較去年同期，七都平均年漲11%，也是高雄年漲18%最多，其次為桃竹17%。
: 行政區部分，季漲幅前三名為新北市鶯歌14%、高雄楠梓13.9%、鼓山13.6%。年漲幅前
三名則分別是台南安定37%、高雄楠梓28%、新北鶯歌22%。
: 吉家網董事長李同榮分析，從七都成屋房市的季表現與年表現觀察房市近年表現，呈現
出三大特色：
: 一、近五年來台南、台中、桃園、高雄四都輪漲居冠：
: 近五年來七都房價表現漲幅最強的都會分別是2020年、2021年台南市居冠、2022年台中
領先、2023年桃竹後來居上、2024年高雄險勝桃竹，雙北漲勢則落後其他四都一大截。
: 二、南北翻轉、蛋白翻身，北中南房價差縮小：
: 台商資金與製造業回流，高科技產業鏈南移，加上高鐵軌道經濟發酵，促使南北翻轉、
蛋白翻身，北中南房價落差逐年縮小，高雄市與台北市房價落差，由五年前的3.8倍縮小
到目前的2.7倍，預測南北翻轉態勢將會持續，南北價差將會持續縮小。
: 三、剛需當道，高價翻盤、低總價供不應求：
: 兩代不同堂趨勢加上通膨壓力，促使年長者大力協助年輕人成家圓夢，加上年輕人喜新
厭舊又能力有限，都會小坪數市場呈現兩極化，不是很老就是很新，因此，低總價新屋供
不應求，帶動房價上漲。
: 李同榮表示，觀察最近一季與近一年來七都房價表現最優行政區前十六名，七都未來房
市明日之星區域將取決於四大要素，包括人口淨流入區域、高鐵軌道經濟區域、高科技進
駐區域、蛋黃一線之隔區域。
: 其中，人口淨流入持續增強區域：包括新北林三淡、桃園龜山、台中北屯沙鹿、台南新
化、善化、高雄楠梓。
: 高鐵軌道經濟區域，包括台北南港、新北新板特區、桃園青埔、台中烏日、台南歸仁、
高雄左營，七都之外嘉義太保具有發展潛力。
: 高科技進駐已開始量產，帶動大量高收入人口淨流入區域，則有台北北士科、新北林口
、桃園龜山、新竹竹北、台中北屯、台南新市善化、高雄楠梓造橋等高科技園區。
: 至於與蛋黃區或高科技園區僅一線之隔且具有長線利多的潛力疍白區域：包括台北萬華
，新北鶯歌、三峽、汐止，桃園龜山，新竹寶山，台中水湳特區、沙鹿，台南安定、仁德
，高雄造橋、岡山。
: 其中最值得一提的是全年漲幅最大的行政區台南安定區，在台南科學園區擴建規劃的 A
、B、C、D、E、N、O區段徵收案，集中於新市善化與安定，而安定區房價基期較低，具有
強勁追漲的潛力。
: 李同榮表示，自住買方永遠不必觀望，低總價支撐力仍強，跌幅與風險有限，只是須要
遵守兩大置產原則，就能置於進可攻、退可守的利基點：
: 一、避開兩高一大：高總價、高屋齢、大坪數目前非市場主流，房市反轉時影響較大。
: 二、選擇進可攻退可守四大要件：前述四大明星區域包括人口持續淨流入、高科技進駐
核心周邊、高鐵軌道成熟商圈、蛋黃蛋白一線之隔且具潛在利多區域，四大要件為首購自
住未來的置產首選策略。
: 心得：
: 即便限貸令
: 目前各縣市房價還是漲
: 小坪數才是王道
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推 alexstag: 其實版友預測的都比這幾個人準…
我想講的不是誰準誰不準，而是自住不太需要去考慮這些預測、不管看空還是看多。
只要想就算賠也還在承受範圍內，其實也是可以買房。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 19:10:37
噓 KrisNYC: 其他就算了 z開頭那個...你也能找出可信度
→ KrisNYC: 那你可能真的中毒比較深一點?
推 KrisNYC: 其實想要在政策轉變點用預測刷流量博上位的人很多
→ KrisNYC: 但某個人你要說它有推薦自住? 他中間跑去賣泰國房地產
→ KrisNYC: 本身台灣沒房 這已經直接可以說是一路瞎扯了吧?
推 freekid: Zack他是想裝理性 你自己想想 假如你不太了解房市 聽到
→ freekid: 他說未來幾年房市一年跌十趴 又聽到他說有自住需求就買
→ freekid:  你是會馬上買 還是晚幾年企圖省幾百萬
我知道Zack也是有在玩話術，但也不用到以人廢言。
像帥過頭的話也是很油，但有些東西也真的是大實話。

推 freekid: 你這篇蠻理性的 的確沒人能精準預測兩年的房市 但為何上
→ freekid: 一篇你得到目前是高點 上車晚了的結論 你覺得兩篇你有矛
→ freekid: 盾之處嗎
我的意思是，不要為上車而上車。

就像我前幾篇講的，我真的認同李同榮的甩尾看法，房市接下來盤整小修是很有可能。
真要買慢慢看就好，而且我自己觀察591也真的有一些新物件丟出來賣。
比起上半年只有貴跟爛、不然就是又貴又爛的狀況，是有好一些。

總之，看空跟買房是兩件事。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 19:35:06
噓 tsmc20: 會跌但是自住可以買… 你確定你精神正常啦齁？
跌或漲都是預期，但預期是否成真是另外一件事。

比方說，有一間1000萬的房子可以貸800萬買，你也有能力買來自住。
而你買這間的風險可能是50%的機率會跌價到800萬，另外50%則房價可能持平。

也就是說你買房的決策其實是在這些機率間做決擇。
更何況，就算跌你的損失也會因為少了租金而會有些減少，不會真的賠到200萬。

所以有能力承擔損失的，並不是不能買房。這些也都還沒算買房在心理層面的正面影響，
至少了長輩碎碎唸也是一個好處 XD。

當然，你也可以選擇觀望不買，但也要了解任決定都有其風險及成本。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 19:55:23
→ Goog1e: 分類 請看板規
推 tsmc20: 如果你認為不能預測，你可以講自住可以買就好，你預測一個
→ tsmc20: 結果就是你認為高概率會發生那結果，不然預測個屁？包牌仔
→ tsmc20: 邏輯矛盾的一句話你也可以認同
以股市做比方，你會在預期股市下跌時，繼續做0050定期扣款嗎？
多數專家都會叫你繼續扣，看空買房思維是類似的。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 19:59:07
推 freekid: 對 的確不用以人廢言 sway對於房屋的缺點雕的蠻細的 自
→ freekid: 住的確可以拿來參考 但zack我是真沒看到有價值的言論
推 ColdM: 會跌 跟 自住可以買 有甚麼衝突?? 因為長期還是看漲阿
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 20:00:57
推 freekid: 從另一個角度看 你已經認定目前買房是相對損失了 無論是
→ freekid: 機會成本還是房價起伏 但我不認為如此 我認為短期目前也
→ freekid: 沒有人能看出來
的確，我是看空後市(至少明年)，這點我倒不否認。
不過我也只是單純認同李跟徐的觀點，也沒有太多房地產專業就是。
而看多的觀點我也是會看，不想因人或個人立場而廢言。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 20:06:24
→ freekid: 就像2022下半年那時候 在當下大家其實也都不知道未來要
→ freekid: 怎麼走 狀況還不夠明確 ceca這種一線的 記得他當時也是
→ freekid: 說 要看幾個月後的走向才能真正確定是漲是什麼跌 因為房
→ freekid: 市具有滯延性 其實現在的狀況就跟2022是一樣的 任何確定
→ freekid: 未來短期幾年是漲是跌的人 我都覺得在唬爛或是誇大
沒錯，所以我說我看空也只是可能性比較大而不是一定會。
所以用這個角度看才會講看空買房並不矛盾。
推 tsmc20: 1. 你買房不用付利息？你是怎麼假設損失會比較小？
→ tsmc20: 2. 你認為即便房子會跌，也能帶給你正面的心理影響，那我
→ tsmc20: 已經解答我一開始的疑問了
1.多數的房子房租都大於貸款利息。
2.跌價當然不會有正面影響。我要講的是你承擔風險的能力，而風險也不是一定發生。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 20:12:03
→ tsmc20: 3. 你會持續買進0050只有一個原因，就是你跟專家都知道自
→ tsmc20: 己的預測是狗屁
若預測都是狗屁，那看多的也是。
※ 編輯: kiyoshi520 (165.204.136.241 印度), 09/10/2024 20:15:51
推 KrisNYC: 簡單的說 短中期你看跌 跌得比你你租金成本多 =不買
→ KrisNYC: 短中期你看跌 但跌得比你租金成本低 還是買
→ KrisNYC: 短中期你看漲就不用說了 還是得買
→ KrisNYC: 長期看跌的 除非你要買的地方很奇怪 不然排除 不討論
→ KrisNYC: 長期看漲的 還是回頭看短中期你自己划算否  這問題不難
→ KrisNYC: 難的是你如果判定短期會跌 但想要撿最低點這一段
→ KrisNYC: 你現在對這些文章會有共鳴 基本上就是你想買 想撿低點
→ KrisNYC: 這也是最危險的族群 只能祝你好運
不管股市還是房市，都不太可能抄到真正的底。
我也不是要講賺賠多少才是對，而是要講風險承擔的能力跟意願。

用另外一個方向舉個例子好了。

如果有個人預期草漯會漲20%，然後用親友借加信貸湊了200萬買1000萬的房子，
打算三年寬限期內就賣掉，但結果是房價跌10%也無法租出去。
那他除了利息比別人多，也沒有自住帶來的優點，更不用講他還要想辦法還100萬。

這種雖然有承擔風險的意願但能力是相對不足的。

推 vict1: 你如果只要首購自住能負擔跟租金差不多 買真的沒差
若本金分攤也在能力範圍內，其實算是一種強迫儲蓄。

投資最重要也最困難的是紀律，買房其實算是最簡單就能維持紀律的投資、
因為銀行會幫你維持紀律。

推 tsmc20: 好啦你的邏輯大概就跟真理仔一樣 我不多說了
→ tsmc20: 你們看空還做多的人就是知道自己的預測長期不準 不到50%勝
→ tsmc20: 率 才會做出違反判斷的決定 結果還在洗腦自己看空跟做多是
→ tsmc20: 兩件事
買房是做多，那賣房就是看空嗎？真的建議你去看看一些定期定額的東西。

推 freekid: 但我認同盤整時期慢慢看 其實對自住客最友善的時期就是
→ freekid: 盤整 前提是真要敢買 而不是拿慢慢看當作推諉之詞
對，慢慢看有時候會變藉口，這是另外一個問題。
就像有人會過度低估風險，有人也會過度高估風險，過與不及都不好。
※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.95.53 臺灣), 09/10/2024 22:18:04
→ NSYSUEE: 擲筊比較快
推 alexstag: 定期定額是建立在長期會漲的前提，誰會去定期定額
→ alexstag: 保證長期下跌的市場….所以要不要買就是看你覺得長
→ alexstag: 期如何，長期你覺得會一直跌就不要買，沒有那種感
→ alexstag: 覺這兩年會跌所以先不買，這種想法被嘎空手的人多
→ alexstag: 不勝數
我是覺得，房地產長期也是會反應通膨跟人們所得成長。
短期漲跌最後仍會回歸這個趨勢，這點跟股票很像。
就像上波泡沫後的房價也大多回來甚至超過很多，
差別只在於投報率高低而不致於會跌到分文不值、如果是買在蛋白區的話。
所以我雖然短期看空但認為有自住剛需也是可以買，所以兩者並不矛盾。
這也是板上很多人的盲點。
→ airjade: 李就是空中有多，多中有空，永遠都對
很多沒那麼看空或看多的都會正反並陳，畢竟接下來一年盤整的可能性不低。
不用急著幫他們貼上空頭或多頭立場，這樣反而會造成刻板印象。
※ 編輯: kiyoshi520 (42.72.139.48 臺灣), 09/11/2024 09:13:45